¿Qué va a pasar con el Precio de la Vivienda a partir del 2020?

Hola Tristán.
No me malinterpretes. Con mi mensaje no he querido decir que el futuro sea negro. Con las herramientas adecuadas, se puede sobrellevar una situación de demografía negativa sin que perjudique en exceso a la economía. Japón es prueba de ello.
Hablando en lenguaje a pie de calle, no he querido decir que la economía se vaya a la mierda, ni que el precio de los pisos sea compra o alquiler se hunda. Lo que sí he dicho y estoy plenamente convencido es que no vamos a ver que la firma de hipotecas se duplique en 2 años, y que los precios de compra suban un 5% anual como en los años 2000-08, porque no hay demografía para ello.
Bueno, de hecho lo segundo sí podría darse. Aunque yo soy más joven que tú, sí sé que en los 80 la peseta era devaluada por el gobierno de Felipón día sí, día también, creando inflaciones brutales. Personalmente, estoy convencido de que la UE está como loca por crear inflación y veremos medidas incluso más locas que la de los 80, como regalar dinero. De momento, los aumentos del SMI van en esta línea, aunque a plazo inmediato lo que están haciendo es empobrecer a los que no cobran el SMI.

Joder cómo me enrrollo. En resumen, que los precios pueden subir, sí, yo lo doy por descontado, pero no como dices porque la gente se hipoteque, sino por las medidas monetarias de los gobiernos. Este punto, el de las hipotecas, es el que te quería rebatir desde el principio, pero como ves soy muy malo sintetizando.
Un saludo.

‌ Siento discrepar pero yo creo en lo que veo en mi entorno social más cercano. Veo a parejas que rondan los 40 años de edad, con uno o dos hijos, con trabajos mal pagados y poco estables, con un alquiler que en el mejor de los casos es de 850 euros mas gastos. Eso y que no se te estropee el coche, o alguno de los dos se quede sin trabajo. Así es complicado ahorrar para optar a comprar vivienda. Muchos dependen de la ayuda familiar para conseguirlo.
‌Ahora la burbuja es del alquiler, que muy horradamente se cobra el inversor, y si no lo quieres otro vendrá y lo pagará, pero esto tiene que estallar por algún sitio.
‌También hay que decir que aún perdura la excusa de la crisis, y los salarios y las condiciones laborales son peores. Adiós al escayolista que ganaba 3000 al mes.
‌No soy podemita, más bien todo lo contrario, pero empiezo a pensar que la clase media desaparece poco a poco.
Gracias. Un saludo.

Es que esto es fundamental, para mi un 5% de rendimiento anual es bajo en este mundo inmobiliario. Si empiezas a contar los gastos que nunca cuenta la gente cuando hace cálculos de precios de compra (por ejemplo los que generan alquileres en lugares lejanos a tu residencia) al final si partes con el objetivo del 5% acaba siendo menos.

A no ser que seas Amancio Ortega y el precio de compra lo pongas tu en base a los alquileres que están pagando inquilinos de primer nivel y la rentabilidad que quieres conseguir.

‌ Siento discrepar pero yo creo en lo que veo en mi entorno social más cercano. Veo a parejas que rondan los 40 años de edad, con uno o dos hijos, con trabajos mal pagados y poco estables, con un alquiler que en el mejor de los casos es de 850 euros mas gastos. Eso y que no se te estropee el coche, o alguno de los dos se quede sin trabajo. Así es complicado ahorrar para optar a comprar vivienda. Muchos dependen de la ayuda familiar para conseguirlo.
‌Ahora la burbuja es del alquiler, que muy horradamente se cobra el inversor, y si no lo quieres otro vendrá y lo pagará, pero esto tiene que estallar por algún sitio.
‌También hay que decir que aún perdura la excusa de la crisis, y los salarios y las condiciones laborales son peores. Adiós al escayolista que ganaba 3000 al mes.
‌No soy podemita, más bien todo lo contrario, pero empiezo a pensar que la clase media desaparece poco a poco.

Okey Tristán, seguiré tu consejo, muchas gracias, saludos

Encontrar un piso en Madrid (fuera de subastas) por 120 mil-150 mil euros 2 hab. es muy complicado o tiene uno que irse muy al extraradio .

Buenas noches,

Actualmente trabajo en un banco de Bilbao y, por experiencia, no comparto parte de este articulo.

Por una parte, estoy de acuerdo con que el precio de los alquileres es desorbitado y que, actualmente, pagando un alquiler mensual podrías pagar las cuotas de una hipoteca, pero esto ya lo saben los arrendatarios. Si no se han metido en la compra de una vivienda es porque no tienen ahorros suficientes como para pagar de su bolsillo el 20% de una vivienda. La mayoría de bancos, actualmente, suelen dar el 80% del valor de tasación de una vivienda.

Además considero que en los últimos 3 años ha habido un boom en cuanto a compra de vivienda se refiere y no hay mas que ver la actividad de los bancos, donde no paran de formalizarse hipotecas. Esto ha provocado que el precio de la vivienda se dispare y, bajo mi opinión, en los próximos 3 o 4 años estaremos ante una nueva crisis que provocará que estos precios disminuyan considerablemente.

No me he explicado bien, Anrabro. No necesito financiación. Lo que quiero decir es que cuando tienes docenas de millones de euros tienes que colocarlos cualquiera que sea la rentabilidad y por eso los ricachones dan palmas con las orejas cuando consiguen colocar su dinero a un 3 ó 4%. Pero cuando tienes menos, puedes invertirlos poco a poco y cuidadosamente. Cuando yo tengo mucha liquiedez, los primeros 500 mil euros los invierto mucho peor que los últimos. Mi últimos 500 mil son siempre los euros más rentables del mundo.

Si me das un 5 por ciento yo te facilito el dinero que necesites

No compares el mercado inmobiliario, bastante previsible, con los mercados financieros, rabiosamente impredecibles. Estos últimos son como un caballo salvaje y loco, mientras que aquél es como un caballo percherón, que solo da una coz cada treinta años (y solo vive veinte).

Anrabro, yo acabo de rechazar comprar un lote de 7 pisos porque la rentabilidad previsible se quedaba en el 7%, lo que a mi me parece una basura de rentabilidad. Estoy acostumbrado a bastante más y es lo que le exijo a mi dinero. Pero eso es porque soy más pobre que las ratas. Entiendo perfectamente a los ricachones que como tienen tanto dinero que colocar se ven obligados a resignarse al 5%.

Con tipos al 0%, renta fija a menos del 1%, etc
Alegremente piensa la gente sacar un 5% neto al alquiler.

Nadie sabe si los precios de la vivienda van a subir, mantenerse o bajar el próximo año. Igual que nadie sabe si la bolsa subirá o bajará, o la evolución de los tipos de interés o del PIB. Si alguien dice que lo sabe, es porque quiere venderte algo, porque si realmente se pudieran saber estas cosas, sería muy fácil hacerse millonario en poco tiempo sin esfuerzo.
Lo mejor es que cada uno invierta en lo que entienda y le haga sentir bien, de manera sistemática y con vistas al largo plazo, olvidándose por completo de las posibles variaciones en el corto y medio plazo. A mí no me gusta invertir en inmuebles para alquilar, ya lo hice un tiempo y no me hizo sentir bien. Prefiero la bolsa, la renta fija, el oro... Y no me planteo si el próximo año mis inversiones irán bien o mal, SÉ que iran bien de aquí a que me jubile en 20 años.

En mi opinión, la eventual regulación de los precios de alquiler es el GRAN peligro del sector inmobiliario y por extensión, tal como ya demostró la crisis anterior, de la enconomía española (podría arrasar el sector rehabilitación ergo provocar paro a raudales).

Y no está tan lejano, de hecho en Catalunya ya estuvo vigente durante un mes un Decreto-Ley al respecto, pero por suerte no fue convalidado por el Parlament y luego a la postre (cuando ya estaba derogado-no convalidado) el "TC catalán" dictaminó (por suerte) que era inconstitucional por falta de competencia legislativa (ojo: NO por cargarse la libertad de empresa o la protección del derecho propiedad o la competencia).

Creo que, desgraciadamente, algún día llegará para quedarse la tan ansiada por Podemos-PAH-Sindicato Inquilinos regulación de precios de alquiler. Digo para quedarse xq cuando al pueblo le das un caramelo ya ningún político se atreve a quitárselo por su riesgo electoral. A lo sumo modificarlo pero erradicarlo ni de de coña. La clave está en CóMO se regulará el precio de alquiler. Si optan por el modelo portugués (en mi bola de cristal lo veo por provenir de un gobierno también socialista, ibérico y punto medio respecto las radicales peticiones de Podemos) los pequeños propietarios (que contamos con el 95% de todos los pisos del país) solo gozaremos de la reducción del 60% en IRPF si alquilamos a precios de 2013. Sacad cuentas y veréis que tanto si optamos por no perder la reducción como sino, perderemos un 30% de los precios actuales 2019.

Por otro lado, a nadie se le escapa que incluso una regulación de rentas no-obligatoria pero sí "premiada" fiscalmente supondrá una bajada de precios brutal ajustándose éstos a las nuevas rentabilidades "fijadas por Ley". Pues bien, mi otro vaticinio es que llegado ese momento los precios de venta se estabilizarán ad eternum topados por una rentabilidad "X". No subirán porque ningún inversor (no subastero eeeh) querrá menos de un 5% neto de alquiler ni bajarán porque el precio y la Ley ya te lo garantizarán.

Hola Bidder. Mi bola de cristal ha hablado y me reafirmo a lo dicho. Y de hecho lo estoy aplicando a mis inversiones. Apenas estoy vendiendo. Ahora soy estrictamente comprador.
Y lo mejor de todo es que mi pronóstico ha quedado grabado para que en un par de años podamos echarnos todos unas risas recordando este vídeo. Espero que sea yo quien más se ría, todo hay que decirlo.

Bueno, y tras analizar lo que humildemente creo que ha pasado, hablemos sobre el futuro.
Como decía ahora ya no hay tanto posible comprador, primero porque no hay ahorros, ni trabajos bien remunerados y estables, ni acceso al crédito. Mientras no cambie ninguno de estos 3 factores, lo esperable es que los alquileres suban por poco que sea. Y si aumenta la rentabilidad, los precios de compra subirán en consonancia pero los compradores seguirán siendo los mismos: pequeños propietarios de unos pocos inmuebles y empresas especializadas en el sector.

Ahora bien, entremos en política. Me sorprende que no menciones el runrun que hay sobre la limitación de los precios de alquiler. Pedro Sánchez dijo en septiembre que no iba a hacerlo, pero la cosa ha cambiado bastante. Y ya se ha puesto en Berlín, que es lo peor que podría pasar porque los podemitas ya tienen el argumento de "si lo hacen los alemanes no puede ser tan malo".

Personalmente no me atrevo a pronosticar nada, ni siquiera que esa supuesta crisis vaya a llegar. Que la anuncien tanto hace sospechar 2 cosas: o bien no existe y se mete miedo a la gente para aplicar recortes, o peor aún, llega un crisis tan mala que ni los de arriba pueden pararla. Quiero pensar que es lo primero, pero cuando uno lee noticias sobre la industria europea, el miedo que están metiendo con el cambio climático y lo mala que son las industrias porque contaminan mucho, uno empieza a pensar que ciertos países han comprando a los burócratas de Bruselas para que desmantelen la industria europea, y con ella, nuestra riqueza. O lo que queda de ella.

Buenas tardes Tristán,
Aunque leo todos tus posts, no escribo apenas, pero creo que la ocasión merece la pena.
Cuando expones tus argumentos opinando que no hay una burbuja inmobiliaria,creo que en parte tienes razón. Pero también creo que hay muchos factores que no tienes en cuenta, unos demográficos y otros económicos.
1. A día de hoy, hay 8 millones de personas entre 40 y 50 años, 5,7 millones entre 30 y 40 y 4,3 en la veintena. Normalmente, o mejor dicho, tradicionalmente, uno compra un piso en propiedad cuando se casa y va a formar una familia, y además tiene unos ahorros. Esto suele ocurrir en la treintena, aunque no encuentro datos al respecto. A donde quiero llegar es a que hoy hay 2,3 millones menos de compradores potenciales en esta franja de edad.

2. Aparte la sociedad ha cambiado; ya no hay cultura alguna del ahorro y muy poca gente tiene 50.000 euros en el banco para una entrada para un piso. Si buscais por internet, hay estudios que dicen que casi la mitad de la población no tiene ahorros más que para un par de meses sin ningún ingreso. En España se ahorra la mitad que en el resto de Europa.

3. Y no sólo la sociedad ha cambiado; la economía también. Para salir de la crisis se decidió trocear los puestos de trabajo que había y en consecuencia, los que tienen contrato indefinido a tiempo completo son ya una minoría; la mayoría viven con temporales o a media jornada. Esto choca además con que los salarios públicos siguen muy por encima de la media del empleo privado, así que tenemos gente mileurista de la privada a la que fríen a impuestos para mantener a 3,5 millones de afortunados. En conclusión ¿cómo pueden ahorrar en primer lugar, e ir a pedir una hipoteca en segundo, alguien que apenas cobra mil euros aunque a su empresa le cuesta 1700€ y que además tiene un contrato temporal?

4. Luego está el tema inmigración. Tú mismo dices que los bancos han restringido el crédito como es lo normal; lo que no era normal es que a cualquiera que bajaba del avión con un contrato temporal, le dieran el 100% del valor de tasación del piso. Algún día habría que calcular cuántos cientos de millones de euros nos costaron estas operaciones, porque muchos de esos inmigrantes, además, se volvieron a su país de origen desentiéndose de la deuda, que tuvimos que pagar entre todos mediante los famosos rescates bancarios. Sobra decir que toda o gran parte de la culpa no fue de ellos, sino de los bancos. Ya sabeis aquello de "ante el vicio de pedir, la virtud de no dar".

En conclusión: la subida del alquiler se debe al combo menos jóvenes con peores ingresos + inmigración (también con pocos ingresos), que por tanto no tienen acceso al crédito y dificilemente pueden provocar subidas de precio en las compraventas.

En mi comentario hablo de pisos que valen 100000 euros y se pueden alquilar por 500.
Pisos mas caros se alquilan por mas pero las cuentas varian sustancialmente.

He aquí a un hombre sabio. Cien por cien de acuerdo contigo.

Yo tengo alquilado un piso de 25 m2 dentro de la m30 por 500 al mes.
Tambien lo tengo de 75 m2 con dos dormitorios alquilado por 1000, o de 40 m2 con 2 dormitorios por 700.
Un bajo de 65 m2 no es un piso de 1 dormitorio.
Tambien hay que considerar que yo quiero un alquiler seguro de pago y a mas largo plazo mejor que uno mas caro y con mas volatilidad.