Cargas anteriores, cargas posteriores. Consultorio-5

Todo está en la nota simple, inscrito en orden cronológico. Excepto las deudas de la comunidad de propietarios.

De Berta: Muchas gracias Tristán, claro q me has ayudado, aunque me surgen nuevas dudas.
Todas esas deudas posibles y embargos ¿ figuran en la nota simple de la vivienda o hay q pedir algún otro documento ?
Gracias.

Berta, las anotaciones de embargo y las inscripciones registrales van en orden cronológico. Debes localizar cuál es la inscripción o el embargo por el que la vivienda salió a subasta y debes tener en cuenta que esa anotación y todas las posteriores quedarán canceladas tras la subasta y que, para liquidar esas deudas se utiliza el dinero que pages en la subasta hasta que se acabe y, cuando se haya acabado, el resto de los acreedores posteriores se quedan sin cobrar.
En cambio, las deudas anotadas en fecha anterior a la de la subasta, quedarán vigentes y el adjudicatario se debe hacer cargo de ellas (o sea, pagarlas).
Respecto a la comunidad de propietarios, calcula con pagar las del año en que te den el Auto de Adjudicación y las del año anterior. los años anteriores, si los hubiere, que se los reclamen al maestro armero.
Si la subasta se suspende te tendrán que devolver el dinero que hayas pagado.
Qué risa lo de los diez días, nunca en la vida. Calcula que lo más usual es que te tarden de dos a cuatro meses, quizá cinco años.
Lo normal será que la puedas vender cuando la tengas registrada y todo eso, pero legalmente puedes hacerlo desde el primer momento, si es que encuentras a alguien tan loco como para comprarte una casa de la que aún no te han dado el Auto de Adjudicación, pero por poder, puedes.
Espero haberte ayudado.

Tristán,mi nombre es Berta, me han ofrecido la posibilidad de adquirir una vivienda subastada en cesión de remate, el mismo día de la cesión tendría q ingresar el dinero en el juzgado. Tengo varias dudas:
-¿ Con este dinero quedan liquidadas todas las posibles deudas q tuviera contraídas la vivienda de embargos u otros conceptos? ¿o después de haber abonado al juzgado tal cantidad me pueden reclamar por algún lado otras cantidades ?
- Las deudas q la vivienda tuviese con la comunidad de propietarios ¿ las tendría q pagar yo a parte?
- En tu comentario anterior citabas q la subasta puede ser anulada hasta un año después de haber sido celebrada, ¿ en que se traduciría eso si tú ya has pagado esa vivienda al juzgado ?
-¿ el plazo de dictar auto de adjudicacióno es de 10 días? es decir si a mi me ceden el remate, yo ingreso el dinero en el juzgado ¿ cuánto tiempo pueden tardar en dictar auto firme y q yo pueda considerar q la vivienda es mía, inscribirla en el registro, etc? Me he asustado mucho al leer lo q dices q el juez podría tardar meses, años o incluso no dictarlo nunca. ¿ Eso significa q mi dinero quedaría inutilizado todo este tiempo ?
- ¿ Cuándo podría yo, en caso de necesitarlo, vender esa vivienda con un procedimiento normal de compra-venta ?
Te agradezco de antemano tu ayuda, pues no sé si he encontrado una ocasión para cambiar de vivienda o si me están tratando de vender gato por liebre.

Elena, lo que buscas no existe. Ya se que la Ley menciona esa posibilidad y bla-bla-blá, pero no conozco ningún caso de bancos dispuestos a hacer un préstamo hipotecario sobre una vivienda cuyo propietario no le va a franquear la entrada al tasador del banco, cuyo título de propiedad, llamado Auto de Adjudicación, será dictado por el juez en un par de meses, o cuatro, o seis, o diez, o veinte meses, o nunca, cuya subasta se puede suspender después de un año o más de haberse celebrado.
No, aún no han inventado los bancos suicidas.
Acabo como empecé: lo que buscas no existe. Y añado: Ni se te ocurra pensar en subastas hasta que tengas la totalidad del dinero a tu disposición.

Hola Tristán! Quiero presentarme a la subasta de un piso. Yo tengo en efectivo dinero suficiente como para ingresar el 30% que se necesita para presentarse a la subasta. Ahora bien, si yo fuera la adjudicataria, necesitaría pedir financíación porque no tengo el resto de dinero. He ido a diferentes entidades bancarias (cerca de mi barrio) y cuando les hablo de pedir una hipoteca sobre un papel registrado que me haría el juez conforme soy la persona que tiene opción de compra, no tienen ni idea de lo que hablo. Es por eso que te quería preguntar algunas cositas:

1. ¿Conoces entidades que financien a partir del papel del juzgado?
2. ¿Es simplemente desconocimiento por parte de empleados que al no encontrarse habitualmente con este caso lo desconocen o es que realmente es algo complicado de conseguir?
3. ¿Cómo se puede conseguir la tasación del piso si finalmente no accedo a las llaves (trámite que según me han dicho parace ser indispensable para la concesión de la hipoteca?
4.¿en qué consiste la cesión de remate?
5. Si me “apunto” a la subasta, ¿tengo obligación de pujar? ¿Quizás mi inscripción y presencia implica alguna cosa en el proceso?
6. Parece ser que el inmueble, a parte de la hipoteca tiene otras cargas: ¿aparecen todas en la nota simple o a posteriori me puedo llevar alguna sorpresa muy desagradable?

En fin, perdona que no escriba con el vocabulario adecuado, pero es que no soy de este mundo (me refiero al de las subastas ;).

Espero tus respuestas con mucha curiosidad, interés y preocupación. Gracias!

Hola david, las condiciones de una subasta de disolución de proindiviso pueden diferir de las usuales, que vienen marcadas por la LEC. Imagino que el tipo de subasta lo conocerás, pues si no hay postores extraños, podéis empezar a pujar desde donde queráis y ya está, no hay más que decir. El que más puje se lleva el gato al agua.
Si el adjudicatario es uno de los copropietarios y quiebra... pues estará delinquiendo, pero como este país a veces parece una casa de latrocinio, pues lo más fácil es que no le pase nada y se tenga que volver a celebrar la subasta, pudiendo en quebrador volver a participar, si es su deseo. He sido testigo de varios casos así

Hola Tristán, buenas tardes y enhorabuena por tu blog.
Resulta que mañana a las 13.30 se subasta un finca de la que soy copropietario por división de la cosa común.
Ya tenemos el tema bastante hablado con mis abogados pero nos surgen muchas dudas sobre el funcionamiento de la subasta, es decir, precio de salida si no hay postores extraños, sistema de pujas, que pasa si se declara en quiebra la subasta, etc ...
Agradecería ayuda con información especialmente del procedimiento de la subasta, es decir el acto puro y duro y también como no el tema de la quiebra fraudulenta.
A continuación paso enlace a un pequeño blog que fabriqué para difundir la subasta donde se puede ver el edicto, plano de situación de la finca, etc ....
http://subastafornells.blogspot.com/

Un saludo y gracias de antemano.

Falso, lo máximo para lo que sirve es para suspender temporalmente la diligencia y obligar a que la comisión judicial vuelva unas semanas más tarde con una ambulancia o con lo que sea necesario para poder llevar a cabo el lanzamiento.
Sí, el auto de adjudicación lo puedes presentar y retirar.

Hola Tristan! Queria hacerte unas consultas al respecto de la toma de posesión del inmueble...
He leido que no se puede desalojar a los ocupantes si hay algún menor o dependiente cuyo domicilio esa el bien inmueble adjudicado. Esto es asi?
Tambien te queria preguntar si el auto de adjudicación que se presenta al registro tiene asiento previo de presentación o se presenta ya directmamente para inscripción. Gracias!!!!

Cpmp respuesta a los copropietarios, podrian usar el derecho de retracto de comuneros...

Lo que pretende ese secretario es completamente ilegal, porque tus clientes tienen perfecto derecho a participar en esa subasta y pujar como cualquiera. Para eso se subasta, para conseguir el máximo precio posible. Me parece increíble, asombrosa la incompetencia e indigencia intelectual de ese secretario, si no es que está conchabado con la otra parte, que todo puede ser.
¿Y esa eminencia ha encontrado en la LEC alguna objeción a que puedan participar? ¿Y sí puede participar un copropietario y no el otro? Desde luego que pueden participar y desde luego que no necesitan consignar... ¡Que ese majadero se deje de chorradas!

Muy buenas, quería comentar una anécdota que me ha ocurrido, resulta que en su día un copropietario interpuso una demanda de división de cosa común a la que nos allanamos por mis clientes y se obtuvo la correspondiente sentencia estimando la demanda, ordenando sacar a pública subasta los bienes (una casa y un piso) sin pronunciamiento en costas.
Ahora aquél mismo propietario ha interpuesto la demanda de ejecución y resulta que cuando mis clientes acuden al Juzgado a notificarse les dice el Secretario que como son ejecutados que no les va a dejar entrar a la subasta por no poner en ningún sitio de la Lec que pueden hacerlo. Yo quiero pensar que se refiere a que no pueden acudir sin consignar, como si fueran ejecutantes, porque desde luego lo que no dice en ningún sitio la Lec es que el ejecutado no pueda licitar.
Pero además es que no comparto ni siquiera esta otra posibilidad pues aunque se remita para estos asuntos a la subasta de inmuebles para supuestos de deuda, no quiere decir que halla que ser literal en ese sentido. Es más, si presento yo ahora una demanda de ejecución y solicito la acumulación, dónde pone que no pueda hacerlo, pues la sentencia dictada en su día me hace acreedor de poder solicitar su ejecución como ha hecho la otra parte.
Ruego me dieras un poco de luz en este asunto

IurisCivilis, muy buena esa aportación. La verdad es que es muy peligroso que los embargos puedan caducar en el periodo que va entre la subasta y la entrega en el Registro de los mandamientos. hay que estar muy atentos. Lo que yo no sabía es que entregando el auto ya se esquivaba ese peligro. Es importante, porque muchas veces te entregan el auto mucho antes que los mandamientos.

David, mala jugada te ha hecho ese cabrito, pero si tú hubieras estado más vivo seguro que habrías encontrado la manera de pagarle. por lo pronto no habrías tenido más que ir ingresando cada mes el dinero en la cuenta de la hipoteca y ya sería problema de ellos si la usaban para las cuotas o la dejaban acumularse ahí. Una vez ejecutada la hipoteca tú habrías podido acreditar ante el juez los ingresos realizados y santaspascuas.
Además, como te ha explicado Rastaman, la ejecución hipotecaria se para en el momento en que regularizas la situación pagando las cuotas atrasadas más los intereses más los gastos.

Rastamán, en cualquier otro caso si que lo tendrías ganado, pero tratándose de IBI´s... la verdad es que no lo se.

A david, puede "rehabilitar" la hipoteca por una única vez, consiste en pagar todas las cuotas que no pagaste + costas y proseguir pagando mensualmente la cuota que tenias.
Tengo una pregunta s/tercerias de mejor derecho: El Ayuntamiento tiene embargo de mejor rango que el mio. El concepto de su embargo es impago IBI años 93-98 y mi sentencia es de 1995. ¿Merece la pena la terceria?

Muy buen post.

En referencia a la anotación preventiva de embargo plantea la Resolución de 15 de febrero de 2007, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, dos supuests distintos que me parecen muy interesantes:

Aún vigente una anotación de embargo, es aprobado el auto de adjudicación; si bien es presentado en el Registro testimonio del mismo, junto con el mandamiento de cancelación, ya caducada aquélla, no admitiéndose por Registrador (criterio corroborado por la Dirección General) una simple instancia presentada ulteriormente solicitando la cancelación de cargas posteriores, sino que debe presentarse necesariamente mandamiento judicial, según se deduce de la interpretación combinada de los artículos 83 de la Ley hipotecaria, 175.2 de su Reglamento hipotecario y 674 de la Ley de Enjuiciamiento Civil.

Se presenta testimonio del auto de adjudicación, vigente la anotación de embargo; el mandamiento posterior de cancelación de cargas se presenta después (incluso ya caducada y cancelada la anotación). Su eficacia cancelatoria subsiste. Es decir, con la inscripción de la enajenación judicial subsiste registralmente la preferencia del proceso de ejecución y sus consecuencias últimas sobre las cargas posteriores.

Resolución accesible en http://www.boe.es/aeboe/consultas/bases_datos/doc.php?coleccion=indilex&id=2007/06091&txtlen=6599.

Un cordial saludo.

Hola Me llamo david y te espongo mi caso que puedo hacer??
gracias al drector de mi banco y digo esto porque en un año no a querido llegar a ningun acuerdo con migo pues yo dibia una letra le ingrese el dinero al mes siguiente y no se lo quiso cobrar aparte fui al banco un dia con tresmil euros y me dijo que no me los cogia nunca a querido arreglar esta situacion incluso le llegue a decir que entregaba las llaves de mi casa y me la diesen de alquiler puesto que es mi vivienda habitual me dijo que no y ahora mi casa sale en subasta en noviembre dejando en la calle a una familia con hijos que tiempo tenemos para abandonar la vivienda despues de la subasta es legal lo que a hecho este personaje. Espero tu respuesta

Tristan, como siempe lo has clavado.

Para los que se adjudiquen en subasta algun bien inmueble sepan que deben obtener del Juzgado dos documentos: TYestimonio del auto de adjudciaicón (sustituye por decirlo de alguna forma a la escritura de venta)y mandamiento de cancelación (siempre por duplicado), con este último documento se cancelan la carga ejecutada sea hiptoeca o embargo y las POSTERIORES, pero advierto que muchas veces en los Juzgados se olvidan este apartado y en los mandamientos no cosnta la "orden" al Registrador de la Propiedad, para que cancele 2las inscripciones y anotaciones" posteriores, que no solo pueden ser cargas, puede haber incluso ventas, o adjudciaciones en separaciones de bienes, etc....