Cargas anteriores, cargas posteriores. Consultorio-5

Perdona si molesto pero tengo una duda, he pujado en una subasta que ha finalizado hoy, y he sido la única que ha pujado, por un 30% del valor de tasación pero por encima de la deuda que aparecía. Y ahora? Al ser agosto no cuentan los plazos, debo ingresar el dinero cuando pasen los 15 días de rigor y no aparezca nada en la web de subastas? Es mi primera vez, y tal vez la última.

Ni los mandamientos de cancelación de cargas ni los testimonios de los decretos de adjudicación caducan ni prescriben. Eso lo has entendido mal.

Sin embargo, lo que sí caducan son las anotaciones de embargo. Y los efectos de su caducidad son exactamente los que has descrito. El título se puede inscribir, pero se inscribe tras las cargas registrales, que antes eran posteriores al embargo ejecutado en la subasta pero que ahora han pasado a ser anteriores al título de adjudicación.

Esto es lo que explico en este post de Subastanomics: https://subastanomics.com/caducidad-de-las-anotaciones-de-embargo/

Y como puedes ver al final del post, ha habido una nueva sentencia del Tribunal Supremo que ha clarificado este asunto. Dile al vendedor que primero lo soluciones y luego te lo venda.

Eso mismo pienso yo. Me parece profundamente injusto, pero no creo que el registrador se equivoque el algo tan importante. A ver si alguien arroja un poco de luz a esto

Eso desde mi ignorancia no es verdad, en el sentido que el registro de la vivienda en el Registro de la propiedad no es obligatorio por lo que no tiene sentido que caduque un mandamiento que lo que dice es que se ha comprado una vivienda en subasta y se han de cancelar las cargas posteriores. Es lo mismo que una escritura y no he visto caducar nunca una escritura!

Que pasen los expertos pero creo que es así.

Saludos

Ya he hablado con el registrador. Me dice que esas cargas sólo se pueden quitar pagando las cantidades estipuladas ya que el mandamiento judicial de la subasta había expirado cuando el nuevo dueño fue a registrar la vivienda y pagar los impuestos correspondientes, por lo que se inscribe la propiedad con fecha posterior a las deudas aunque éstas hayan sido posteriores a la subasta. Si hubiera inscrito la vivienda en el Registro de la Propiedad antes de caducar el mandamiento, las cargas posteriores a la subasta habrían desaparecido, pero una vez expirado el plazo (que suele ser de tres o cuatro años) las cargas que han ido entrando sólo se pueden quitar pagándolas.

Muchas gracias por tu respuesta. He solicitado una cita con el registrador para hacerle algunas preguntas respecto a este tema. Ya comentaré aquí lo que me diga

Hola Arcaicos.

Puede registrar la vivienda cuando se quiera. No es obligatorio. Con una escritura en compraventa normal o el decreto de adjudicación en subasta ya eres propietario a todos los efectos, al 100%. Registrarla es opcional, pero da mucha más seguridad y robustez a tu propiedad.

Lo que pasó en tu caso, es que la casa seguía a nombre del anterior propietario en el registro de la propiedad (aunque ya la hubiera comprado otro en subasta, pero todavía no había registrado). Debido a eso, las nuevas cargas y embargos seguían entrando a esa propiedad por seguir "perteneciendo" registralmente al deudor original. Quién compró en subasta, cuando registre su título, cancelará todas las cargas nuevas y posteriores que hayan entrado en el registro. Todo lo posterior se elimina, aunque debe pagar el coste de cancelar. Pero eso es problema de él. Tú si vas a comprarle la casa, exige que todo esté limpio en el registro. Y pregunta también por como están a día de hoy los pagos del IBI y la comunidad.

Suerte.

Buenas tardes a todos.
Estoy interesado en una casa procedente de una subasta judicial. En la nota simple del registro de la propiedad aparecen varias cargas procedentes de bancos y seguridad social. Las anotaciones son posteriores a la adjudicación en subasta de la vivienda, por lo que el vendedor me asegura que no son procedentes. He estado investigando el tema y parece ser que el adjudicatario y actual dueño de la vivienda ha tardado cinco años en registrarla y en este tiempo se han ido cargando deudas del dueño anterior. ¿Alguien puede decirme si existe un plazo máximo para registrar la propiedad y si en caso de exceder ese plazo, procede seguir registrando las deudas del anterior propietario?

Al contrario, en el curso tu serás el ama del calabozo y mis respuestas rápidas y veraces.

Ah, claro.
Es el cojotruco, y yo pensando que habia que cubrir la deuda.

Tristán, con tantas preguntas que hago aquí, me estoy quedando sin ellas para hacerte en el curso. Bueno, mejor así, que éres cápaz de devolverme el dinero por pesada. Jajaaaaa.

Saludos.

Si el deudor tiene 10 propiedades y solo se adjudican 6, obviamente eso será mejor para el deudor que si se hubieran adjudicado las diez.

De manera que aunque solo se hubiera recaudado el 90% de la deuda, el juez valorará positivamente la adjudicación de los activos.

Tristán, dices que el juez aprobará la adjudicación, pues, a menos lotes adjudicados menor daño patrimonial al deudor.

No entiendo por qué.

Saludos,

Muchisimás gracias tristán por tu pronta respuesta si es que así da gusto.

Pues entonces al lio termino de reunir toda la información,espero que el banco no quiera pelear por el bien, de todos modos se lo pondre dificíl jeje.

Cuando se subasta por lotes yo me olvido de la deuda y pujo por lo que me interesa hasta donde me interesa. Y aunque en la adjudicación de todos los lotes no se cubriera la deuda, el juez por huevos aprobará la adjudicación pues a menos lotes adjudicados menor daño patrimonial al deudor.

buenas tardes a todos los lectores de este maravilloso block.

Bueno pues despues de algunas adjudicaciones ya realizadas las cuales han sido satisfactorias no todas( ya que llevo con una atrancada desde el 2014) que cuando todo termine publicare para que puede servir de experiencia a los demas lectores para capear el temporal y no pasr por los mil tramites que llevo.

el tema es que me surgue una duda respecto a subastas judiciales con varios lotes que se adjudican de forma diferente.
se trata de una ejecucion hipotecaria la cual entre principal y costas alcanza unos 70000 euros.
mi pregunta es si solo fuera rentable uno de los lotes que el precio de mercado actual ronda los 50000 asumiendo toda la carga se adjudicarian los dos lotes.

O mejor dicho como lo abordariais,perdonar mi ignorancia es la primera subasta por lotes que miro.

Mil gracias de antemano.

Jobar como madrugáis yo pensaba que un subastero no se levantaría hasta que saliera el sol por lo menos jejeje.
Muchas Gracias Jotaerre por la aclaración y entiendo que tuvo ofertas pero para hacienda fueron insuficientes y salio ahora por segunda vez.
Tristan lo del curso esta entre mis objetivos lo malo es el tiempo que uno dispone para dedicarle al estudio..
Y bueno no tengo pensado participar ya que no dispongo del dinero suficiente para el deposito, lo hago como estudio me fijo en cosas que pudieran ser interesantes, para ver si estaba en lo cierto, lo malo que que si no haces el deposito no te enteras del resultado final, en esto creo que deberían ser como las judiciales, que sin hacer deposito ves las pujas.
Un saludo

En cualquier caso, subastero1983, debes saber que invertir dinero en las subastas no es algo sencillo cuya decisión se pueda tomar tras hacer un par de preguntas en un foro. Hay gente que está perdiendo mucho dinero y hay gente que lo está perdiendo todo. Te lo comento porque el nivel de conocimiento que se deduce de tu consulta es tal que me hace pensar que el pronóstico no es bueno. Considera la posibilidad de apuntarte al curso de subastas que voy a comercializar dentro de unos días. Más te vale gastar un poco en formarte y ahorrar en disgustos.

Buenas, y no temas: es la fecha de anotación (que, además, para las hipotecas es constitutiva, no declarativa = solo es válida desde esa fecha).
Y lógico que se espere a la 2a subasta, pues baja el tipo al 75%.
Saludos,

Buenas, estoy siguiendo una subasta de la AEAT de un pequeño apartamento que me tiene un poco mosca es la segunda vez que sale y su valoración se asemeja al mercado y en su web sale dice sin cargas.
Solicito una nota simpla, en las cargas veo una anotación preventiva de embargo a favor de la AEAT. Contra XXXX XXXX y previas providencias de apremio dictadas con fecha 19/05/2015 .... se dicto diligencia XXXXX con fecha 04/11/2015. Esta diligencia fue notificada a XXXX XXX Asi resulta de la Anotación letra A de la finca XXXX, fechada el 13/01/2016 y practicada en virtud de mandamiento librado en XXXX el 03/12/2015 por XXX XXX que por duplicado se presento en este registro el 22/12/2015.

Después de esto viene una hipoteca a favor del banco XXXX, mediante escritura otorgada el 26/06/2015.... Así resulta la inscripción en XXXX fechada el día 27/05/2016.

¿Que fechas son las verdaderamente importante para establecer el orden cronológico de las cargas? Ya que algunas se solapan... aunque hacienda dice que esta libre de cargas me resulta raro que saliera por 2 vez a subasta, y eso me tiene mosqueado.

Un Saludo

Así es.