Dejar piso en herencia pero que no pueda vender ni hipotecarlo

Me voy a ahorrar las opiniones personales sobre lo de querer manejar la vida de tus hijos desde el más allá. 

La legítima se la tiene que dejar, porque nadie va a admitir ese testamento si no le deja la legítima a tu hermana. Así que ese es el primer punto importante. Tu madre tiene que ver si esto lo deja en efectivo, en una parte de otra vivienda, como sea. 

La casa se le puede dejar a tu hermana el usufructo, con lo cual podría vivir en ella o alquilarla y quedarse el dinero y a ti la nuda propiedad, con lo cual el único que puede venderla o hipotecarla eres tu. Eso si, a tu fallecimiento la casa pasa a tus herederos, ella mantiene el usufructo vitalicio aunque tu fallezcas antes pero salvo que tu especifiques lo contrario en testamento al fallecer ella la casa pasa por entero a tus herederos, no a los suyos. Y cuidado, porque al ser tuya tienes que incluirla en el reparto de tu herencia y mantener la legítima a tus herederos. 

Me explico mejor. La propiedad de la casa se puede dividir en usufructo y nuda propiedad, el usufrictuario la disfruta pero no puede hipotecarla o venderla y el nudo propietario la posee pero no puede usarla. La propiedad pasa al nudo propietario cuando el usufructuario fallece. Si ella no tiene descendencia ni visos de tenerla (pongamos que tiene 60 años, no va a tener hijos si no los ha tenido ya) no le veo problema. Si ella tiene descendencia para que cuando ella y tu fallezcais la casa sea para tus sobrinos tendrias que dejar se la a tus sobrinos en testamento y que esto no afectara a la legítima de tus descendientes si los tienes. 

Pero así de entrada es la única opción que se me ocurre. 

Saludos 

Buenas tardes,

Lo primero agradecerte la respuesta.

Voy a ir paso a paso a ver si me aclaro :)

-Si o si a ella por la legitima le pertenece un 25% del patrimonio, la duda aqui seria si mi madre me deja la propiedad de ese piso y a ella el usufructo contaria como un % del patrimonio que le deja?, desde el desconocimiento pienso que al poder alquilarla seria un ingreso "futuro" pero no se si se contabilizaria.

-vamos a poner que ese piso se alquilaria (que seria casi el 99% de posibilidades),las rentas las cobraria y las declararia ella, pero los gastos de comunidad,ibi, etc...me los cobrarian a mi por ser el propietario o a ella?

-luego en caso de hacer el usufructo algo lei hace tiempo que se tiene que pagar una cantidad anual por ello en funcion del valor? (hablamos de un piso de unos 250.000€)

-sobre el tema de descendientes no hay problema, ella no tiene ni puede tener, en cambio yo si, pero entiendo que como dices si yo fallezco esa propiedad pasa a mis hijos pero solo la propiedad...el usufructo lo sigue teniendo ella mientras viva?

Luego otra cosa que se me pasa por la cabeza que no me gustaria hacer seria que mi madre me hiciese la donacion en vida y listo ,pagarla y darle yo el alquiler, pero entiendo que mi hermana aunque pasasen 10 años por ejemplo desde que mi madre me la hiciese hasta su fallecimiento el dia de la herencia pudiese reclamar algo por esa donacion en vida realizada 10 años antes?

Disculpa tanta pregunta pero el tema es muy complicado  y yo se lo justito de esto :(

Saludos

Por partes:

- el usufructo tiene un valor, se calcula según la edad del que hereda y el valor de los bienes que hereda, si ese valor es suficiente para cubrir el 25% de la herencia, problema resuelto. 

- si el piso se alquila las rentas son para ella pero hasta donde yo se los gastos también. 

- el usufructo para ella en principio es vitalicio, se acaba cuando ella fallezca. La nuda propiedad si tu falleces antes que ella pasa a tus descendientes. El usufructo se extingue cuando ella fallezca. 

La donación en vida a ti supone que ella pierde el derecho a esa herencia y depende de tu buena voluntad para darle el dinero. Si tu madre se decide por esta opción tiene que entender las implicaciones de la misma. Por supuesto tu madre puede disponer de sus bienes como mejor le parezca y mañana mismo donar esa casa a una asociacion de defensa de las tortugas pero eso implica que tu hermana pierde sus derechos hereditarios sobre ella y que depende de que tu sigas vivo y tengas la voluntad de darle el dinero. Si quiere asegurarse de que a tu hermana le queda algo es mejor no depender de algunas cosas, tu puedes ser muy buen hermano y ocuparte de darle el dinero del alquiler todos los meses pero si tu faltas eso depende de la buena voluntad de tu cónyuge viudo, tus hijos, etc, y eso a lo mejor ya no es tan sencillo. 

Saludos 

"dejarle un techo asegurado": Eso se llama derecho de habitación, claro que solo sirve para eso, para habitarla, no para alquilarla y generar rentas.

"que no pueda vender o hipotecar por su mala cabeza": Quizás aquí más que plantearse como partir una herencia futura, habría que plantearse una incapacitación judicial.

Partir la propiedad en nuda propiedad y usufructo: El derecho real de usufructo se puede vender e hipotecar. Vale que está muy limitado, pero es un derecho de contenido económico plenamente transmisible en el tráfico legal de las cosas. Si hay una cierta pulsión a la prodigalidad y la mala administración, el derecho de usufructo no sirve, salvo para malvender y complicar aun más las cosas (en especial, al nudo propietario).

Donar la plena propiedad a un hijo, a cambio del compromiso de si hay, pasarle algo: Eso se llama intentar cambiar su derecho a cuota de legítima por un legado de pensión, o donarte a ti algo, con la condición de esa pensión. Pero claro, si encima no te planteas asumir la obligación, sino solo un vago compromiso de si algo rinde, algo le pasaré..... Habría que ver si ella está dispuesta a renunciar a su legítima a cambio de este legado o compromiso laxo....

En el caso, si estuviese discapacitada (lo que no implica necesariamente la in-capacidad), se podría plantear constituir un patrimonio protegido, que implica ciertas limitaciones de disposición.

Mi consejo es resolver ambas situaciones en base a actos y negocios jurídicos diferentes. Una cosa es la herencia, si la hay, cuando llegue el momento, y otra cosa es la "mala cabeza" y posible situación de necesidad de ella.

Yo creo que legalmente es posible dejarle en legado la vivienda con la condición de no venderla ni hipotecarla. Podría establecer las consecuencias del incumplimiento, por ejemplo en caso de venta, tener que repartir con los otros herederos.
Para más detalles, ver Código Civil art. 790 y ss. 

Las herencias y legados condicionales existen. 
Lo normal es que sea una condición de hacer, no una condición de NO hacer. Pero se puede establecer perfectamente esa condición de NO hacer.
Otra cosa es sobre que parte de la sucesión se puede establecer la condición. Sobre lo que es herencia (libre potestad del testador) o legado (cosa concreta), no hay duda. 
Pero sobre lo que es legítima, entraría en contradicción establecer una condición, cuando la norma precisamente establece que sobre la legítima el testador no puede "disponer" por reserva de ley.
Por aquí le veo la debilidad al asunto. Puedes establecer una herencia mejorada para la hija, pero "a condición", o puedes establecer un legado, condicionado, más favorable, pero "en pago y sustitución de la legítima".
Pero claro, puedes renunciar al legado, e impugnar la herencia, y eso no implica que pierdas la legítima, con la que podrás hacer lo que te de la gana (pues es algo que es tuyo no por voluntad del testador, sino por mandato de ley).

Claro, me estoy refiriendo a que le deje la vivienda con cargo a lo que pueda disponer la testadora.
Dependiendo de cuál sea el caudal hereditario, pudiera suceder que no pueda dejarle ni siquiera la vivienda incondicionalmente por perjudicar la legítima de los demás herederos.

Yo a dejarlo y que no pueda venderlo ni hipotecarlo le veo problemas gordos. 

Ahora ningún problema, porque todos son jóvenes y sanos y estupendos, pero el día de mañana? Pongámonos en el caso de que la hermana sea una cabeza loca, vale, no puede vender ni hipotecar el piso, vive en el o lo alquila y vive con lo que saque de alquiler. Marcos53 fallece antes que ella (de verdad Marcos que te deseo muchos años llenos de salud).  Queda la hermana y los hijos de Marcos. Pues resulta que la hermana ya está mayor, se tiene que pagar una residencia/cuidados/etc, no tiene la opción de vender la casa y con eso pagar la residencia, ni la opción de pedir una hipoteca inversa, ni nada. Menudo negocio. Que si Marcos53 ve que es necesario vender para que este atendida seguro que lo hace. 

Y además esa cláusula del testamento a ver cómo se gestiona, esto lo desconozco, pero va a ir en la nota simple que esta persona no puede vender la casa? Porque sino el que la compre lo hace de buena fe y cuando Marcos53 se entere es muy posible que sea tarde. 

Vamos, que lo veo un follón de cuidado des de el punto de vista práctico. 

Saludos 

Todos esos problemas se pueden solventar mediante una condición en vez de una prohibición. Por ejemplo, en caso de venta, tener que repartir con el hermano o sus herederos.

Eso no soluciona el necesitar el dinero para pagar algo para ella, si tiene que repartirlo será menos dinero. 

Yo tengo un familiar cercano que por circunstancias necesita cuidados 24/7 . En su caso la pensión y otras fuentes de ingresos son suficientes para pagar esto, pero entiendo que no todo el mundo está en esta situación. Si la idea es dejar el piso para que ella se pueda beneficiar de el, lo que yo digo es que cuidado, porque las situaciones cambian a lo largo del tiempo (mi familiar vive en una casa en propiedad, pero cuando heredó nadie pensaba en que se necesitaría a alguien 24/7) y eso también hay que preveerlo, no es sólo pensar en que no le regale el piso al primero que pase por la puerta. 

Saludos 

Tienes mucha razón. 
Pero en tal caso, el asunto no tiene solución porque no puedes prever una situación (la prodigalidad) y la contraria (la extrema necesidad).

Yo buena no veo ninguna solución. 

La donación en vida la deja a ella sin casi legitima y a merced de lo que su hermano o sus herederos decidan. 

La herencia del usufructo efectivamente tiene el problema de que puede venderlo, no creo que haya mucho comprador pero la posobilidad sigue ahí. 

La herencia condicionada tiene el problema de que si necesita el dinero en el futuro va a tener complicado acceder a el. 

Opción buena yo no veo. Creo que aquí estamos en plan de elegir la opción menos mala. 

Saludos 

Buenas tardes,


Lo primero que quiero es agradeceros las respuestas a todos vosotros, me  aportasteis ideas las cuales hable con mi madre.

Como decis y teneis razon "no hay solucion buena" la verdad, ya que no hay ninguna que cubra nuestra prespectiva al 100% ademas de como bien comentais el factor "futuro" es impredicible totalmente, hoy sabemos nuestras circunstancias pero mañana??¿¿¿

Al final despues de hablarlo con mi madre estamos muy inclinados hacia la opcion de la donacion hacia mi persona y yo dejarla en herencia a mis hijos (al no tener descendencia ella), con la idea de que siguieran con "nuestro deseo"...arriesgado?? si, la verdad...

Bueno pues vamos a darle otra vuelta de tuerca al asunto...despues de tener casi decidido este tema habia dejado pasar algo por alto que pense que no seria un obstaculo, pero ahora no lo tengo tan claro
Os explico,en su dia sobre este piso que ya estaba pagado se solicito un prestamo hipotecario por parte d emi mujer y mia al 50%, a dia de hoy sigue vigente y aun quedan bastantes años para que finalice, mi gran duda es si el banco se puede negar a esa donacion o condicionarme de alguna manera...entiendo que de cara a ellos la situacion no cambia en absoluto, si me apurais es hasta mejor por la propiedad pasa a uno de los titulares del prestamo, pero no lo tengo claro.

Le envie un correo consultandolo al banco, me han contestado que no hay problema, que ellos no tienen nada que ver...la verdad creo que no es asi y que me han respondido sin entender bien el asunto ya que creo que si esa vivienda esta hipotecada y cambia de titular necesitaria su "permiso"

Por ejemplo una cosa que temo es que me quieran hacer una novacion de la hipoteca y cambiarme las condiciones, que actualmente son condiciones que los bancos ya no ofrecen

Espero que me podais ayudar como hasta ahora ;)

Gracias

Saludos