Seguimiento de LAR ESPAÑA

Gracias Nickola y Compuesto interesant por vuestras aportaciones

Me parece escandaloso que más de un 20% de los ingresos brutos por alquiler se lo lleven los gestores por gestionar y en concepto de comisiones. Ya hemos desgranado cuanto más o menos se llevan en comisiones, lo que no queda claro es lo que cobran por la gestión, yo he puesto un 6% pero es posible que sea mucho más. Supongo que eso es lo que quiso ver METAGESTION, la documentación seguramente iba en ese sentido y lo que les dijeron es que ese era su cortijo, que se fueran a freír espárragos, y que no les daban documentación, por muy accionistas y propietarios que fueran de la compañía. En fin, a mí me gustaría saber que tarta del pastel cobra GENTALIA por la gestión de los activos, ya sabemos que en comisiones se llevan un pico importante. En un par de décadas con las comisiones en acciones, al final conseguirán la mayoría accionarial ¡Es de broma e inasumible continuar así tres años más!

Sí, pero las facultades delegadas al consejo de administración para realizar las ampliaciones de capital son por un importe máximo que si mal no recuerdo está casi agotado, al menos así lo interpreto.

Según tengo entendido pueden realizar una ampliación de capital anual por el 50% de las acciones existentes. De ahí que haya pasado de 40 millones de acciones a 60 millones y de 60 a 90 millones. La próxima ampliación será del 50%, es decir, 45 millones de acciones más dando un total de 135 millones, y podría ser mayor siempre y cuando lo justifique el Consejo de Administración.

El 13 de febrero de 2014 se pusieron en circulación 40 millones de acciones por un valor de 10€, lo que nos da la cifra de 400 millones de euros para la compra de activos inmobiliarios. El 15 de julio de 2015 tiene lugar la primera ampliación de capital = 19.967.756 acciones a un valor de 6,76€ por importe de 134.982.030€. El 29 de abril tiene lugar otra ampliación de capital en concepto de comisiones = 629.327 acciones a 8,4189€ resultando un importe de 5.298.241€. El 15 de julio de 2016 tiene lugar la última ampliación = 29.913.479 acciones a 4,92€ por un importe de 147.174.361€. Número total de acciones: 90.510.562 Importes desembolsados: 687.454.632€

Si dividimos el total de aportaciones entre el número de acciones resulta que debiera estar la acción a un mínimo de 7,595€. ¡Está barata! Y todo ello sin tener en cuenta los beneficios de las rentas por alquiler de los activos, de los cuales se reparte el 80% entre los accionistas. Por tanto, de 100€ por alquiler bruto, un mínimo de 20€ para los gestores en comisiones y gastos de gestión. De los 80€ restantes, quedan limpios pongamos otros 55€. Y de esos 55€ el 80% en dividendos, es decir, 44€ para los accionistas versus 20€ para los gestores (14% en comisiones y un mínimo de 6% gastos de gestión). No puede ser que los accionistas recibamos 44€ y los gestores en comisiones reciban 14€ + los gastos de gestión (sus sueldos, las facturas que remiten por los gastos de gestión, dietas,...). O lo que es lo mismo casi 1/4 parte de los beneficios se lo llevan los gestores directamente en concepto de comisión por la gestión, y tres cuartas partes los accionistas. A mí no me parece justo, máxime cuando no sabemos lo que cobran aparte por la gestión de los activos. Documentación pedida por METAGESTIÓN y no facilitada por el Cortijo.

Por lo tanto, el meollo de la cuestión es desgranar el EPRA COST, saber lo que nos cuesta la gestión por parte de GENTALIA. Creo q

Por lo tanto, el meollo de la cuestión es desgranar el EPRA COST, saber lo que nos cuesta la gestión por parte de GENTALIA. En estos momentos hay activos inmobiliarios y de Caja de en torno a los 1.200 millones de euros, y una deuda por debajo de los 500 millones de euros, lo que resulta un balance a favor de más de 700 millones de euros. En bolsa vale LAR ESPAÑA 570 millones de euros, 130 millones menos que su valor real y por tanto un potencial de subida mínimo de en torno al 25%, calculado sobre el NAV. Pero el propio modelo de negocio tiene también un valor, pongamos dividendos de en torno al 3% mínimo anual, lo que resulta que a 5 años es un 15%. Vale como mínimo LAR ESPAÑA 8€, y su valor debiera ser en bolsa un mínimo de 9€-10€ como el resto de las SOCIMIS. El problema: la gestión. Se nos va mucho dinero por el camino. Es hora de independizarse, darles las gracias a GENTALIA y al CONSEJO DE ADMNISTRACIÓN, y poner en marcha nuestra propia gestora, para bajar el EPRA COST, y que en vez del 46%, podamos bajarlo al 15% como MERLIN PROPERTIES u otras SOCIMIS. A la vez que la nueva gestora tenga un interés de remar en el mismo barco, y eso es no dando comisiones de ningún tipo, sino pagando por la buena gestión. En mi opinión, no sé si lo compartís, habría que rescindir el contrato a GENTALIA, y contratar nuevas caras para el CONSEJO DE ADMINISTRACIÓN, dado que su labor por muy buena que sea, bien la estamos pagando, hasta el punto que se llevan más de 20€ por cada 100€ que entran en concepto de alquiler. Y todo ello, pensando bien, sin maletines de por medio, que en este país sabemos lo complicado que es.

Y yo me pregunto, con el caso de METAGESTIÓN, con las críticas que se realizan en esta web, ¿Cómo es posible que el equipo gestor no de la cara, facilitando la regeneración de confianza entre los accionistas? Y es muy simple, no piensan renunciar a sus comisiones, ni a bajar sustancialmente el EPRA COST, porque les va muy bien a ellos, a los ``gestores´´ pero a los accionistas que empezaron con ellos desde el 2014 les va muy mal. Y puede que les vaya todavía peor, porque si la acción está barata se debe única y exclusivamente a la ``FALTA DE CONFIANZA HACIA EL EQUIPO GESTOR´´ y esa falta de confianza deriva en el EPRA COST, por sus comisiones abusivas y por los honorarios que se lleva GENTALIA, los cuales todavía no hemos conseguido desgranar, porque para ello necesitamos más documentación, documentación que únicamente puede aportar la GESTORA, GENTALIA, y que debe tener también LAR ESPAÑA, ¿O es que LAR ESPAÑA no sabe lo que paga a GENTALIA? Supongo que todos querríamos saber lo que se lleva GENTALIA, lo que pagamos por la gestión. El EPRA COST debe ser mucho más detallado, mucho más transparente, además así lograremos el tercer galardón a la transparencia. Hasta que no consigamos un EPRA COST por debajo del 25% algo se está haciendo bastante mal.

Por otro lado, ¿Cuándo es la Junta de accionistas?

Mientras no haya una extraordinaria, hasta abril-mayo creo que no toca. Y viendo lo que sale... casi mejor.

¿Cuál será el dividendo neto de 2016? ¿Estará alrededor de los 0,25€ por acción? Si fuera así, a los precios de cotización actuales, estaríamos hablando de alrededor de un 4%.

Lar España: La socimi ha recibido durísimas críticas por anteponer sus intereses a los del accionista y Lierde comparte esta opinión. “Es evidente que no podemos estar satisfechos con la gestión de la compañía”, especialmente tras “la inesperada ampliación de capital a principios de julio, que supuso una gran decepción para la comunidad inversora”, señalan. “Hasta la fecha, su equipo directivo en lugar de centrarse en que la cotización (7,8 euros) cerrase el gap con su valor de tasación (11,3 euros), se ha dedicado a seguir comprando activos, diluyendo a los inversores históricos y poniendo de manifiesto la poca alineación de intereses entre los gestores externos de la compañía y los inversores minoritarios”. No obstante, desde la sicav matizan que los activos inmobiliarios de Lar España son de gran calidad y creen que la próxima presentación de resultados del 12 de septiembre o su primer día del inversor en octubre “serán claves para ver si finalmente su estrategia prioriza la generación de valor para el accionista”.

Respecto a los resultados del 12 de septiembre ya hemos visto que no ha generado valor, y respecto al día del inversor en octubre, ya veremos. Soy de los que piensa que hasta que no publiquen el tercer informe trimestral la acción no va a subir. Pero eso no quita con que la gestión de LAR ESPAÑA se tiene que centrar en bajar el EPRA COST, y eso es muy complicado como consecuencia de que gran parte del EPRA COST va directamente a los gestores.

A fecha 01/02/2016 Franklin Templeton Institutional figuraba como primer socio de la socimi, con una participación del 15,07% de la compañía, por delante de Pimco Bravo, con un 12,5%. También están en el capital de la compañía la gestora de fondos Bestinver, con un 4,184%, y el fondo BlackRock, con otro 3,415% y el Fondo Americano Columbia Threadneedle con un 5,1%, entre todos suman alrededor de un 40% de las acciones de LAR ESPAÑA ¿Les parecerá bien el EPRA COST? A mi modo de entender son los únicos que pueden meter presión al equipo gestor, para que bajen las comisiones y por ende el EPRA COST

Dudo mucho que se pueda hacer algo para bajar las comisiones mas alla de esperar a que termine el contrato. Supongo que ese contrato este bien atado. Lo que los grandes accionistas pueden hacer es controlar al consejo para que tome decisiones que generen valor para los accionistas, y si no lo hacen, cesarlos.

Bueno, el EPRA COST habrá que valorarlo al final del año. Ahora bien, tiene que bajar del 30%. El 41,6% es del primer semestre es una salvajada, y lo del 56% del cuarto trimestre de 2015 es para quedarse con la boca abierta. Espero que tomen buena nota los gestores, y que bajen el EPRA COST.

Bueno, el EPRA COST habrá que valorarlo al final del año. Ahora bien, tiene que bajar del 30%. El 41,6% es del primer semestre es una salvajada, y lo del 56% del cuarto trimestre de 2015 es para quedarse con la boca abierta. Espero que tomen buena nota los gestores, y que bajen el EPRA COST.

Dado que criticamos mucho a los gestores de LAR ESPAÑA, me parece que debemos hacer tres reflexiones:

La primera de ellas es que para valorar la compañía y su gestión tendrán que pasar algún tiempo todavía, si bien a los accionistas históricos les han tratado bastante mal.

En segundo lugar, en septiembre de 2015, Lar España fue galardonada por la European Public Real Estate Association (EPRA) con el GOLD AWARD como reconocimiento a la calidad de la información proporcionada convirtiéndose de esta manera en la primera SOCIMI española en recibir este galardón. En septiembre de 2016, Lar España volvió a ser galardonada con el máximo reconocimiento por parte de la European Public Real Estate Association, es decir, el GOLD AWARD. Un reconocimiento otro año más a la calidad de la información proporcionada por Lar España en el marco de los estándares exigidos por el índice. De esta manera, Lar España se convierte en la primera y única SOCIMI española en recibir este galardón dos años consecutivos, el más prestigioso en el sector inmobiliario. Las empresas premiadas han sido seleccionadas de entre 117 inmobiliarias (97 de ellas cotizadas europeas del índice FTSE EPRA/Nareit).

En tercer lugar, el GRUPO LAR (GENTALIA) tienen ya más del 3% de acciones de LAR ESPAÑA, cuando acabe su mandato tendrán aproximadamente en torno al 8% del capital de LAR ESPAÑA, y si se quedan un poco más en una década sólo con las comisiones serán el principal accionista. Eso no puede ser, que en base a las comisiones se vayan quedando con la empresa. Entiendo que existe la libertad contractual pero aquí hay un claro abuso en contra de los minoritarios. Y es posible que se pueda llevar a los Tribunales. ¡Bajen sus comisiones abusivas, ya nos cobran mucho por la gestión, tengan ustedes un poco de dignidad!

Por lo tanto, algo estarán haciendo bien también. Al menos en cuanto a la calidad de la información que siempre es mejorable. Haber si desgranamos el coste de la gestión y nos llevamos el tercer premio consecutivo.