Seguimiento de LAR ESPAÑA

Ahora bien, lo que no puede ser es que una persona que tiene un claro conflicto de interés como es el Presidente de Grupo LAR el Sr. Pereda, tenga voto en el CONSEJO DE LAR ESPAÑA. ¿Estamos locos o que? Y si el Presidente de el Sr. Del Valle y el resto de Consejeros no se han dado cuenta que no debería tener voto, la independencia de todos está más que entredicho. En la próxima Junta de accionistas, tendrán que responder, dar las explicaciones oportunas. Porque no se entiende bien. Y sobre todo nos expliquen el desarrollo de la SOCIMI, no ya finalizado el contrato con GRUPO LAR sino para los próximos 3 años. Es una obviedad que debe ser LAR ESPAÑA con todo el dinero que tiene quien un monte una gestora propia e independiente. Y no depender de GRUPO LAR Y ESPAÑA. Por tanto, lo que debemos exigir es nuestra PROPIA GESTORA y si no está de acuerdo el PRESIDENTE y el CONSEJO independiente destituirles porque un EPRA COST del 45% anual es INASUMIBLE. El dinero de las rentas para los accionistas no para el GRUPO LAR, y GENTALIA, eso sí darles las gracias por haber echo un buen trabajo, si bien LAGASCA 99 está por ver y fue una de las primeras adquisiciones. Y que no nos metan en más proyectos urbanísticos, que ya hemos visto muchas torres caer y la situación económica nacional e internacional aconseja prudencia y no endeudarse mucho. En fin, estos son los problemas de externalizar la gestión y además con el pastón que se están llevando, creo que es para como mínimo haber creado este foro. Gracias a METAGESTION hemos podido llegar hasta aquí. Y ahora, lo que si se debe exigir es unna GESTORA PROPIA para una ADMINISTRACIÓN INDEPENDIENTE.

Ahora bien, el Sr. Pereda ¿Tiene voto en el Consejo? Porque si tiene voz no pasa nada pero el voto es de escándalo.

Ahora que tenemos una perspectiva un poco más amplia de la situación, he creído conveniente establecer los siguientes puntos:

1º La situación nacional e internacional desde un punto de vista económico-político y sobre todo dado el sobre endeudamiento actual aconseja prudencia. La prudencia aconseja no invertir demasiado en proyectos sobre plano de carácter urbanístico. Personas como la alcaldesa de Madrid, la señora Carmena, te puede parar la construcción de un inmueble 20 años, ponerte numerosas trabas al proyecto y paralizar la inversión.

2º Con una cartera ya de 1.200 millones de euros en activos, es de puro sentido común nombrar una GESTORA PROPIA E INDEPENDIENTE. Sobre todo para bajar los ratios del EPRA COST, lo cual redundaría en un mayor beneficio para el accionista.

3º Un EPRA COST anual cercano al 45% es inaceptable. Sobre todo teniendo en cuenta que dicho EPRA COST se debe fundamentalmente a los gastos de gestión + las comisiones de dicha gestión. Es de sentido común montar una gestora propia e independiente. Como también es de sentido común que el Presidente de LAR ESPAÑA explique el proyecto públicamente.

4º Cobrar comisiones por plusvalías de activos que no se han vendido y que no han entrado en caja es también inaceptable pero desconozco si se aplica dicho criterio.

5º La gestión ha sido buena. Pero dicha gestión ha conducido a que no se haya generado valor para los accionistas en el corto y medio plazo. Y entonces nos preguntamos ¿Cómo es posible que una gestión buena no genere valor a los accionistas? El problema está en la incertidumbre, en que cada vez piden más dinero, y cada vez que lo piden es con un descuento mayor sobre el NAV, lo cual quiere decir que la próxima ampliación si no se recupera el valor de la acción será con un descuento todavía mayor. Y el mercado se lo está descontando.

6º Urge conocer el proyecto de LAR ESPAÑA para los próximos tres años, deberán explicar hasta donde quieren llegar. Sobre todo teniendo en cuenta que es un hecho que van a realizar al menos una ampliación de capital más, el próximo año se hará una ampliación por unos 235 millones de euros.

7º La última ampliación la realizaron con un descuento de alrededor del 20% sobre el NAV. ¿Realizarán la próxima ampliación con un descuento del 35% sobre el NAV? Eso supondría un descuento del valor de la acción cercano al 15% respecto los niveles actuales, es decir, el valor de la acción en torno a los 5,3€. ¿Cómo responderá el mercado? Pues dependerá, de si nos explican o no el proyecto, si tienen intención de bajar o no el EPRA COST y montar una gestora propia e independiente, de si actúan con sentido común o de si se actúa con otros intereses.

8º Existe un claro conflicto de intereses entre uno de los consejeros de LAR ESPAÑA, el Sr. Pereda, y el resto del Consejo. Si bien está dispensado. Pero el conflicto de interés está ahí, es un hecho.

9º LAR ESPAÑA ha ganado en dos ocasiones consecutiva el premio Gold Award de EPRA, como reconocimiento a la calidad de la información proporcionada por LAR ESPAÑA, en el marco de los estándares exigidos por el índice. Creo que debemos ganar ese premio todos los años, y por lo tanto ayudaría muchísimo conocer las entrañas del EPRA COST, porque ni en las cuentas trimestrales ni en las anuales aparece el gasto real que supone la gestión por parte de GENTALIA, es decir, GRUPO LAR.

10º Una vez más destacar que la gestión ha sido buena, pero eso no es garantía de que lo vaya a ser en el futuro. Y dado que al accionista le van a pedir más dinero, tendrán que informar al accionista cual es el proyecto para los próximos 3 años: si piensan realizar una, dos o tres ampliaciones de capital, si las harán con un descuento cada vez mayor sobre el NAV y hasta qué límite, si piensan nombrar o no a una gestora independiente, si van a renegociar el contrato con GENTALIA,... En fin, podrían explicar un poco el proyecto, sobre todo teniendo en cuenta que nos van a pedir dinero ¡Creo que es lo mínimo!

Enriquedemadrid, una pregunta, de donde sale que va a haber otra ampliacion de 235 millones? Segun tenia entendido, el importe máximo que habia dado la junta general para ampliaciones ya estaba casi agotado.

Llevan dos años consecutivos realizando ampliaciones de capital. Actualmente hay activos por importe de unos 1.200 millones de euros y una deuda en torno a 500 millones de euros. Apenas hay dinero en caja. Hay que construir las viviendas de lujo de Lagasca 99 y varios centros comerciales uno en Sevilla, otro en Valencia y alguno más supongo. Para financiar esos proyectos se requiere de liquidez, en torno a unos 200 millones de euros. No puede endeudarse LAR ESPAÑA por encima del 50% del NAV, salvo que lo justifique el CONSEJO. Además un nivel de endeudamiento por encima del 50% no es nada aconsejable. A mi modo de ver, va a ver una ampliación de capital seguro. La cifra de 235 millones de euros no sale de ningún sitio. Pero dado que es un hecho que habrá una ampliación de capital creo que será en torno a esa cifra de 235 millones de euros, teniendo en cuenta que si se creó la SOCIMI con 40 millones de acciones, de éstas se pasó en la primera ampliación a 60 millones (+50%), luego hubo una segunda ampliación, pasando el número de acciones de 60 millones a 90 millones (+50%). Podemos deducir que la próxima ampliación el número de acciones pasará de 90 millones a 135 millones de acciones (+50%). Por lo tanto, se emitirán 45 millones de nuevas acciones. A un precio de 6€ por cada acción nos daría el resultado de 270 millones de euros. Pero tal y como va todo, esa nueva ampliación se hará con un descuento todavía mayor (aplicando la lógica y deduciendo que a los gestores les interesa ampliar, que gestionan con las miras puestas en que cada año se produzca una ampliación de capital, que nos conduce su gestión a que necesariamente tengamos que ampliar para financiar los proyectos sobre plano, y se endeudan en torno a niveles que bordean los límites del 50%, y que cuanto más grande sea la empresa sus comisiones y gastos de gestión serán también mayores, se puede deducir que su ``proyecto´´ va encaminado a hincharse los bolsillos, y que al Presidente de LAR ESPAÑA, y al resto del CONSEJO les parece muy bien que haya un EPRA COST tan elevado porque son INDEPENDIENTES). Entonces si he deducido que se hará la ampliación de capital no ya con un 20% de descuento sobre el NAV sino en torno al 30% sobre el NAV o más, resulta la cifra de 235 millones de euros, o lo que es lo mismo la acción en torno a los 5,3€. Motivo por el cual METAGESTIÓN en aras de defender los intereses de quienes han depositado su confianza en ellos, han preferido desinvertir con pérdidas, conscientes que les iban a pedir más dinero y que encima lo normal es que la acción continúe en picado hacia abajo. Aquí hay muchos intereses en juego, pero lo que no prima es el interés con el accionista histórico, los que depositaron su confianza desde sus orígenes. Hay muchas cosas que deben cambiar si quieren pedir dinero, espero que sean conscientes los grandes inversores como Franklin Templeton Institutional, figuraba como primer socio de la socimi, con una participación del 15,07% de la compañía, por delante de Pimco Bravo, con un 12,5%, la gestora de fondos Bestinver, con un 4,184%, y el fondo BlackRock, con otro 3,415% y el Fondo Americano Columbia Threadneedle con un 5,1%, entre todos suman alrededor de un 40% de las acciones de LAR ESPAÑA ¿Les parecerá bien? A mi modo de entender son los únicos que pueden meter no solo presión al equipo gestor, sino al Presidente de LAR ESPAÑA y al resto del Consejo. Si ellos están de acuerdo en asumir el coste que supone una gestión en ese sentido, pues adelante. Lo que si que es cierto, es que a lo mejor merece la pena esperar y comprar acciones de LAR ESPAÑA más adelante. Total al Presidente le da igual realizar ampliaciones por debajo del NAV ¿Qué será la próxima, una ampliación de capital con un descuento del 50% sobre el NAV? ¡¡¡¡¡ES DE LOCOS!!!!! Aquí hay otros intereses.Pero el interés de fondo es siempre el mismo, ¡¡DINERO!!

Primera ampliación = descuento del 10% sobre el NAV.

Segunda ampliación = descuento del 20% sobre el NAV.

Tercera ampliación = descuento seguramente del 30% sobre el NAV. Un mínimo del 20%, y un máximo del 35%

Cuarta ampliación = Todo es posible ¿50% de descuento sobre el NAV?

Hay que tener en cuenta que los mandamases de LAR ESPAÑA, no son fieles a la palabra dada. A METAGESTIÓN que invirtió millones de euros, les dijeron que nunca harían una ampliación de capital por debajo de NAV. Y aun así hicieron la primera ampliación con un descuento de en torno al 10% de descuento sobre el NAV. METAGESTIÓN se reunió con los mandamases de LAR ESPAÑA, y les tranquilizaron. Luego al ver el EPRA COST, y las comisiones abusivas de GENTALIA y GRUPO LAR se volvieron a reunir, querían saber, conocer como accionistas y propietarios de la empresa la cuantía exacta del impacto de la ampliación de capital en el variable, la compañía prometió facilitarles el dato en unos días. Un par de semanas después les comentaron que NO IBAN A DESGLOSAR LAS CIFRAS y que, si no estaban conformes, podrían exigir como accionistas un cambio en el cálculo del variable cuando terminase el mandato de gestión del Grupo LAR en unos años (LES MANDARON A FREÍR ESPÁRRAGOS). Es decir, los accionistas que invierten millones de euros no tienen derecho a saber cuanto dinero se llevan los gestores, no tienen derecho a desentrañar el EPRA COST. Pero eso no es lo más grave, si no que les dijeron, LES ASEGURARON QUE NO IBAN A HACER MÁS AMPLIACIONES DE CAPITAL POR DEBAJO DEL NAV, animándoles a mantener la inversión durante más tiempo, a la espera de que el mercado comenzara a cerrar este descuento.

Poco duró su tranquilidad, unos días más tarde, el 7 de julio de 2016 anunciaron una segunda ampliación de capital con un descuento del 20% sobre el NAV. Lo cual se tradujo en pérdidas de cientos de miles de euros, en base a sus falsedades, mentiras,...

Por lo tanto, tenemos un PRESIDENTE y un CONSEJO que da información falsa. Tenemos un Presidente y un CONSEJO de al parecer INDEPENDIENTES, que no facilita el desglose de las comisiones por las ampliaciones de capital. Y tenemos un PRESIDENTE y un CONSEJO cuya dirección va encaminada directamente a la pérdida de valor de los accionistas mediante ampliaciones de capital constantes, cada vez con un mayor descuento sobre el NAV. Esos son los HECHOS.

Un cambio de dirección parece bastante aconsejable. Un proyecto público respecto a los próximos tres ejercicios también. Una política encaminada a bajar el ABUSIVO EPRA COST existente también, lo cual conduce necesariamente a la creación y puesta en marcha de una GESTORA PROPIA y totalmente dependiente de los accionistas. Queremos menos ``INDEPENDIENTES´´ y más ``DEPENDIENTES´´. Este no es su cortijo señores. No pueden hacer lo que les da la gana. Ahora bien, que buen rollito tienen con el Sr. Pereda.

No obstante, creo que la compañía tiene un gran potencial, yo pienso acudir a la próxima ampliación aunque haya un 30% de descuento sobre el NAV. Pero los riesgos al menos ya los hemos dilucidado, y creo que es una buena empresa para invertir, dado que es la gestión pura sin tener en cuenta las comisiones es buena. Su precio debiera estar al menos un 10% por encima del NAV. Su valor mínimo es de 8€. Y también creo que cuando se despejen todas las incógnitas, se conozca el proyecto, se sepa hasta cuando vamos a seguir ampliando, el horizonte debiera conducir a una gran revalorización de la acción. Pero creo sinceramente que urge al equipo y a la dirección de LAR ESPAÑA explicar ese horizonte, y devolver la confianza que se ha depositado en ellos a los accionistas, que al fin y al cabo son los propietarios de la empresa. Que menos que aclaren todo ello, en tanto y cuanto se ha generado una gran desconfianza como consecuencia de las críticas vertidas por METAGESTION

Lo dicho, en cuanto presenten los resultados del tercer trimestre de 2016 y se despejen algunas incógnitas este valor tiene que subir en bolsa. Ahora, es un valor para medio y largo plazo. Una inversión a sabiendas de que habrá que poner más capital. Y al menos en el 2017 todavía habrá oportunidades buenas de inversión.

Partiendo de que estoy deacuerdo con todo lo que dices, el universo de acciones es tan grande y existen tantas empresas magníficas que empeñarse en esta...
Sigo diciendo que los activos con los que cuentan son buenos, pero que la socimi esta hecha para uso y disfrute de Grupo Lar (no te parece llamativo que la socimi se llame como la gestora externa, que supuestamente sólo tiene un contrato por cinco años). Desde un foro de pezqueñines no se puede hacer nada si una gestora como metagestión no lo ha podido hacer. Esta socimi huele a cortijo, es posible que tarde o temprano suba, pero para ese entonces Grupo Lar se habrá convertido en el máximo accionista y terminará de hacer lo que le de la gana.
un saludo

Entiendo el razonamiento, pero todavia no han llevado la ampliacion a la junta. Lo que si hay es un acuerdo para emitir deuda por 500 millones de euros segun el acuerdo septimo de la junta general ordinaria de 2016 Y 400 MILLONES MAS en DEUDA CONVERTIBLE EN ACCIONES segun el punto octavo.

Con cualquiera de esos acuerdos tienen facultades suficientes para recurrir a la financiacion que necesitan.

Me gustaria remarcar lo de los 400 millones en deuda convertible que hasta ahora me habia pasado desapercibido. Estamos hablando de un importe muy grande si se convierte completamente en acciones.

Edit: es la respuesta al post de enriquedemadrid

Es la primera vez en mi dilatada vida de inversor, en que guiado por las participaciones que habían realizado gestoras importantes y sobre todo Bestinver con la que trabajo desde hace muchos años, me encuentre en una posición tan desventajosa. Una gestora que cobra una barbaridad sobre lo que la sociedad gana en su actividad y sobre lo que no gana (incremento del NAV). Me parece increíble que los fondos que tienen como ya se ha dicho un 45% de participación hayan pecado de ingenuos y no hayan sido capaces de poner coto a estos administradores que se están forrando a costa de los accionistas. Me voy a dar un margen de tiempo a ver como se desarrollan los acontecimientos pero en mi caso centro las culpas en los grandes accionistas que no han puesto en su sitio a estos personajes.

Estoy en un caso parecido. Yo tambien me fie por la inversion de bestinver. Se suponia que miraban con lupa los gestores pero parece que estamos hablando de una epoca en la que se tomaron decisiones dudosas. Tesco, telefonica de portugal, etc.

Totalmente de acuerdo en que gran parte de la culpa es de los grandes accionistas.

Estaba claro que los grandes fondos de inversión estaban reduciendo significativamente su inversión en LAR ESPAÑA http://worldofficeforum.com/lar-espana-socimi-participaciones-significativas/ Ya veremos si continúan reduciéndola. FRANKLIN TEMPLETON INSTITUTIONAL pasa del 16,92% en el 2014 al 15% en diciembre del 2015 y al 10,30% en septiembre de 2016. PACIFIC INVESTMENT MANAGEMENT COMPANY pasa del 12,49% en 2014 y 2015 a reducir su exposición al 9,24% en sept 2016. BESTINVER GESTION pasa del 4,18% en 2014 y 2015 al 3,06% en sept de 2016. Supongo que todos estos fondos tienen a personas muy brillantes trabajando para ellos, y habrán visto algo que no les ha gustado para reducir tan significativamente sus inversiones. Sigo creyendo en que es de vital importancia devolver la confianza a los accionistas, a los propietarios de la SOCIMI.

A todas esas gestoras me gustaría hacerles una sola pregunta:
Cuando realizaron su primera aportación sabían las condiciones bajo las que actuaba LAR?.
O no les dijeron la verdad o me tengo que plantear que no son buenos gestores y esto también va dirigido a los que se salieron recientemente.
Entiendo que si bien carecemos de confianza en estos sujetos no queda otro remedio que o salir con pérdidas o mantener y ver evolución futura.