Extinción de condominio en herencia

Hay varios asuntos en un mismo tema.

Para poder reunificar una propiedad en un solo titular mediante división de cosa común ("extinción de condominio" también se verifica mediante compra-ventas entre los co-propietarios), el bien indivisible debe quedar en poder de uno solo de los propietarios titulares.

Se hace división de cosa común entre los 9 propietarios, 8 reciben una compensación en dinero, y 1 se queda la totalidad del inmueble. La tributación es por AJD, sobre el "valor real" actual del bien, que debe ir a cargo del que recibe el inmueble.

Las cantidades entregadas en compensación (que no son precio), deben ser idénticas a la valoración oficial original de la cosa cuando fue adquirida en común. Si es superior, por el importe superior se tributa, además, TPO. Si es inferior, por el importe inferior se tributa, además, ISD.

Una vez ya en propiedad unificada de un solo comunero, viene de donde saca éste el dinero, y de las implicaciones legales que ello tiene.

Al estar casado en gananciales, si el dinero procede de origen privativo (hay que poderlo demostrar, no sirve de nada que "la esposa declare..."), el bien será privativo. Habrá coincidencia entre titularidad registral y propiedad real.

Si el dinero finalmente es ganancial, por aplicación del principio de subrogación real (las cosas son de quien las paga, con independencia de su titularidad registral aparente), que es de aplicación general salvo excepciones (ej. Código Civil Catalán), el bien será privativo y ganancial, según porcentajes. 

El comunero adquiridor lo que hará será devengar un crédito a favor de la sociedad de gananciales, en caso de que pague con dinero suyo ganancial (sueldos, ahorros de la familia...), o directamente a favor del conyuge que figure como co-titular del préstamo hipotecario.

Aunque sea conocido a priori que ese inmueble finalmente será parcialmente ganancial (co-propiedad), en el instante inicial de hacer la división de cosa común eso aun no ha sucedido. Así que es factible hacerlo por esta figura legal.

De hecho, no tiene porque haber problemas en inscribir en el registro el inmueble como único propietario, ya que la co-propiedad ganancial será algo que irá sucediendo a lo largo del tiempo, según se vaya pagando. Y la propiedad real será la que finalmente corresponda a las cantidades pagadas, aunque en el registro figure solo uno de los conyuges como propietario.

Pero si la esposa declara que el bien es privativo, al amparo del art. 1324 CC, este lo será, al menos entre los cónyuges, destruyendo cualquier tipo de presunción, o al menos lo entiendo así y todo ello sin perjuicio de que el marido sea deudor de la sociedad; o al menos lo entiendo yo así.

"Cualquier tipo de presunción" entre ellos, pero no ante terceros.

En el caso de Catalunya, existe una presunción legal de donación. Pero eso es la excepción, ya que la norma general es que las cosas sean de quien las pague, y en el caso de que se paguen a plazos, es de directa aplicación el artículo 1354.

El 1324 serviría como prueba bastante en caso de que el conyuge ya dispusiese de dinero privativo previo (ahorros antes del matrimonio, una herencia,...), pero se hubiese "confundido" con el resto de dineros gananciales. Mediante la confesión del 1324, el conyuge no titular declararía que sabe que esa propiedad no le correspondería, ya que el precio pagado lo es con dinero en origen privativo, por ejemplo.

Aun y así, ante terceros (herederos forzosos, deudores,...) habría que ver todas las pruebas.

Entonces entiendo que no podría beneficiarse del AJD por la extinción del condominio, ¿Correcto?

Entonces el consejo de las 2 personas que entendéis seria realizar la extinción de condominio y esperar o directamente tributar como compraventa? seria nuestra residencia habitual

Según lo que he entendido a Cachilipox, dado que compra la sociedad conyugal, deberás tributar por compraventa; pero espera a que confirme.

Para división de cosa común y tributar AJD, tiene que ser:

Ahora copropiedad 1 a 9 -> propiedad única 1

Que luego 1 esté casado con A, es indiferente. Ya se verá lo que sucede, según sean las cosas.

Pero si lo que se pretende hacer es:

Copropiedad 1 a 9 -> propiedad 1+A,
NO puede ser división cosa común y AJD. Debe ser directamente compra-venta.