Ingresos por alquiler: creo saber la respuesta, pero tal como actúan... ya no sé!

Devengo ejercicio 2016

A tu pregunta, pues, lo que te dice la lógica: ingreso del 2016.

Pero me ha parecido entender que has cobrado 20 dias del mes de enero, ¿ajustas los cobros al último dia del mes?. Creo recordar, que mi abogado me dijo que una "mensualidad" es un mes y no se podia hacer eso. ¿es asi?, ¿como lo redactas?

Un saludo.

No, no ..... a ver, puse los datos como ejemplo, la realidad es ...... el actual inquilino iba a dejar el piso a 30/11, pero nos pidió que fuera el 11 de diciembre, ningún problema .... pagó diciembre, y los 11 días de diciembre se le cobraron a razón de una simple proporción, importe de la renta dividida por 31 y multiplicada por 11, importe que pasa a formar parte de los ingresos de 2015 ............

Se alquila el piso a un nuevo inquilino en fecha 24/12 pero el contrato surte sus efectos el 10 de enero, fecha en la cual se le entregan las llaves ....... y de enero no paga desde el día 1, porque no sería correcto cobrar un mes, si solo va a disponer de 21 días de posesión en enero ..... y no puede entrar el dia 1, porque no conseguí pintor antes y algunas reparaciones que eran necesarias ....

Redactar:

Fecha del contrato: 24/12/2015

Fecha de efecto: 10/01/2016

En la clausula de inicio y vencimiento, algo así ...............

D - Duración del contrato: El plazo de duración de este contrato es desde la fecha indicada al comienzo del presente documento como "fecha de efecto", esto es desde el 10/01/2016 hasta el ...................

Y en la parte de la renta, algo así ........

E - Renta.: La renta mensual será de xxxxxxx (.........................) y se pagará dentro de los diez primeros días de cada mes. Excepcionalmente y como sea que el inicio del contrato es el día 10/01/2016, la renta correspondiente al mes de enero se ha calculado proporcionalmente en atención a los 22 días efectivos de ocupación,  y por tanto será de XXXXXXXXXXXXXX (......................)

El abono de la renta se deberá verificar por el arrendador mediante transferencia bancaria, o ingreso a la cuenta del arrendador cuyos datos son los siguientes:

XXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXX  (aquí depende de si es con giro de recibo o por transferencia, si es con giro, la cláusula es distinta) 

El resguardo de ingreso emitido por la entidad bancaria acreditará el pago de la renta salvo prueba en contrario.

El retraso en el pago de la renta será causa suficiente para la resolución del contrato, siendo de cuenta del arrendatario los gastos que ello origine, incluidos los derechos y honorarios de Procurador y Abogado aunque ellos no fuesen preceptivos.

Pues lo has hecho. Si la fecha de inicio es el 10 de enero el pago deberia ser un mes completo (300 euros, por ejemplo) y el 10 de febrero otra mensualidad (otros 300 euros).
Y segun leo, cobras la parte proporcional de los dias de enero (200 euros, para seguir con el ejemplo), y luego el 01 de febrero tocará una mensualidad competa (300 euros).
Pues esto, es lo que dijeron que no "podia hacer", que no era legal. Si bien, lo veo cómodo para inquilino y arrendador.

Y si no se ajusta a derecho, en caso de "chispas" puede complicarse la reclamación.

Un saludo.

Ley IRPF, 35/2006, Art.iculo 14, Imputación temporal:

"a) Los rendimientos del trabajo y del capital se imputarán al período impositivo en que sean exigibles por su perceptor."

O sea, con independencia del momento o fecha concreta de su percepción, se deben imputar y declarar en el IRPF solo CUANDO legalmente pudiera ser EXIGIBLE. Creo que en el caso, como el contrato de arriendo no surje efectos hasta el 10 de enero, no es exigible antes.

En el mismo sentido, pero efecto contrario, es la situación en que te dejan una renta sin pagar. Para hacienda, al haber sido EXIGIBLE, procede imputar esa renta (impagada) como ingreso. 

Supongo que en caso de rentas impagadas, si se plantea demanda al respecto, se podrá considerar como dudoso y por tanto deducible, al estilo de la contabilidad en empresas, aún cuando en dicho caso (empresas) solo es necesario que transcurran 6 meses del vencimiento, y poder demostrar gestiones de cobro infructuosas. 

El artículo 23.1 de la LIRPF recoge los gastos que, para la determinación del rendimiento neto del capital inmobiliario, podrán deducirse de los rendimientos íntegros, entre ellos “los saldos de dudoso cobro en las condiciones que se establezcan reglamentariamente”. 
En su desarrollo, el artículo 13 del Reglamento del Impuesto, aprobado por el Real Decreto 439/2007, de 30 de marzo (BOE del día 31), en adelante RIRPF, dispone que “tendrán la consideración de gasto deducible para la determinación del rendimiento neto del capital inmobiliario todos los gastos necesarios para su obtención.
En particular, se considerarán incluidos entre los gastos a que se refiere el párrafo anterior:
(…).
e) Los saldos de dudoso cobro siempre que esta circunstancia quede suficientemente justificada. Se entenderá cumplido este requisito: 
1.º Cuando el deudor se halle en situación de concurso. 
2.º Cuando entre el momento de la primera gestión de cobro realizada por el contribuyente y el de la finalización del período impositivo hubiesen transcurrido más de seis meses, y no se hubiese producido una renovación de crédito. 
Cuando un saldo dudoso fuese cobrado posteriormente a su deducción, se computará como ingreso en el ejercicio en que se produzca dicho cobro. 

Consulta derivada:

Del mismo modo, entiendo que la factura del API, su comisión por la consecución del alquiler, con independencia de que se haya facurado en fecha diciembre, la debo contabilizar y deducir en 2016, por este el ejercicio en el que empieza tal contrato de alquiler.

Esto de las comisiones va por barrios, por decirlo claro, según que poblaciones, Barcelona por ejemplo, el inquilino tiene que tragar con todo, se considera "normal", por el contrario en algunas poblaciones de Girona, la comisión del API, va a cargo del propietario, que obviamente lo tendrá en cuenta a la hora de establecer la renta mensual a acordar.

En el mismo orden que en el primera párrafo, la inversión realizada en esta vivienda (cambiar algún mueble, colchones nuevos ...) entiendo que solo debo amortizarlo a partir de 1 de enero de 2016, por idéntico motivo.

Como curiosidad, en esto del IAJD que debe pagarse, al estilo timbres o tasa, que es un porcentual del importe de la renta y el plazo de la misma, en un contrato de 500 €, a 3 años (la prórroga forzosa vigente) te puede costar unos 80-90 €, al parecer no lo pagaba todo el mundo, más bien era la excepción, y por lo que parece se está comprobando últimamente, la verdad es que lo tienen fácil las comunidades autónomas, se trata solo de "cuadrar" fianza depositadas con el modelo 600 presentado, en pocos días pueden sacar bastante dinero y recargos. Bien .... el documento anota los sujetos pasivos, que obviamente son dos, el arrendador y el arrendatario. La normalidad es que lo pague al 100% el inquilino, pero yo me he encontrado con ya dos  casos, y creo que tienen razón, que entienden que si son dos sujetos pasivos, el coste es a mitades ¿no?.