Compra vivienda vs Inversión en fondos

Hola a todos.

Me estoy planteando comprar una vivienda nueva en la que vivir habitualmente, tengo otra vivienda ya pagada que dudo en venderla o alquilarla. La idea sería alquilarla y con el dinero que consiga por el alquiler (después de gastos, impuestos, etc...), pagar la hipoteca que me quede de la nueva + 200€ mensuales aprox. Como veis, casi pagaría la vivienda nueva y conservaría la antigua en propiedad.

Aún así guardaría un 40% de mis ahorros invertido en fondos aportando periódicamente unos 300€ mensuales. Cómo lo veis? Aportaría a la vivienda nueva un 60% de mis ahorros totales. Os parece buen plan o mantendríais el capital totalmente invertido en fondos u otros productos y os quedaríais en la vivienda actual? Qué os parece más rentable a largo plazo (15 años aprox.)?

Aunque estoy muy a gusto en mi casa, el motivo es cambiar de vivienda por ir a una mejor y de más calidad, espacio, zona etc...

Tengo un sueldo fijo bastante decente y 45 años. Agadecería vuestros consejos.

Gracias de nuevo.

Desde un punto de vista estricto, y viéndolo como inversión, tu plan focaliza el grueso de tu inversión en un sólo elemento, la vivienda, y por tanto el riesgo es muy grande ya que puedes no alquilarla, puede que no te paguen, puede que te la hagan añicos, etc... Tu plan parte de la base de que la vas a alquilar, y con lo que te pagan, pagarás la hipoteca de la nueva + 200 euros... Imagino que ves el Dow Jones en 26000 y la vivienda barata, y eso te hace pensar que es mucho más fácil ganar dinero con la inversión en la vivienda, pero a cambio estás poniendo casi todos los huevos en la misma cesta.

No obstante hay otros factores a considerar, como por ejemplo el cambiarte a otra casa mejor y los beneficios en la calidad de vida que ello conlleva.

Si te soy sincero, lo que tú estás valorando lo valoré yo hace unos meses, si bien para la nueva vivienda no me haría falta una hipoteca ya que dispongo de ahorros para adquirirla directamente, pero tengo tan grabado en mi mente el concepto de diversificación que al final lo dejé pasar.

Muchas suerte con lo que decidas, y ya nos contarás.

Un saludo,

Muchas gracias Almaxx.

Estoy de acuerdo contigo, pero tengo también en cuenta que estoy invirtiendo para disfrutar de ese dinero, cuando tenga 65 años y disponga de X dinero proveniente de mis inversiones, a parte de viajes, cenas, etc... compraré una vivienda mejor? Será más cara que ahora? En algo lo tendré que gastar para disfrutarlo... Por una parte pienso que mejor disfrutarlo ahora que soy "joven".

Si elijo la opción vivienda, tendré una pensión de jubilación decente, más lo que tenga del 40% invertido en fondos (con sus posibles plusvalías) + las aportaciones parciales aportadas + renta de un posible alquiler y 2 casas casi pagadas totalmente. Si elijo la opción inversiones en fondos etc... tendría una gran cantidad de dinero generado para gastar en algo (con sus posibles plusvalías) + 1 piso y la pensión.

En fin, que no lo tengo claro...

El fondo del asunto es que te quieres cambiar de vivienda y quieres que el alquiler de la anterior te la pague... Eso está inventado desde que la vivienda es vivienda, pero en ocasiones se tuerce, y conozco unos cuantos casos en los que la cosa no les ha ido nada bien.

Podrías igualmente comprarte la nueva y vender la anterior e invertir tu dinero en un producto que te produzca rentas, por ejemplo fondos de inversión de reparto. Hay un buen puñado de ellos, y bastante buenos, y de esa forma diversificarías mucho más que con una vivienda donde concentras el riesgo en un sólo elemento.

A mi me pasó un dilema similar pero en relación a la adquisición de una segunda vivienda en la playa. Llegué a la conclusión que el precio del alquiler del mes de vacaciones es identico a los costes fijos de ser propietario, sin contar derramas. Y confio más en la revalorización futura de una cartera de fondos que de ese inmueble.

En términos generales e historicos la inversión en RV es más rentable que en vivienda.

Yo lo tengo claro, no creo que compre una vivienda como inversión (salvo si se da una buena oportunidad eventualmente en algún otro momento de crash), otra cosa es que quiera una casa en concreto y me la compre, pero no como forma de maximizar mis ahorros/inversión. Para mí tiene demasiado coste de oportunidad.

Hay un video de Alejandro Estebaranz que lo explica bien.

https://www.youtube.com/watch?v=nsVshtouekM

En todo caso contrataría un seguro de impago y desperfectos. Aún así tengo que pensarlo muy bien y decidirme no más tarde del 25 de enero.
Muchas gracias Almaxx.

Claro, pero ese seguro reduciría enormemente tu rentabilidad, y además los del seguro seleccionan muy bien al inquilino, lo que hace que tu vivienda podría estar largas temporadas sin alquilar, tal como le ocurre a la de un familiar mío que hace lo mismo. Además, lo del impago está muy bien, pero lo de los desperfectos míratelo muy bien porque los seguros como el que tú comentas cubren un importe muy bajo, y cuando se destroza una vivienda no estamos hablando de importes muy bajos.

Para poder comentarte qué haría necesitaría saber si la casa que quieres comprar ahora es más cara/barata que la que ya tienes, porque si fuera más barata esa diferencia de precio de compra y venta la metería en un fondo o plan de pensiones, si es más cara, alquilaría ambas para mantener la inversión. Entiendo que en todo caso comprarías siempre sin hipoteca. Como ya te han comentado, es complicado que a largo plazo la revalorización de la vivienda supere el rendimiento de una cartera de fondos "de calidad". Además, estamos en un punto en el mercado de la vivienda en el que la burbuja del alquiler está empujando los precios de la vivienda, creo que de una forma artificial e insostenible a largo plazo, así que, no sé si sería el mejor momento para comprar, sería hacer un poco de "market timing" inmobiliario y ya sabemos que es complicado que funcione =D

Yo personalmente creo que ambas inversiones son complementarias en el caso de poder realizarlas. En mi caso tengo alquilado un inmueble que me genera unos ingresos mensuales, con dichos ingresos mensuales aporto a fondos de inversión...

Otro tema es si quieres cambiarte de casa porque te apetece, porque tienes la opción o simplemente por necesidad, en este caso el planteamiento que deberías hacerte es que te interesa más a medio plazo, pero no como inversión sino como afronto ese gasto más cómodamente posible, ahí tu mismo has planteado las opciones (vender tu vivienda, alquilarla, pedir crédito, pagarla con recursos propios....). Yo en este caso pagaría el máximo posible con mis recursos y no me hipotecaria en exceso pensando en el posible alquiler, que si se dan problemas no estés embarrancado.

Bajo mi punto de vista, no te estas basando estrictamente en números sino que hay un componente no medible que pesa mucho en tu intención de comprar y te está motivando a ello y en lo que no te podemos ayudar. Lo que hará que te decantes por una cosa u otra son precisamente estas motivaciones no medibles por lo que veo un planteamiento erroneo que intentes fundamentar tu decisión intentando convertirla en una inversión:

" Aunque estoy muy a gusto en mi casa, el motivo es cambiar de vivienda por ir a una mejor y de más calidad, espacio, zona etc... "

Después de llevar un tiempo leyendo e intentando entender la psicología del inversor (aún estoy en ello jejeje), una de las cosas que he aprendido es que la inversión no se debe mezclar con los sentimientos u/o necesidades, la inversión es muchisimo más productiva cuando las decisiones se toman fríamente, se basan estrictamente en números y no van condicionadas por ningún componente externo.

En mi humilde opinión, tu decisión parece ya tomada antes de abrir el hilo y la respuesta que realmente buscas es saber la forma más eficiente de compensar el capricho que te está motivando a ese cambio, no quiere decir por ello que no sea una buena decisión puesto que eres tú el que debe medir lo que pesan esas motivaciones sobre el resto de argumentos, pero no lo confundas con invertir por mucho que luego haya alguna posibilidad de que las cuentas te salgan en X años y resulte haber sido provechosa puesto que para mí su relacion rentabilidad-riesgo es normalmente mala, siempre hablando desde el punto de vista de los números.

Comprar una vivienda tiene tantos riesgos intangibles que a mi parecer la hacen mucho más arriesgada que cualquier otra inversión, son riesgos que normalmente no medimos y son muy comunes, como por ejemplo, los vecinos, la comunidad (desaveniencias/desacuerdos en decisiones comunes)... riesgos que te pueden obligar incluso que vender o moverte a otro lugar.

Dicho esto, la mejor formula para afrontar la compra de un piso normalmente es buscar el equilibrio que suponga el menor coste de oportunidad. No estoy de acuerdo en aportar todo el capital a la vivienda puesto que eso supondría un altisimo coste de oportunidad que implicaría dejar de ganas mucho más de lo que supone el coste de la hipoteca.

Espero no haberme extendido mucho y que mi punto de vista pueda aportarte algo.

Saludos!

Hola.

Lo que haría en tu lugar sería:

1. Pagar lo máximo de la nueva casa para que la hipoteca sea mínima y así con el sueldo actual no depender del alquiler de la casa vieja. A ser posible poner la nueva hipoteca a 15 años o menos.
2. Alquilar la casa vieja, contratando un seguro aún sabiendo que esto no sea lo mejor de cara al posible beneficio, pero te protege de algunos problemas.
3. Tirarme un año metiendo el dinero del alquiler en un “saco” para posibles problemas futuros de la casa (arreglos, derramas de comunidad…)
4. A partir del año, meter el dinero del alquiler en Fondos de Inversión, aparte de lo que estés aportando actualmente.

Al cabo de los años, podría tener dos casas pagadas (una de ella dándote unas rentas mensuales) y un buen capital en Fondos de Inversión. A la hora de la jubilación creo que sería una diversificación correcta.

Un saludo, Borja

Gracias a Almaxx, Malagaga y Trix73 por vuestras respuestas.

Respuesta impecable Natch, muchas gracias. Efectivamente el componente sentimental es potente, aunque no sea necesario, me apetece cambiar de casa (se trata de una mejora en todos los sentidos) y es un componente no medible financieramente.

Borja bfs1981, podría hacer frente sin problema a la hipoteca resultante solo con mi salario (no dependería del alquiler en caso de impagos etc...) y aún guardaría un 45% aprox. de mis ahorros invertido en fondos. En principio iría a una hipoteca a 20 años. La contratación del seguro me supondría alrededor de 20€ mensuales pero creo que merece la pena, son estrictos con la selección del inquilino pero creo que lo prefiero a meter a "cualquiera" para tenerlo alquilado a toda costa.

En caso de no sentirme cómodo con el alquiler debido a los posibles problemas derivados, pondría el piso a la venta, cancelaría hipoteca y aumentaría mis posiciones en fondos.

Un saludo y gracias de nuevo.

Desde mi punto de vista el problema de la hipoteca no es el tipo de interés, sino los gastos asociados por la escritura, impuestos, tasaciones, etc. Por eso yo tengo claro que si algún día comprara otra vivienda sería si y solo si no necesito una hipoteca. Si la ves como una inversión, sería una con una comisión de suscripción elevadísima. ¿No te planteas el vender tu casa actual y alquilar una que te guste?

Hola Malagaga.
Veo esta compra como una casa, zona, etc...que me encanta y en la que quiero vivir. Por supuesto que el tema inversión me preocupa, pero pesa más el componente emocional.
En cuanto al alquiler, por este tipo de vivienda se piden alquileres elevadísimos.
De todas formas siempre pensamos que nuestras carteras de fondos van a evolucionar de manera muy positiva y es una inversión con bastante riesgo también (renta variable). Por ahora voy bien pero quien sabe...