Tributación alquileres siendo autónomo (obligatoriedad y tributos)

 

Buenos días: 

 Somo una pareja y estamos interesados en plantear unos alquileres por vivienda vacacional con unos ingresos restados los gastos de vivienda de unos 27000 euros. Tenemos cuatro dudas:

a) Si la vivienda está a nombre de los dos y mi mujer continúa con su trabajo actual pero el alquiler lo va ejercer ella (Airbnb, booking, etc.). ¿Se podría sumar el importe neto de beneficio a la suma liquidable de mi mujer a la hora de la declaración?. ¿O es necesario distribuirlo entre los dos dueños de la vivienda aunque la actividad la ejerza ella?

b) Si tiene otro trabajo, ¿podría evitar darse de alta de autónomos (por lo que he leído este tema es bastante relativo)?

c) Si deja el trabajo actual y se dedica a ello. Si se da de alta de autónomos (imaginemos tramo 7 con una base de 1111 euros y la cuota correspondiente), entiendo que tendría que tributar también por los ingresos netos generales a parte de pagar la cuota. ¿Es correcto?. ¿Cómo puedo calcular cuanto sería el importe de esa tributación?

d) Si hay una hipoteca sobre la vivienda con la cuota de hipoteca correspondiente. ¿Puede reducir para la tributación correspondiente? 

Gracias y saludos. 

a) El alquiler de viviendas por parte de sus propietarios en general tributa como RENDIMIENTOS del capital inmobiliario. Para poderlo asimilar a ACTIVIDAD ECONÓMICA se tienen que dar ciertos requisitos (caseta y perro, que dicen). Los rendimientos deben repartirse y atribuirse según el % de titularidades de la propiedad.

Ahora bien, cabría una posible excepción, que no es fácil, y seguramente tampoco salga muy a cuenta. El propietario "pasivo" debería arrendar o ceder de alguna manera válida en derecho su % de titularidad a efectos de explotación a favor del otro titular. Eso le generaría como mínimo una imputación de rentas o un rendimiento por el mismo importe mínimo.
El propietario "activo", siendo poseedor de la totalidad del inmueble mediante dos títulos distintos (ya no sería propietario puro), entonces y dado que estamos frente a alquiler vacacional, podría darse de alta como ejerciente de una actividad económica epígrafe 685 (véase consuvin V0068-23, por ejemplo).

(Nota: esta operación de traslado del poder de disposición de uno a otro copropietario no es fácil ni limpia. 
Si es mediante una cesión gratuita, no es gasto deducible para el receptor y hay imputación de rentas para el transmisor.
Si es mediante algún tipo de cesión o arriendo oneroso, generador de rendimientos, está sujeto y no exento al IVA.
Se puede plantear el uso de una ESPJ, con un socio capitalista y un socio mixto capitalista e industrial.)

b) Si hay actividad económica es obligatorio el alta y cotización RETA. Salvo algún supuesto en que ya seas jubilado. Los antiguos criterios y doctrinas jurisdiccionales ya no son de aplicación en el nuevo sistema de cotización de autónomos.

c) La tributación por IRPF depende del total de tus rentas computables y circunstancias personales. En el caso, el Pago a cuenta a realizar es del 20 % de los rendimientos netos, a presentar en el modelo trimestral 130.

d) Si se trata de un bien afecto, sea a la generación de rendimientos inmobiliarios, sea a actividades económicas, los gastos financieros asociados al préstamo de adquisición son deducibles. Puede variar la temporalidad a tener en cuenta, ya que los intereses devengados durante los periodos de "a disposición de sus titulares" nunca serían deducibles.

Muchas gracias por la pormenorizada contestación. 

Me surgen tres dudas en b) c) y d)

b) Sobre b, tenía entendido que si era inferior a ciertos importes no era necesario. Imaginemos una vivienda alquilada (una sola) en la que la persona que alquila tiene otro trabajo. Realmente no es habitual que se de alta como autónomo. 
He leído un texto tal que así:  "si realizas de forma habitual, personal y directa una actividad económica a título lucrativo, sin sujeción a contrato de trabajo y aunque utilices el servicio remunerado de otras personas, seas o no titular de empresa individual o familiar". 
Como había dudas con el término "habitual" parece que se ha empezado a aplicar jurisprudencia en función de si superas o no el SMI. 

Entiendo que es confuso todavía. También que puede ser que sea necesario acabar pagando autónomos por un lado por un alquiler de una vivienda y, por otro, la seguridad social en el trabajo X.

c) ¿Por qué indica el 20%? ¿Ha hecho ya el calculo sobre los 27000? Entiendo que depende de la base liquidable que dispone la persona que alquila y si es 0 partiría de los 27000 y sino habría que sumar lo obtenido de otras  fuentes (por ejemplo, otro trabajo). 

d) No lo he entendido por mi falta de conocimiento. Discúlpeme. En el ejemplo, imaginemos ingresos netos de 27000 y unos pagos de hipoteca anuales de 10000 euros. ¿Solo habría que tributar por 17000?

Gracias y saludo

Sobre b)

Históricamente había la duda interpretativa de cuando había que aplicar lo de habitualidad (=criterio tiempo), para sujetar a RETA una actividad económica. Cierta doctrina jurisdiccional estableció que habitualidad (=criterio tiempo) era asimilable a obtener unos rendimientos superiores al SMI (no se aclaró si brutos o netos).
Más adelante, la normativa cambió, y se añadieron o modificaron cosas:
.- Se llevó a normativa ese criterio del volumen de negocio inferior al SMI, pero solo para quien ya estuviese jubilado.
.- Las altas y bajas de autónomos, que antes siempre eran por meses enteros, hasta 3 veces al año las puedes hacer por "fechas reales", lo que permite en el límite hasta 3 alta anuales por solo 3 días laborables (=criterio tiempo).
.- La última fue establecer una conexión causal entre rendimientos actividad económica AEAT y bases de cotización variables y regularizables TGSS, convirtiendo de facto en obligatorio siempre el RETA, salvo el caso legal de los jubilados.

Sobre c)
Efectivamente los impuestos se pagan sobre las bases liquidables. Solo indicas unos rendimientos previsibles de 27.000 € (ingresos? beneficios?.....).
EL impuesto final anual no se puede saber solo en base a eso, pues depende de todas las rentas y todas las circunstancias personales.
Pero en el caso, el pago a cuenta provisional es del 20 %.
Si esos 27.000 € son beneficio, pues serán 20 % de los 27.000 €.
Si son solo ingresos, y hay que restarle gastos, pues se le restan los gastos computables, y al saldo que quede, el 20 % de pago a cuenta.

Sobre d)
El gasto fiscalmente deducible NO ES EL PAGO total de la hipoteca, es solo la parte deducible de los intereses.
Si el total de pagos son esos 10.000 que dices, y los intereses en total suman 4.000 €, solo sería deducible parte o todo de esos 4.000 €.
Si por ejemplo lo gestionáis mediante rendimientos de capital inmobiliario (o sea, NO ACTIVIDAD ECONÓMICA), y esta ocupado 183 días, y vacío a disposición otros 182 días, pues solo serán deducibles 183/365 x 4.000 = aprox. 2.000 €

La parte de devolución de capital del préstamo equivale (ojo, no es lo mismo, solo equivale) al gasto deducible por amortización del inmueble.

De nuevo, muchísimas gracias. 

Sobre c)
Sí; el ejemplo lo establecía como beneficios (habiendo eliminado previamente costes asociados al alquiler). Pero me refería a que no sabía de donde ha salido el valor de 20%. Entiendo que es un ejemplo en base a los 27000 y a la escala general y escala autonómica en función de los tramos de la base liquidable. Es decir, que si fueran 10000 euros de beneficios aplicaría un % menor. No sé si he entendido incorrectamente. 

Sobre d)
De acuerdo. Pero me deriva a la duda de si es mejor plantearlo como rendimiento de capital inmobiliario o como actividad económica. Si fuera como actividad económica, ¿lo escrito en c) variaría? ¿Cómo se tributaría en ese caso fuera aparte del pago de la cuota de autónomos que ya hemos establecido que es obligatoria en cualquier caso?

Gracias y saludos. 

La cuota de IRPF final depende.
Sea como rendimientos del capital inmobiliario, sea como actividades económicas, va a la base general, y sale por lo que sale.
Dependiendo de la ensalada total, puede haber mucho o poco pago final de IRPF.

Pero en todo caso y como pago a cuenta (similar a las retenciones de las nóminas), si la cosa va como actividad económica hay que efectuar unos pagos a cuenta, de al menos el 20 % (obligatorio por ley el 20 %, voluntario de aquí para arriba).
Si el beneficio son 10.000, pago a cuenta de 2.000, si el beneficio son 15.000, pago a cuenta de 3.000, etc etc.

Es cierto que al final todo va a la anual del IRPF; y ahí se regulariza todo, en más o en menos.
Pero en el mientras tanto, puede afectar muy mucho a la tesorería.

Hola:

Abusando de su amabilidad. ¿Qué implicaciones tiene pagar seguridad social vía el trabajo habitual y por otro lado autónomos para poder ejercer el alquiler?. ¿Algún tipo de contraprestación por "pagar por dos vías distintas"? ¿Hay algo a tener en cuenta positivo y/o negativo?

Gracias y saludos. 

Mayor base de cotización, lo que puede generar mayores derechos a prestaciones económicas.

Esa es la ventaja más obvia.

El inconveniente es que es todo más complejo, y hay ciertos supuestos de prestaciones del RG que son incompatibles con estar en RETA.