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Amortización de vivienda alquilada: fiscalidad durante el arrendamiento y al venderla
Buenas noches.
Supongamos una vivienda alquilada a un particular por la que amortizamos anualmente 4500 € (3% del valor de adquisición sin suelo, que es 150.000. El valor catastral sin suelo es menor). Al hacer esta amortización reducimos nuestros ingresos por alquiler en 4500 €, es decir, tributamos por 4500 € menos. Pero como la vivienda está arrendada a un particular y hay una reducción del 60% en realidad por esa amortización solo tributamos por 1800 € menos. Suponiendo que tributamos a un tipo del 29% entonces el ahorro que nos supone hacer la amortización es de 522 €.
Pero años después al vender la vivienda nos obligan a reducir del precio de compra la amortización de 4500 €. Esto equivale a que en la venta ganamos 4500 € más y debemos tributar por ellos. Lo normal será que la diferencia entre el precio de venta y el de compra (reducido por las amortizaciones practicadas durante varios años) sea de más de 50.000 € y en ese caso tributaremos al 23%. Luego debido a la amortización pagaremos un 23% de 4500 €, o sea 1.035 €.
Así pues, la amortización mientras tenemos alquilada la vivienda nos permite ahorrar 522 € años pero al venderla nos genera un gasto de 1.035 € por cada año.
Si está bien hecho mi razonamiento resulta que es muy perjudicial hacer amortizaciones.
¿Hay algún error en mi planteamiento?
¿Podemos no hacer las amortizaciones?
Un cordial saludo.