Blogs de juzgados

Para Fcalvo:

Ya lo dije en varias occasiones:

Por mucho que el legislador se empeñe, la realidad juridica se tiene que subyugar a la realidad, en este caso, del mercado. Ya que parece, que las camaras actuales tienen otras prioridades, como discusiones bizantinicas sobre abortos, igualdad y succesión en el trono, el ajuste de la realidad juridica se tendrá que producir dentro del marco legal establecido.

A corto plazo, y creo ya se esta produciendo, la regla va a ser la resolución de los procedimientos vía art. 671 y un "short sale" del inmueble por la banca a posteriori. Ya que mi experiencia allí me hace pensar que estamos ante bajadas bastante mas abultadas que estos 50% sobre "tasación" (va en parentesis por razones obvias), no hago ningún esfuerzo negociador con la banca. Por ende se debe verlo como proyección imaginaria. Aun así, seguirá ciertas pautas. Al principio, la banca jugará con las condiciones externas. No es lo mismo, apechugar con un 30% (sobre valor de "tasación")y exponerse a palos juridicos de cualquier tipo, pagando al final el 50%. Como estarse comodamente sentado en una oficina bancaria, negociar un contrato de compra-venta con todo lujo de detalles, a lo mejor hipoteca mediante y una inspección visual de inmueble. ¿Verdad?

Despues vendrá una segunda fase. Idem se aplicarán las ventajas mencionadas, pero el precio final no llegará a los 50%, idealizados por el legislador. Simplemente, porque el mercado no da para eso.

Y en cierto punto, se llega a la proxima fase:

La aplicación generalizada del art. 670/tercer supuesto. La banca ha aprendido, que utilizar art. 671 implica mantener una infraestructura bastante costosa, su propio margen de capital ya no da para conceder hipotecas favorables etc.pp. Ademas, con un "short sale" al, digamos 40%, no solamente diñe un dineral. Encima pierde (un 10% en el ejemplo)de la obligación del deudor original.

¿No será la banca la primera interesada en presionar sobre el establishment, para admitir la adjudicación por debaja del 50%?

¿Que conclusiones se debe extraer para el subastero "profesional"?

Bueno, al principio, hay que ir un poco mas lejos. Según los juzgados, si se publican los edictos sg. 671, hay que hacer un seguimiento de los casos. Si no, es puro trabajo de campo. Dejar a la banca pagar un par de años IBI, comunidad y derrames variados puede ser muy educativo...

Para Tristán:

Lo que mas me molesta, en cuando al sistema español se refiere:

La gran mayoria de las diferencias apenas cuesta dinero. Respectivamente, hasta que lo ahorra, tanto a la administración, como a los participantes. Como es la concentración de los casos de la ee.hh. en unos pocos juzgados. Porque no es lo mismo, tener 10 estructuras parcialmente ocupadas con el mismo tema, como una estructura, dedicada en exclusividad. El tema de la actitud ya lo había mencionado...

Si son serios y se lo montan bien les puede salir un programa bien bueno sumando tu entrevista a la del secretario del juzgado de Murcia que empezó con las subastas por internet y también con el punto de vista de los bancos. La cosa promete.

Hola Tebar, cuando digo que "capen" me refiero a que distorsionen mis palabras, pues una pregunta puede tener una respuesta más o menos extensa. Si ponen lo que produce más morbo y dejan lo demás puede haber erróneas interpretaciones.

Por supuesto que no espero que pongan toda la entrevista, no me interesa recibir ningún óscar, jejeje

¿O sí? jajaja

Fcalvo,si la entrevista fué de una hora, si te ponen entre 5 a 10 minutos seras un privilegiado (aunque estos de Intereconomía igual te la ponen al completo para rellenar programación, jeje).
Estaremos atentos para verte.
Saludos.

Saludos a Ronald29780

Me alegro que en Alemania funcione tan bien todo lo relacionado con las subastas.

Lamentablemente en este país es todo lo contrario; pero, en fin, creo que con un poco de paciencia tendremos un sistema aceptable cuando todos los juzgados informen por internet de las subastas y se celebren por este medio. Al menos se habrá conseguido la tan ansiada "Publicidad" que tanto demandamos.

Otra cosa será la "Información" que dependiendo del responsable de la Unidad de Subastas será más o menos extensa y concreta.

Respecto a la "Seguridad Jurídica" aquí está más complicado y precisaría una reforma seria de la Ley de Enjuiciamiento Civil, y aquí hemos topado con los intransigentes y los ciegos.

Antes de la nueva Ley, en España se celebraban 3 subastas y te puedo asegurar que no me gustaba nada. La nueva Ley corrigió este sistema haciendo una única subasta. El error lo cometieron al exigir un porcentaje tan elevado para hacer firme la subasta. No tendría que haber ninguno. El demandado ha tenido tiempo más que suficiente para vender su propiedad y pagar (venta voluntaria) y si no ha podido o no ha querido tendrá que aceptar la "venta forzosa" con todas sus consecuencias. Incluso Puede ir representado a la subasta a través de un testaferro si quiere y puede.

El legislador tenía que haber potenciado la participación de licitadores sin necesidad de estar presentes, impulsando las ofertas por escrito en sobre cerrado, pero equivocó el procedimiento. El Art. 648 dice "...... los sobres se conservarán cerrados por el Secretario Judicial y serán abiertos al inicio del acto de la subasta....." Obviamente, la ceguera del legislador, le impidió ver que la existencia de un sobre tiene que producir incertidumbre entre los pujadores para provocar un aumento en el precio final y acabar de un plumazo con la posibilidad de arreglo previo. Tal como está redactado este artículo nadie ha utilizado este sistema porque nada más empezar se descubre su postura y cualquiera puede superarla con un eurito más.

Lo que tenía que haber dicho este artículo es "Los sobres se conservarán cerrados por el Secretario Judicial y serán abiertos al final del acto de la subasta una vez finalizadas las ofertas verbales. Una vez abiertos, las ofertas que contengan no podrán ser superadas verbalmente......"

Con este cambio se hubieran acabado con los arreglos y además hubieran sido innecesarios los límites impuestos del 70%. El mecanismo de la oferta y la demanda "real" no "provocada" hubiera equilibrado los supuestos "desajustes".

Ya avisaré cuando sepa el día que van a poner la entrevista. Me han dicho que es una especie de Informe semanal que hacen los sábados en Intereconmía. Espero y deseo que no "capen" demasiado la entrevista, pues duró más de 1 hora sin descanso.

Saludos cordiales

Francisco Calvo-Administrador
www.subastasunicas.es

Ronald29780, me lo has puesto a huevo. En unos días publicaré un post de lo más sencillo: me voy a limitar a copiar y pegar tus comentarios en un color y las diferencias con la situación española en otro color.
Va a ser la monda. ¡Vaya país!

Habiendo visto el comentario de Tristán, procedo y voy con la tercera parte.

Despues de haber leido varias anecdotas en este blog, no puedo más que expresar mi honda incomprensión sobre las acciones (o, la actitud, como quereís)de los funcionarios en España. Habiendo estado allí, en Alemania, en unas 100 subastas (o mas), jamás me tropecé con chulería.

El camino (por lo menos el mio) de participar en la subasta siempre sigue a la misma pauta:

1. Se ve la cita publicada.

2. Se informa uno sobre la "location", google maps y el internet hacen milagros.

3. Se llama al juzgado. Las secretarias se reaparten los casos según numero de acta.

4. Se pide educadamente el numero del banco acreedor y, si lo tienen en acta, el nombre del encargado del departamento legal correspondiente al caso.

5. Se llama a la persona en cuestión y se charla un poco. Por supuesto, se pregunta por una idea general del precio, por parte del banco.

Claro que si puede haber problemas por el camino. Más que una vez, los numeros de los "loss mitigation departments" han sido anticuados.

O, como me ha pasado con los abogados de un hedgefond americano, que por narices se ha querido meter en el negocio, comprando miles de hipotecas fallidas, que las ideas sobre el precio divergian en un 100%...

Pero estos son gajes de oficio y no son razón de enojo personal por ninguna parte.

Y, a diferencía de lo leido por aquí, la atmosfera es distinta.

Muchas veces siendo el único, ya no postor, si no visitante, despues de la lectura por parte del secretario y 2 minutos de aclarar un poco las posiciones, se suele establecer un animo de lo mas jovial. Sobre todo los abogados de los bancos son fuente de innumerables historietas. He visto a los secretarios explicando ya no detalles del caso si no entramados tipicos a los visitantes primerizos. Y, por supuesto, la charla amistosa entre "subasteros" sean profesionales a tope, avanzados con experiencia o novatos es la regla.

Segunda parte.

Despues de lo descrito mas arriba, voy a adentrarme un poco mas en los detalles de los anuncios en la pagina mencionada.

La forma suele variar un poco de juzgado a juzgado. De antemano, las ee. hh. están centrados en los juzgados de primaria, adjuntos a las audiencias. En el caso de Sajonia, para unos 5 millones de subditos hay 5 juzgados, tramitando todas y cada una de las ejecuciones. Esto ya de por si cambiaria mucho el paisaje del subastero español.

Como ya he dicho, las formas de los anuncios difieren levemente entre los juzgados. Los de Chemnitz, p.e. ponen una abreviatura directamente en la lista. ¿Para mirar pisos, si se interesa por casas unifamiliares? Otros, como el juzgado de Zwickau, no ayudan tanto, hay que mirarse la media docena nueva uno a uno. Pero linkean el PDF de la tasación (*) en muchos casos.

Ya que lo he mencionado, hay que hacer hincapié en algunas diferencias substanciales, tanto por el tema legal, como por la aplicación en la realidad.

Como inicio, la correspondiente Ley (ZVG), se parece en algunos puntos importantes a las reglas anteriores a la legalidad existente en España. Tiene en común la subasta escalonada. O sea, se celebra la primera subasta, con una puja minima, legalmente válida, del 50% y el derecho del banco de negar la adjudicación por debajo del 70%. En la segunda subasta, no existe puja minima válida (más allá de los costes de la ejecución)y un derecho de negar la adjudicación por parte del banco para las pujas menores de 50%. A partir de la tercera subasta, el unico camino para el banco de evitar un remate es la reiniciación completa del proceso ejecutario.

Por cierto y ignorando la anterior situación legal en España, el legislador alemán exige una tasación INDEPENDIENTE y ACTUAL de cada inmueble subastado. A esto se refieren los porcentajes arriba mencionados.

Hola Ronald29780, está claro que si en Alemania funcionan en todo como nos cuentas que funcionan en las subastas, eso explica perfectamente porqué ellos tienen el nivel de vida que tienen y nosotros, en el país de la chapuza nacional, tenemos el que tenemos. Ni más ni menos que el que merecemos.
¿Sabes la descripción que publicaban en el edicto que colgaba del tablón en la subasta que describí en el post titulado Peligrosamente incompetentes? Sencillamente esto: "Bien a subastar, finca registral 27.881 del Registro de la Propiedad de Alzira", sin dirección ni número catastral ni descripción registral ni nada de nada. Así se hacen aquí las cosas.

Hola a todos.

Creo que la entrada del blog es una buena razón, para ayudar con un ejemplo.

Espero que se pegue bien el enlace, por si acaso, os resumo como va el tema allí, en Alemania. Por tradición, se suele publicar los anuncios de subasta en la prensa escrita, en los tablones de los juzgados y en internet. Los tablones están, como Dios manda, actualizados, con 3 meses de antelación y, sin excepción, provistos de un cristal. Los anuncios en la prensa escrita se suelen publicar con 2 meses y medio de antelación, cada Miercoles y Sabado. Contienen, como en los otros 2 casos, dirección postal, numero de catastro, descripción tecnica y una descripción comunmente entendible.

Los anuncios en internet suelen estar organizado por el estado federado. Un buen ejemplo aquí:

http://www.justiz.sachsen.de/gerichtstafel/index.html

(Pinche Vd. "Zwangsversteigerungen", en la proxima pagina, al lado de "Region" se encuentran las comarcas diferentes.Allí vienen todas las subastas, en orden cronologico.)

No soy el más docto en temas de informatica, pero me parece que esto, como estructura, no es nada de otro mundo. Y, despues de una fase inaugural, con una o dos horas semanales por juzgado, se mantiene actualizado de p.m.

Ahorita voy a comentar otra cosa.

Mis felicitaciones para FCalvo, avista con tiempo jeje!! Está todo dicho creo yo, coincido en que con una certificación no es suficiente para tener garantías a la hora de comprar etc. Por desgracia parece que no les entra en la cabeza. Para muchos informatizar el sistema a través de una Web común de justicia sería una hecatombe, hay muchos del Paleolítico que piensan que mientras más difícil sea acceder a la información menos competencia. No lo tengo tan claro. Un saludo

Me gustaría ver la entrevista que te hicieron los de Intereconomia, a ver si nos dices cuando sale.
Enhorabuena a Francisco Calvo

Enhorabuena FC por la entrevista. Ya nos dirás cuando sales.

Fcalvo, enhorabuena por la entrevista, espero verla pronto en la tele. Ya nos avisarás.
Respecto a tu comentario no me queda más que felicitarte, lo has resumido perfectamente y estoy completamente de acuerdo con todo lo que dices. Hoy mismo, en Madrid se ha celebrado una subasta en la que estaba muy interesado pero en la que no he podido participar porque me ha sido imposible localizar con exactitud el portal del piso que se subastaba. Si me hubieran dejado ver el expediente, habría podido solucionarlo viendo dónde se habían producido las notificaciones. Pero nada, la secretaria era inasequible al desaliento, según ella no, quiere decir que no.
Esto no tendrá solución mientras que unos legislen con los pies y a los otros les importe un pepino el resultado de las subastas.

¿Cuando van a emitir la entrevista que te han hecho Fcalvo?

Esta tarde me han hecho una entrevista los de Intereconomìa que se han desplazado a Murcia para conocer de primera mano el desarrollo de las subastas, su pasado, su presente y su futuro desde la óptica de los juzgados, en este caso representados por D. Juan Luis Bañón, como responsable de la Unidad de Subastas de Murcia, de los subasteros, en este caso me han entrevistado a mí y de los bancos que no sé si participarán, al menos la entrevistadora me ha dicho que lo tiene duro. Normal.

Y, casualmente, uno de los temas que se han tratado tiene relación con el post que acaba de publicar Tristán.

Yo en mi intervención he aclarado que la legislación lamentablemente no es buena y he puesto sobre la mesa qué es lo que tendría que resolverse si se quiere que las subastas sean de acceso y de participación para todo el mundo. Los tres puntos han sido:
1) Publicidad
2) Información
3) Garantías jurídicas

Sobre publicidad qué voy a decir que no sepáis y que Tristán ha reflejado en este post. Es lamentable que la única forma de conocer si se celebra una subasta es ser el primero en visitar el tablón del juzgado, porque como seas el segundo quizá ya no exista el edicto. Independientemente del maremagnun del tablón. Y esto porque el legislador que quería lo contrario, por no saber lo que decía y lo que quería, provocó un auténtico desastre al no exigir que se publicasen, como antes, al menos en los Boletines Provinciales.

Sobre información, otro tanto de lo mismo. La certificación registral no es suficiente, en muchos casos, para conocer la úbicación exacta del bien. Debería haberse exigido a los ejecutantes por créditos hipotecarios que identifiquen claramente la dirección y darla a conocer en el edicto de subasta. Ellos han dado una hipoteca y por consiguiente disponen de una tasación y no hubiera supuesto ningún problema. En cuanto a los que no sean hipotecarios, al haber una tasación judicial, dar a conocer la misma a todos los interesados en participar y exigirle al tasador que si no encuentra el bien, algo que se produce alguna que otra vez, que lo haga constar expresamente en el informe.

Y por último, las garantías jurídicas. No tenemos por qué estar padeciendo nulidades de actuaciones cada dos por tres. Esto tendría que evitarse de una manera parecida a lo que hace la Seguridad Social o la AEAT, y es que cuando termina la subasta y antes de proceder a la entrega del Certificado de Adjudicación, remiten todo el expediente a la Abogacía del Estado para que comprueben que se ha desarrollado correctamente. Una vez informado favorablemente no hay vuelta atrás. El deudor no puede alegar nada que produzca una nulidad.

Mientras no se consiga esto, seguiremos como hasta ahora.

Saludos cordiales

Francisco Calvo-Administrador
www.subastasunicas.es

Tristán, no puedo estár más de acuerdo contigo. De echo, se hace necesario una modificación urgente !!! de la Ley

Todo tablón de anuncios (o página web) que no esté actualizado produce un rechazo visual y desconcierta a quien lo lee ya que no sabe si está en vigor el contenido.
A veces es necesario que no se limpie todo de forma inmediata, porque alguien puede recurrir para recuperar algo, pero dejarlo mucho tiempo dice mucho del responsable de dicha oficina, juzgado, etc (él es el responsable, no sus empleados).
Saludos.

Estoy totalmente de acuerdo contigo, se debería obligar por ley a que todos los juzgados hicieran eso, así el oscuro mundo de los subasteros sería un poco menos oscuro...