Cargas anteriores, cargas posteriores. Consultorio-5

De hecho es más que probable que esa protección fuera por 30 años y que todavía esté vigente. En realidad hay protecciones de mucho menos tiempo (hasta diez años), pero si el registro ha recalcado que la protección sigue vigente será por algo. Entonces el piso vale la mitad de lo que habías pensado.

Hola Tristán, soy Berta, otra vez te solicito tu ayuda para aclararme. Con el tema de la señal y demás no hay problema, al final se queda en una señal baja y he pactado con ellos hasta donde vamos a pujar por lo cual su beneficio se convierte en una comisión.
Pero ahora me ha asaltado otra duda, a la q anteriormente no había dado importancia: Resulta que el piso es del año 1985, ( es decir de hace 25 años ), en la nota simple, en el apartado de cargas figura q tiene concedido calificación definitiva de VIVIENDA DE PROTECCION OFICIAL con fecha del año 1985.
Yo no le había dado importancia pensando q en 25 años ya habría prescrito esta calificación, pero luego pensé q el hecho de figurar en la nota simple podía suponer q aún seguía vigente esta catalogación y buscando en internet he encontrado q según el real decreto del año 1978 la catalogación de VPO está vigente durante 30 años. ¿ Sabes si hay alguna otra ley posterior q diga otra cosa, o dónde podría enterarme de si la vivienda es ya libre o no ?.
Como siempre muchas gracias por tu ayuda Tristán.

Les conozco Berta, al menos conozco su modus operandi que es bastante habitual. Ellos ahora mismo son acreedores y, si no encuentran ningún cliente, piensan pujar hasta 100.000 euros (por ejemplo), pero en un momento determinado se preguntan por qué no intentar encontrar clientes que ofrezcan más de lo que ellos pujarían por sí solos y así asegurarse la adjudicación a la vez que obtienen del cliente la diferencia entre lo que que resulta de la subasta y lo que el mismo cliente les haya pactado.
Es como hacer de subasteros pero a lo bestia, porque por ejemplo yo cobro una pequeña comisión a mis clientes, pero les cobro el mismo porcentaje tanto si nos lo adjudicamos en 50.000 como si nos lo adjudicamos en 300.000 euros, pero ellos lo que hacen es pactar contigo un precio, por ejemplo 220.000 euros y te los cobran tanto si la adjudicación es por 50.0000 como si es por 210.000. No está mal el negocio.
Y encima te cobran por super-adelantado una cifra equivalente a la fianza que hay que depositar para participar en la subasta, solo que esta última se ingresa el mismo día de la subasta y te la devuelven inmediatamente si no consigues la adjudicación.
Te lo repito, participa por tu cuenta y si te da miedo contrata los servicios de algún abogado o de un subastero, te aseguro que te merecerá la pena.

Soy Berta. Muchas gracias Tristán por tu ayuda, participar yo en la subasta me parece un follón. Esta gente (es una empresa q ha comprado el crédito deudor al banco ) me ofrece la posibilidad de cederme el remate o de realizarlo luego en compra-venta, lo cual me da la tranquilidad de si no he obtenido el dinero luego poder hacerlo con un préstamo sobre esta vivienda.
Yo también considero q es tener un poco de morro querer una señal sin tener ni siquiera fecha de subasta ( y de pequeña nada, me piden bastante. Pero la vivienda me ha gustado mucho y el precio es interesante y me da miedo q al final lo hagan con otra persona. Vamos q estoy hecha un lío.

Hola Berta, por ahora nadie puede ver los autos hasta que esté señalada fecha de subasta, momento en que cualquiera interesado en participar en la misma tendrá derecho a ver el expediente.
En tu caso, es lógico que la parte actora quiera asegurarse que el posible interesado no se va a achar atrás antes de haberle cedido el remate y que pretenda atarte con una entrega de dinero. Lo que pasa es que considero que es prontísimo para eso, pues ni siquiera tienen fecha de subasta. Darles una pequeña cantidad una semana antes de la subasta sería lo más normal. Por otra parte también te digo que yo nunca me he metido en follones jurídicos precisamente porque nunca me he fiado de nadie y esta gente, por muy buena pinta que tengan, si no son un banco (que esos sí son fiables, al menos en ese sentido) pues qué quieres que te diga.
¿Por qué no participas tú misma en la subasta?

Hola Tristán, soy Berta nuevamente. Como ya te comenté me ofrecen una cesión de remate para una subasta. Ya he solicitado la nota simple de la vivienda para ver las posibles cargas. El tema es q la subasta aún no tiene fecha y la parte actora quiere firmar un contrato privado de compromiso de cesión conmigo para lo q me pide una señal, ¿ se puede hacer esto antes de tener fecha de subasta ?. En principio parece gente legal, pero si luego hubiese problemas y no quisieran cumplir el contrato ¿ podría yo reclamar ante un juez por incumplimiento de contrato en este tipo de acuerdos ?
Otra duda, el proceso judicial ya está iniciado, teniendo el número de auto del mismo, ¿ tengo derecho como particular a pedir en el juzgado información de este auto o es una información reservada a las partes interesadas ?

¿Sabrías decirme un plazo aproximado desde q se inicia el auto donde el acreedor pide subasta hasta q ésta se lleva a efecto ? espero haberme sabido explicar y q me puedas ayudar. Muchas gracias por todo.

Respecto a la hipoteca anterior, te pueden reclamar todo lo que figure en la escritura, la deuda, los intereses de demora y las costas judiciales si es que ya ha sido ejecutada.
Y respecto a los embargos, te pueden reclamar exclusivamente lo que figure en los mismos, aunque puede que haya habido nuevos embargos ampliando las reclamaciones. Todo lo que esté inscrito te lo pueden reclamar.
Respecto a que sea una VPO, ni caso, las deudas son las deudas, y hay que pagarlas.

Hola Tristán,espero que me puedas resolver esta duda.

Soy el adjudicatario de una vivienda subastada por Hacienda, dicha finca tiene 5 cargas, una hipotecaria y otras por otros conceptos.

Mi pregunta es si tengo que hacer frente a los intereses de demora o costas de dichas cargas las cuales han sido anotadas en registro de la propiedad tras juicio celebrado al respecto en cada una de ellas.

¿ Tengo que pagar esos intereses o solo el principal pendiente?

Esta vivienda es de VPO, y si sumo todas las cargas más intereses supera el precio limite legal de la VPO que es de 97.000 euros.

Mi opinión es que lo más probable es que ese embargo tan enorme del que hablas sea el mismo por el que Hacienda saca a subasta el terreno. No importa lo grande que sea el embargo porque, si es como pienso, tras la subasta quedará cancelado porque hacienda se cobrará con lo que recaude en la subasta.
Pero haz una visita a la unidad que organice la subasta y consúltales para asegurarte de que tengo razón.

Hola tristan, me llamo Jordi y estoy interesado en una subasta de adjudicacion directa de un terreno rustico donde no constan cargas.Segui tus consejos y pedi una nota simple donde existe una anotacion preventiva de embargo a favor de hacienda publica de una cantidad que asusta y ahora estoy que no se que hacer porque me surge la duda que en el caso de ser adjudicado tendre que afrontar la deuda.Espero tu respuesta

Tristan como A y B son de la misma Caja supongo que el subastero habrá adquirido las 2 por lo que me ratifico en lo dicho y en consignar el el juzgado de A el importe anotado pero claro Agata habría que conocer otros datos: importe de los embargos, tasación del 25%, destino ocupacional de la vivienda y valor real para poder aconsejaros mejor.

Ágata, lo ideal sería quedaros ahora con ese 25% y pagar el embargo A, aunque claro, eso depende de la cuantía de dicho embargo respecto al valor de la cuarta parte del piso. Si fuera rentable hacerlo así, esi sería lo mejor. Y si eso fuera inviable porque la deuda A fuera muy grande, ese mismo problema lo tendría el subastero que ahora se lo ha adjudicado, y sí, entonces sí sería mejor dejar que Aahora se lo adjudicase él y esperar a esa subasta del embargo A y ejercer el retracto entonces.
También podéis estudiar la posiblilidad de comprar la deuda del embargo A, seguramente aminorada, como hizo el subastero con el B.

Muchas gracias por tu respuesta es otra de las posibilidades que nos planteabamos, pero tiene el inconveniente que la caja saque otra vez a subasta la finca por el embargo de la letra A. No sería mejor esperar entonces a ejercer el retracto de comuneros en ese momento? O ves más interesante, hacerlo ahora aunque haya que volver a pagar por la finca en la siguiente subasta y evitar asi que el subastero adquiera la cuarta parte en nuda propiedad y tener derecho al ejercicio de la división de cosa común? Como lo ves?

Agata lo que cuenta Tristan es una buena jugada aunque creo que ejerciendo el retracto de comuneros tambien se llega al mismo sitio.
Efectivamente, si comprais esa cuarta parte lo suyo sería hacer frente a la carga A.

No, la inscripción registral es voluntaria.
El auto de adjudicación es simplemente un auto judicial, la forma en que los jueces se expresan. El testimonio del auto es el documento que entregan al adjudicatario, no es más que una copia del auto en la que ponen unos sellos autentificándola y ya está, no es más que eso, pero tiene la misma validez que una escritura de propiedad.
No conozco manuales prácticos en España, ni uno, estoy por ponerme...

Como dices en un post, La aprobación de remate es a la perfección de la subasta, lo que el auto de adjudicación es a la consumación de la misma. Pero no sería la consumación la inscripción en el Registro de dicho AUTO?
Si me permites otra pregunta: En que se diferencia un AUTO DE ADJUDICACIÓN de un TESTIMONIO DE AUTO DE ADJUDICACIÓN?
Y ya por ultimo, ademas del Manual que nos recomiendas, conoces algun otro de estilo mas práctico?

El que no ponga cantidades no tiene importancia, el caso es que te han comunicado fehacientemente que el día tal a tal hora se celebrará la subasta, y eso es suficiente. Ahora bien, antes de eso sí deberías haber recibido al menos la notificación de la demanda y la falta de la misma sí es motivo de nulidad de actuaciones.
Te deseo suerte con tu recurso.

Hola tristan hoy he recibido la notificacion de que me van a subastar mi casa no pone ninguna cantidad pero si fecha de subasta yo no he recibido nada antes que me lo ha preguntado la chica de el juzgado y me ha dicho que podria ser nula ya que no pone cantidades de la subasta en cuestion y no haber recibido antes ninguna notificacion de ningun tipo solo unoa de el banco diciendome que me ivan a meter en juicio por no pagar

Ni caso, hacedle creer que no estáis nada interesados en adquirir ese 25% y esperad a que el juez dicte el Auto de Aprobación del Remate y a que el subastero remate y a que el juez dicte el Auto de Adjudicación.
Cuando estéis seguros de que eso ya ha ocurrido y de que todo es firme, personaros en el juzgado y manifestad que queréis ejercer el derecho de retracto, Os lo podréis quedar por esos 40.000 euros. Es posible que en ese juzgado no quieran saber nada y tengáis que ejercer ese derecho en otrao juzgado, pero la cosa está hecha. ES MUY IMPORTANTE QUE EL SUBASTERO NO SOSPECHE VUESTRAS INTENCIONES o subirá el precio de adjudicación él mismo hasta ese 70%.

Mis 3 hermanos y yo somos titulares de la cuarta parte en nuda propiedad de un piso, teniendo el usufructo mi madre. Uno de mis hermanos falleció, dejando un montón de deudas con diferentes bancos. En el registro de la propiedad, aparece como letra A el embargo a favor de una caja de ahorros, en la letra B otro embargo a favor de esa misma caja y luego un par más de embargos a favor de otros bancos. La caja de ahorros cedió a un particular (pensamos que subastero) el crédito que daba origen al embargo de la letra B. Hace un par de días salió la finca a subasta en ejecución de este embargo, el ejecutante se la ha adjudicado por unos 40.000€ y nos dan la opción de si queremos quedárnosla por el 70% del valor tasación, unos 120.000€. Nosotros entendemos que si ahora pagamos esa cantidad, seguimos igual, porqué se han borrado las cargas posteriores, pero no la letra A que es anterior y la caja de ahorros sacará de nuevo a subasta la finca y otra vez tendríamos que pagar y por lo tanto, lo mejor sería no hacer nada ahora Pero me gustaría saber si hay alguna “jugada” en todo esto...ahora el subastero pasará a ser propietario de la cuarta parte en nuda propiedad y lo que puede hacer es solicitar la división de cosa común, pero su parte sigue siendo responsable del embargo de la letra A no?...El caso es que aunque la teoría parece ser que indica que lo mejor no es hacer nada, me gustaría conocer si es que en la práctica hay algo que se nos escapa....muchas gracias