Aedas Home (AEDAS): seguimiento de la acción

Salvo que me equivoque gravemente :

1) Castlelake tiene un 79% de Aedas.
 Se quedan cerca pero para ir a una exclusión de bolsa se necesita aprox un 90% (pongo el aprox porque el % final depende de la aprobación de la CNMV)

2) No hay a día de hoy presentada una oferta formal por Aedas

3) La "supuesta oferta" que supuestamenta va a presentar Neinor con Apolo le parece insuficiente a Castlelake
Castlelake ha manifestado que 25€ por acción le parece insuficiente y que espera un precio entre el 8 y el 10% por encima para aceptar
Estos han sido los hechos.


En cuanto a mi opinión, 
Creo que a 27€ más dividendo de 3,15€ da una cifra que le puede encajar a todo el mundo.
Castlelake cumple su objetivo de inversión.
Neinor y Apolo consiguen crear la mayor empresa del sector y lo hacen a un precio razonable (no es barato)
Y los minoritarios que quieran salir conseguirán un buen precio de salida, tampoco creo que sea un drama quedarse en ella pero no tengo claras las intenciones de Neinor y seguramente será mucho menos generosa con los dividendos.

Vamos a ver que pasa, no hay nada claro aún.

 Neinor lanza una opa sobre Aedas por 1.070 millones | Mercado Inmobiliario 

EXPANSION:

 

Neinor Homes lanza una opa voluntaria de 1.070 millones por Aedas. El precio de la oferta implica el pago de 24,485 euros por acción, que se ajustará a 21,335 euros por acción tras descontar los dividendos recientemente anunciados por Aedas por 136 millones de euros y que se pagarán en el mes de julio.

Castlelake, que controla el 79% del capital de Aedas, ha suscrito un acuerdo "firme e irrevocable" para aceptar la operación.

La operación cuenta con 1.250 millones de financiación comprometida a través de un vehículo de inversión íntegramente participado por Neinor. Este vehículo contará con 500 millones de fondos propios, de los cuales 275 millones proceden de la caja y 225 millones de una ampliación de capital totalmente asegurada por los principales accionistas de la promotora (Orion, Stoneshield y Adar).

Adicionalmente, la operación se financiará a través de una emisión de bonos senior garantizados por 750 millones totalmente suscrita por fondos gestionados, asesorados o controlados por Apollo. Los fondos procedentes de la emisión se destinarán a financiar la opa y a refinanciar parcialmente la deuda existente del grupo Aedas. 

Honestamenta.

Me parece una jugada cojonuda para Neinor.....
Y creo que a ese precio es absurdo vender.
La bajada de pantalones de Castlelake con el precio es alucinante.

Quiero pensar que:

- El precio que indica la noticia de Expansion sería el que Neinor pague a los fondos propietarios actuales del 79% de Aedas, que quieren salir. 

- Por ley Neinor tiene que lanzar la OPA dado que van a adquirir el control (el 79% del capital que tienen los fondos) y es un precio que habrán hablado con Castlelake etc, pero por la normativa de OPAs nos lo tienen que ofrecer a todos. 

- Pero previsiblemente el 21% del capital restante, en su amplísima mayoría, *no acudiremos*, dado que pensamos que Aedas vale más.

- Si se piensa en exclusion de cotización, los amigos de Neinor tendrán luego que hacer una segunda OPA, con un precio mucho más jugoso, y sujeto al escrutinio de CNMV.

Agradezco comentarios/explicaciones si pensáis que no funciona de esta manera. 

Después de la opa y la salida de todos los accionistas que acepten la oferta, hay otras posibilidades además de la opa de exclusión. Por ejemplo una fusión entre las dos o una absorción de una por la otra con cambio de papeles. Tendrían mayoría en el consejo. 

La compañía dirigida por Borja García-Egotxeaga abonará en efectivo un total de 24,485 euros por acción, lo que supone valorar Aedas en un total de 1.070 millones de euros, un descuento del 10,3% respecto al cierre de este lunes. El precio final que abonará Neinor, no obstante, se reducirá significativamente, hasta unos 922 millones, ya que del precio anunciado se descontarán los 3,15 euros por acción que Castlelake (el accionista principal de Aedas) tiene previsto aprobar en la próxima junta de accionistas de la promotora. De este modo, la oferta se reduciría a 21,335 euros, que supondría unos 934 millones de euros, a los que habría que restar otros 12 millones por la autocartera de Aedas. Con este movimiento, el objetivo de la compañía controlada por los fondos Stoneshield, Orion y Adar es crear el nuevo campeón nacional del sector, que tendrá una cartera de suelos con capacidad para levantar entre 40.000 y 45.000 viviendas.

Tras este ajuste, el importe final que pondrá Neinor sobre la mesa serán922 millones de euros, importe casi un 40% inferior a los 1.464 millones de euros en que valora Aedas sus activos. En términos de euros por acción, Neinor se hará con su rival a un precio de 21 euros por título, frente a los 33,89 euros en que la promotora controlada por Castlelake tiene valorada cada una de sus acciones según NAV (Net Asset Value o valor neto de activos).
https://www.elconfidencial.com/inmobiliario/residencial/2025-06-16/neinor-opa-aedas-campeon-nacional_4152444/

Actualización Rating Fitch

 La Sociedad comunica que, en el día de hoy, la agencia de calificación Fitch Ratings ha publicado que mantiene la calificación de riesgo de crédito a largo plazo de la Sociedad en "BB-" con perspectiva estable, así como la calificación de los bonos garantizados de su filial AEDAS Homes OpCo, S.L.U. en “BB”. 

https://www.cnmv.es/webservices/verdocumento/ver?t=%7Bd704514c-073d-45b5-874d-f9b0eb5d8020%7D

Esto se llama PELOTAZO, manipulación  pura y dura y expolio a los minoritarios.

Por ese precio es absurdo que quieran que les vendamos la acción. A no ser que estén forzando la jugada de que la gente huya en desbandada y baje tanto la acción (cosa que no se si es legal). 
Mi pregunta es... por ese precio, que parece acordado con Castlelake, no se puede hacer una investigación ya que se supone que no puede haber acuerdos previos? Es que no entendería entonces el porque se hace opas obligatorias en vez de voluntarias donde si te fuerzan a dar un precio mayor normalmente.
Yo no voy a ir y espero que el resto tampoco y eso les obligue a lanzar otra como dice Captain Cook.

He preguntado al sabelotodo de chatgpt y me ha respondido esto:

No realmente, no puede forzarla si no logra ciertos umbrales, y además:

Así que a rezar porque la gente no sea tan idiota como para venderles su parte y no se obtenga el 90% (cosa que no veo lógica estando el precio ahora mismo bastante más alto y una vez lanzada la opa no pueden comprar acciones de la empresa).

https://broker.bankinter.com/www/es-es/cgi/broker+binarios?secc=ASES&subs=NRID&nombre=17-06-2025.pdf
AEDAS HOMES (Comprar; Pr. Objetivo: 29,0€; Cierre: 27,30€; Var. Día: 0,0%; Var. 2025: +5,4%). NEINOR HOMES (Vender; Pr. Objetivo: 14,7€; Cierre: 13,66€; Var. Día: +0,3%; Var. 2025: -19,2%). Neinor lanza una opa sobre el 100% de Aedas por 1.070M€ (24,485€/acción). Neinor Homes ha anunciado el lanzamiento de una OPA (operación pública de adquisición) voluntaria de 1.070M€ para adquirir el 100% de Aedas Homes. Castlelake (que actualmente tiene el 79% del capital) se ha comprometido ya a aceptar la oferta. Por otra parte, Neinor financiará la operación con una ampliación de capital de 225M€ de colocación privada entres sus principales accionistas (Orios, Stoneshield y Welwel), ampliable en otros 260M€ de colocación acelerada. Link al comunicado. Opinión de Bankinter para AEDAS HOMES: Malas noticias. El precio de la oferta es un 10% inferior al precio de cierre de ayer e inferior a nuestro precio objetivo (29,0€/acción). Lo más probable es que hoy la acción caiga hasta el nivel de la oferta y, de ser así, nosotros aprovecharíamos para comprar. Damos una probabilidad alta a que la CNMV rechace la operación. Neinor y Castlake han pactado un precio para el 79% del capital y según la Ley de OPAS, cuando esto ocurre, hay que lanzar una OPA obligatoria dirigida a los minoritarios a un precio equitativo, que en las inmobiliarias suele ser el valor liquidativo (NAV) publicado por la propia compañía. En este caso, 33,9€/acción. Opinión de Bankinter para NEINOR HOMES: Impacto positivo en la sesión de hoy puesto que estaría comprando con descuento sobre NAV y sobre la cotización de ayer de Aedas, pero pensamos que, a pesar de la probable generación de valor, Neinor tendría que ampliar capital en hasta 485M€, probablemente con descuento sobre cotización actual y con el consiguiente efecto dilutivo en BPA. En consecuencia, más allá de la probable reacción alcista de su cotización hoy, nos reafirmamos en nuestra recomendación de Vender y aprovecharíamos para tomar algunos beneficios en caso de que rebotase.

El Banco Sabadell dice justo lo contrario pero claro, es uno de los bancos que financian la compra. Es parte interesada.

Es curioso como en ninguna noticia se plantea la posibilidad de que la CNMV rechace la operación porque se ha pactado un precio o la convierta en una opa obligatoria.

Aquí aparece una noticia donde indica que Bankinter habla de un posible rechazo de la Opa por parte de la CNMV https://www.eleconomista.es/mercados-cotizaciones/noticias/13418946/06/25/cuatro-bancos-aconsejan-a-los-accionistas-de-aedas-aceptar-la-opa-de-neinor.html

Pues es la única noticia que he visto que plantee este caso o de voz a Bankinter (que parece ser el único banco que se fía de la CNMV por lo que parece).

O es una opa voluntaria o para tomar el control o incluso una opa amistosa, pero  eso lo tendrá que decir el consejo de aedas que tendrá que dar su opinión y un informe acerca de la OPA.
Pueden existir distintos tipos de opas, según su finalidad y características: