Suelo recibir diariamente varias consultas relativas al mundo inmobiliario en general y a las subastas judiciales en particular y la verdad es que no tengo inconveniente alguno en contestar porque no me ocupa más de cuatro o cinco minutos y, con solo eso, puedo evitar a veces la ruina de una persona.
Algunas respuestas las envío directamente pero, si pienso que la respuesta puede interesar a otros lectores, entonces copio la consulta y la pego entre los comentarios de los post, para que entre todos podamos aportar las respuesta.
Un ejemplo evidente de esto último es la siguiente consulta:
(...)y ahora que tengo una entre las manos empiezo a dudar sobre un concepto de los sencillos: las cargas posteriores. El inmueble en cuestión tiene las siguientes cargas:1.- Una hipoteca del 2004 anotada en el Registro el 20/09/2004. (Por la que sale a subasta)
2.- Una sentencia del 16/02/1998 por la que se condena al dueño a pagar una cantidad que no ha pagado, por lo que se dicta providencia de embargo el 19/01/2005 y se realiza la anotación preventiva de embargo en el Registro el día 21/02/2005
3.- Una sentencia del 2006 por la que se condena al dueño a pagar una cantidad que no ha pagado, por lo que se realiza anotación preventiva de embargo en el Registro el día 5/10/2009
4.- Una sentencia del 13/02/2009 por la que se condena al dueño a pagar una cantidad que no ha pagado, por lo que se realiza anotación preventiva de embargo el 6/10/2009.
Con estas cargas, tenemos que el 6-febrero-2009 se expide certificación de dominio y cargas contra la hipoteca de 2004. Así pues, la pregunta es la siguiente:¿Qué cargas posteriores se anularían después de esta subasta? Cuando se habla de cargas posteriores, ¿se habla de posteriores a la anotación de la hipoteca en el registro (20/09/2004 en este caso) o posteriores a la fecha en que se expide certificación de dominio y cargas (06/02/2009)? Por otra parte, ¿la fecha que se tiene en cuenta para deducir si las cargas son cargas posteriores es la de anotación preventiva de embargo en el Registro?
A este lector ya le respondí por mail, pero no tengo inconveniente en volverlo a hacer ahora para todos: Lo que debe importarnos a los postores es la fecha de inscripción registral de las hipotecas y de los embargos, sin que nos puedan influir negativamente las fechas de las demandas o de las sentencias.
De ninguna manera afecta tampoco el hecho de que la expedición de la certificación de cargas sea de antes de ayer, pues eso suele ser así, como es natural, porque dicha expedición suele ordenarse cuando la subasta es inminente, a veces diez o veinte años después de la inscripción de la hipoteca. No tiene nada que ver, la fecha de la expedición de la certificación es importante por otros motivos, para que nadie pueda alegar que desconocía que la vivienda iba a salir en subasta.
Así pues, en este caso, después de la subasta celebrada por la ejecución de la primera hipoteca se cancelarán todas las cargas y el inmueble quedará limpio.
Pero que quede claro que haber dicho que las fechas de las demandas y de las sentencias no es importante para los postores no quiere decir que no sean importantes para nadie. Puede ocurrir que los acreedores de uno de los embargos considere que su juzgado fue demasiado lento en trabar su embargo y que ello provocó que otros embargos se le colaran por delante. En ese caso tendría que iniciar una "tercería de mejor derecho" y reclamar que antes de pagar a otros se le pague a él, como ya mencioné en "Las cargas preferentes en las subastas judiciales", uno de mis primeros post,
La preferencia de estas deudas ha de reclamarse en la correspondiente Tercería de Mejor Derecho y no afecta al adjudicatario, sino que es únicamente una preferencia para el cobro, una anteposición en el pago frente al crédito ejecutado por la parte actora que sacó la vivienda a subasta.
(...)desde nuestro punto de vista de adjudicatarios potenciales, no tenemos de qué preocuparnos, pues no seremos nosotros quienes debamos pagar esos embargos posteriores, sino que se pagaran con el dinero obtenido en la propia subasta si es que finalmente ven reconocido su mejor derecho en la respectiva demanda. Ni tampoco el Juez, cuando dicta el mandamiento de cancelación de cargas debe examinar el carácter preferente o no de los créditos.
Es vuestro turno para dar vuestra opinión o para hacer vuestras propias consultas, lo que queráis.
También os puede interesar la entrada de IurisCivilis "sobre la tercería de mejor derecho".
