Extinción de condominio y nueva hipoteca

Hola,
Soy copropietaria de un piso, en breve vamos a realizar una extinción de condominio para quedar en la escritura de la propiedad, como única propietaria. A la vez, vamos a firmar una hipoteca al 50% mi pareja y yo (no estamos casados, pero tenemos un niño) para hacer frente a esta compra. La idea es ahorrarnos el ITP y que nos graven sólo con el 1%.
No nos han puesto problemas en la notaría ni en el banco (hipotecamos los dos, pero la escritura va a mi nombre), pero justamente ayer, nos comentaron que podría llegar a tomarse como una "Donación encubierta".
La pregunta es, si esto es realmente así, y cómo se calcularía el impuesto de donaciones en este caso, teniendo en cuenta que el piso está en Madrid.
Saludos y gracias.

Primero habrá que ver si no consideran una donación en la extinción del condominio, que puede ser, y segundo, la "donación encubierta" les va a saltar a la cara, otra cosa es que consigan encontrar la manera de liquidarla. Puede que lo intenten o que lo dejen pasar.
Creo recordar que se devenga una donación por cuota hipotecaria pagada por lo que no pueden liquidarte por el total diciéndo que la donación se va a ir haciendo en el tiempo. No encuentro ahora mismo la jurisprudencia, pero me suena que existe algo al respecto.

Que el préstamo bancario tenga dos titulares no implica para nada que exista, de inicio, excesos de adjudicación.
Tú, al quedarte la totalidad de la propiedad, deberías entregar al otro ex-propietario una cantidad de dinero, o equivalente.
El hecho de exonerarle de deuda bancaria, asumiendo tú la obligación de cumplimiento, ya puede satisfacer eso.

El problema de la donación vendría si tu ex sigue pagando de manera efectiva la mitad de las cuotas hipotecarias, ya que si el paga, pero solo tu adquieres la propiedad, eso es una especie de donación.

Hola, muchas gracias por la respuesta.
Creo que no me he explicado del todo... lo siento.
La extinción de condominio la hago con mis hermanos. Es un piso heredado de mis padres. En la extinción les pagaremos (mi pareja y yo) su parte correspondiente.
Nuestra idea (la de mi pareja y la mía), era que aprovechando que ya soy parte propietaria, no hacer compraventa, sin extinguir condominio, y poner el piso sólo a mi nombre. Ahorramos algo en impuestos. Eso sí, la hipoteca la pedimos los dos.
Hasta que nos casemos y solucionemos el tema, hacer un contrato privado que reconozca que él tiene el 50% del piso.

A lo mejor con mi otro mensaje la cosa se aclara algo más. En este caso no hay Ex :-D (por suerte). Ambos pagamos la casa al 50%.

En esta situación o él paga el ITP por la parte de inmueble que adquiere, o paga el ISD por la parte de inmueble que adquiere.
Lo que está claro es que ahora mismo no es parte integrante de la copropiedad, por tanto, si hay una disolución de la corpopiedad, no pinta nada.
Si una vez disuelta la copropiedad entre hermanos, aparece una nueva copropiedad entre conyuges (o asimilados), eso ya es otra realidad jurídica y tributaria totalmente diferente.

La operación, al parecer, será:
División cosa común, entre hermanos. AJD 1 % del valor de la cosa.
La cosa pasa a ser solo tuya.
Venta del 50 % de tu cosa a tu pareja. ITP, según la escala autonómica correspondiente.

Si esperais a casaros, en gananciales, será suyo el 50 % DE LA PARTE QUE SE VAYA PAGANDO vigente el matrimonio, y 50 % tuyo.
Y será 100 % tuyo la parte correspondiente ya pagada previa al matrimonio.
En este caso, no hay ITP. Pero nunca tendreis el piso al 50 % exacto.

Si quereis que la cosa sea de ambos dos por mitades perfectas y equivalentes, hay dos impuestos, sí o sí.