Exención Ganancia Patrimonial

Hola, por favor, necesito que me indiquen si en la venta de mi vivienda habitual en la que llevo viviendo casi 2 años me podría acoger por completo a la exención de ganancia patrimonial por reinversión en vivienda habitual y de no ser así, necesito que me ayuden a calcular el impuesto IRPF por ganancia patrimonial. Estas serían las cifras del supuesto:

Precio venta vivienda = 1.690.000€

Precio de adquisición vivienda = 870.000€

Impuestos de la adquisición = 55.000€

Reforma a la vivienda = 60.000€

Una vez hecha la venta por 1.690.000€ se destinarán 725.000€ a cancelación de hipoteca, 100.000€ a la comisión de venta de la agencia y 865.000€ a la adquisición de nueva vivienda (vivienda habitual).

Tengo que pagar impuesto IRPF por ganancia patrimonial?

Si es necesario aportar más información, por favor, indíquenmelo.

Grachas

Un saludo

Cristina 

Estaría exenta por reinversión, ya que el importe obtenido por la venta lo destinas a la adquisición de la nueva vivienda habitual:

1.690.000 (importe bruto venta) -100.000 (comisión agencia) -725.000 (cancelación hipoteca) = 865.000 (importe obtenido)

Gracias por tu respuesta pero no hay que tener en cuenta que a pesar de se la vivienda habitual no he residido en ella un mínimo de 3 años. Lo indico por el reglamento de IRPF que muestro a continuación:

“A efectos del IRPF se considera vivienda habitual del contribuyente la edificación que constituya su residencia durante un plazo continuado de, al menos, tres años (art. 54 Reglamento IRPF) y, para poder disfrutar de los beneficios fiscales que se comentarán a continuación, Hacienda exige que se tenga el pleno dominio (total o parcial) y no sólo usufructo o nuda propiedad”

Gracias por aclararme este detalle.

Cristina

es cierto, no cumplirías el plazo de 3 años, por lo que tendrías que ver si cuadra alguna de las causas que permiten incumplir dicho plazo:

"otras circunstancias que necesariamente exijan el cambio de domicilio, tales como celebración de matrimonio, separación matrimonial, traslado laboral, obtención del primer empleo, o cambio de empleo, u otras análogas justificadas”.

"La concurrencia de cualquiera de las circunstancias enumeradas o consideradas análogas por la normativa no es determinante por sí sola, ni supone, sin más, una excepción a la exigencia de permanencia durante tres años ni a la del plazo general de ocupación en doce meses. Ha de venir acompañada de la necesidad que impida la permanencia requerida o la ocupación debida de la vivienda, hecho, el que proceda, que el contribuyente deberá probar. Para la aplicación de esta norma debe existir una relación de causa – efecto, en la que requiera plantearse si ante una determinada situación, no permanecer u ocupar la vivienda es una opción para el contribuyente o queda al margen de su mera voluntad o conveniencia. "

Si no cumples con alguna de las situaciones que te eximen de mantener la ocupación de la vivienda al menos 3 años, para que se considere fiscalmente como vivienda habitual, tendrás que tributar por la ganancia obtenida.

Te falta considerar el Impuesto de Plusvalía Municipal del Incremento del Valor de los Terrenos, que tendrás que pagar por la venta y que será un menor importe de la venta.

El coste de reforma no se tendrá en cuenta por la Hacienda, salvo que se considere rehabilitación de la vivienda.

Con las cifras dadas, tu coste fiscal en el IRPF, por esta venta, rondara los 150.000 euros

Saludos

Muchas gracias. Tu respuesta me encaja con toda la información que he leído hasta ahora. Gracias

Muchas gracias por tu respuesta