Banco me vende 1 piso y me regala "trastero" anexo

Hola a tod@s,
Estoy planteandome estrenarme con la compra de un piso. He visto uno que se encaja a mis necesidades, pero me gustaria pediros opinion.Si alguien tuviese una experiencia reciente similar me reafirmaria escuchar vuestro desarrollo de la compraventa, si es que la efectuaseis al final, o de vuestas inquisiciones al respecto y razones de desistir a comprarlo.

1) Es un piso de banco, es nuevo, pero se vende como 2a transmision. Me podriais dar pistas de que cosas he de mirar con lupa: p. ej periodo de vigencia restante del seguro estructural de la vivienda, posibles deduciones si es que al final queda alguna opcion por
deduccion por vivienda.
2) El piso en si tiene escriturados 45m2 , pero tiene anexa una zona a medio acabar de 23m2 que iba a ser otro piso
independiente al cual no le dieron de paso la licencia de obra por lo que me ha comento el comercial. De hecho en la escalera del bloque hay 2 puertas de entrada independientes: una al piso acabado que estoy interesada y otra al inacabado. La puerta exterior al inacabado esta tapiada en el interior, pero exteriormente es como las otras puertas del bloque. Ambos "pisos" (el acabado y el inacabado) se comunican desde el interior pues ante la negativa del permiso para construir 2 viviendas me dice el comercial -agencia inmobiliaria intermediaria entre el propietario(banco) y el comprador(yo?)- que el promotor/constructor penso en hacer una unica vivienda fusionando las 2, pero no lo acabo.
El comercial argumenta que el banco me vende el piso acabado (e.d. 40m2) y "me regala" la zona inacabada (e.d. otros 40m2 no construidos).
3) ¿os chirria algo de lo que llevo contando? Con el mal fario que llevo en cuanto al tema de vivienda a lo largo de mi vida, y en particular en los ultimo años lo ultimo que necesito es tragarme un chicharrito con el techo donde tendre que cobijarme en el futuro, pues acabaria literalmente con mi salud ya maltrecha por los muñtiples cambios de piso de
alquiler durante la burbuhja inmobiliaria. Asi que lo que intento corroborar con vosotros es si esto es trigo limpio o por el contrario hay o puede llegar a haber gato encerrado.
4) El comercial me dice que escriturado el banco solo tiene los 40m2 construidos, y por tanto eso es lo que me vende y lo que aparecera en la escritura de compraventa mia, pero que incluyendo en la escritura el concepto de venta a cuerpo cierto y mencionando la existencia de la zona no construida como trastero o similar, se mitigarian riesgos de que crease problemas en un futuro la finalizacion del espacio no construido. ¿Podria alguien por favor
5) Me da panico contratar una hipoteca, asi que he recabado apoyos familiares y conseguiria la mayor parte de la financiacion, pero el comercial que me recomienda contratar hipoteca para llevar a cabo una tasacion con el banco, ya que en ella apareceria tambien documentado la existencia del "trastero" o zona inacabada, inclusive con fotos. ¿Cual es vuestro consejo a este respecto en estas circustancias?
6) Es un detalle menor, pero tambien me interesaria conocer vuestra opinion: si todo estuviese ok y comprase el piso, ¿podria destapiar la puerta de acceso al "trastero" y usar las 2 puertas para acceder al piso?
7) ¿Hay que pedir permisos a la comunidad de vecino o a cualquier otra entidad para realizar obras en una vivienda? Es decir, si decido hacer un baño y una habitacion en el trastero, tengo que solicitar permiso? Estoy casi convencida de que no, siempre que siga siendo 1 unica vivienda, pues es un tema particular pero me gustaria que me lo confirmaseis.
8) En la cocina he visto un pequeño circulo en el techo por donde va la tuberia del agua. Actualmente ni la luz ni el agua estan dados de paso. ¿Puedo incluir de alguna forma en la oferta, si es que al final no me entra el tembleque y no lo hago, una opcion vinculante de ejecucion de la oferta solo en el caso de que tanto la instalacion electrica como fontaneria funcionen correctamente y no existan defectos relacionados a estas? Y si por casualidad no fuese asi, ¿como puedo minimizar los gastos de haber tenido que dar de alta luz+agua para comprobarlo¿
Creo que el comercial esta siendo honesto conmigo y la informacion que me transmite es veridica, pero desconozco si el conoce todos los vericuetos de este caso, y con la experiencia de las "preferentes" que los comerciales actuaban de "buena fe" con los clientes pero sus asesores no con ellos, hay que verificar toda la cadena de informaciones!
En resumidas cuentas, si alguien me pudiese plantear los pros y contras de esta compraventa, y aconsejar los pasos criticos y clausulas recomendadas a incluir tanto a la hora de el pre-contrato, tasacion, hipotecacion, escrituracion, para bliindarlo de forma que en un futuro lejano o cercano no me cause quebraderos de cabeza os lo agradeceria. Ademas, si veis algun riesgo a la hora de dar de alta el agua y luz, cambio de titular en comunidad de vecinos, contratacion de seguro de hogar en ambas "zonas", cobertura del seguro de vivienda nueva en ambas "zonas", tributacion a hacienda, etc de nuevo os lo agradeceria. Mi razonamiento es que si al banco, actual propietario, esta situacion de piso + trastero no le ha creado (o no me han contado que le haya creado) problemas, a mi no me deberia de causar problemas, pero en el mundo real un particular no tiene poder negociador ni influencia en comparacion con un banco. Yo solo quiero un techo donde poder vivir en paz asi que no me interesa comprar mas o menos m2, confort, situacion si no van acompañadas de tranquilidad, por ello mi consulta puede resultaros a alguno algo extraña pero para mi cercionarme de esto (o al menos
intentar preveer problemas) es fundamental.
Espero vuestras opiniones, y os agradezco de antemano vuesto analisis de este caso,
D.M.

hola de nuevo,
No se como interpretar el no haber recibido ninguna contestacion:
1) No hay nadie que conozca los entresijos de esta situacion
2) No me he explicado o me he enrollado demasiado sin que sirva para aclara
3) Esto es un "deja vu" para muchos de vosotros
4) Hay algun caso ya contestado similar a este
5) Otros motivos
Os agradeceria si me lo aclaraseis, pues tener una opinion de este foro me daria alguna confianza mas en la toma de decision, pues muchos de los post que he leido -sobre otros temas- son muy aclaratorios e independientes. Si fuese por alguna causa dependiente de mi (explicarlo mejor, abreviarlo,...) pfv decidmelo y lo intento.
Gracias de nuevo,
D.M.

La verdad es que yo lo he leido un par de veces pero no tengo ni idea...

Desde mi ignorancia tiene una pinta de chanchullo que a mi me tiraría bastante para atrás... hoy en día hay muchas viviendas a la venta como para estos quebraderos de cabeza que en principio parecen una ganga y luego no lo son tanto.

La pregunta que me hago es: ¿Si se puede unir por qué no está unido? Creo que la respuesta a esta pregunta te aclararía el asunto.

Para la reforma lo normal es solicitar una licencia de obra menor al ayuntamiento. Lo de la unión lo veo complicado. ¿Si un vecino envidioso se pone tonto que? ¿te darán permiso?

Un saludo

Te respondo a esta parte: "El comercial me dice que escriturado el banco solo tiene los 40m2 construidos, y por tanto eso es lo que me vende y lo que aparecera en la escritura de compraventa mia, pero que incluyendo en la escritura el concepto de venta a cuerpo cierto y mencionando la existencia de la zona no construida como trastero o similar, se mitigarian riesgos de que crease problemas en un futuro la finalizacion del espacio no construido." Lo del "cuerpo cierto" se utiliza muy a menudo en fincas antiguas, porque los metros no cuadran casi nunca, antes la gente para ahorrarse impuestos declaraba menos metros, y esto significa que aceptas la finca como está, tanto en metros, como en situación urbanística y no tendrás derecho a reclamar metros si faltan o sobran, yo tomaría dos precauciones, una pedir la copia de la cédula de habitabilidad y la licencia de primera ocupación, no sea que además esté calificado como despacho, en las ciudades hay montones de pisos que están distribuidos como tales, pero que en realidad figuran como despachos, ya que por la razón que fuera el ayuntamiento dio permiso para despachos pero no para pisos ........ y la segunda precaución sería pedir una copia de la división horizontal de la finca , y si no la tienen pedir una nota extensa en el registro de la propiedad, e ir a asesorarse a un aparejador o arquitecto, no sea que esta parte figure como "comunitaria" y resulte que no la puedas considerar tuya ...... bueno si la ocupas mas de 30 años, y nadie se queja pues es tuya, pero no vas a esperar 30 años a ver que pasa .... si no figura como zona común no tienes problema, bueno seguramente tendrás que esperar algunos años, y luego hacer un expediente de exceso de cabida de tu finca ...

Nosotros (mi esposa y yo) tenemos un piso es un segundo, y el del primero en el patio de luces construyó un trastero, como en 30 años no reclamó ni Cristo, hay para matar a los presidentes de la comunidad que tuvo el bloque, pues esta zona es suya por ocupación ..... en el bloque colindante, un listillo construyo una edificación al final de su terraza, mira que bien, el apartamento de la abuela que es viuda .... esto es ilegal, los vecinos me consta que le han requerido, han puesto la cosa en manos del ayuntamiento para que actúe, y al juzgado para que ordene el derribo, porque si pasan 30 años, no hay nada que hacer ..... vale que la terraza es privada, pero uno no puede construir una vivienda en ella.

En cuanto al agujero que dices, el mejor consejo que te puedo dar es que pidas nueva visita al comercial, y vayas con un arquitecto técnico, un aparejador, no, de los metros nada te podrá decir, pero si de los defectos de construcción, de la cédula, etc., creo que invertir 100 ó 200 € de dicho asesoramiento es una garantía para ti.

En cuanto a temas hipotecarios, ayer en mi blog publiqué el primer artículo sobre ello, es una actualización de algo que ya escribimos con jexs71 en 2010, hoy seguirá la segunda, y mañana la tercera ...... https://www.rankia.com/blog/economia-domestica/1324009-financiacion-hipotecaria-funcionamiento-consideraciones-antes-tomar-determinacion-i

Gracias por tu aportacion y critica, Sochas. Yo si me lo vendiese un particular quizas hubiera pensado inicialmente como tu y lo hubiese descartado ipso-facto. Pero al ser un banco el actual propietario del piso, como que me siento respaldada por el argumento de que si el banco durante su tenecia de la propiedad ha podido disfrutar de ocupar ambos piso y trastero accediendo via el piso, y no le han "put..do" ni la comunidad de vecinos ni el "yunta" ni otros, todo deberia seguir igual tras la transferencia del bien al siguiente propietario. De lo contrario seria legalment injusto y eticamente hipocrita esperar a que sea un indefenso individuo el propietario para penalizarlo y haber hecho la vista gorda durante la tenencia del banco. Pero ya sabemos que la justicia es ciega.
La situacion no debiera variar con la transferencia, al menos, y ahi te doy la razon, hasta que pidiese un permiso de obra, pero como de inmediato no voy a tener ni 166´636Pts -que tiempos aquellos! todo era tan facil! pero se que hay que mirar hacia adelante y nunca hacia atras- pasaria algun tiempo hasta entonces.
Respecto a tu duda: El piso y el trastero estan unidos: desde la escalera del bloque se accede al piso, y desde este al trastero, pues el tabique divisorio que estaba planificado separalos en 2 viviendas separadas no esta levantado. El trastero lo que no esta es acabado: es purito ladrillito. No se si esto te plantea nuevas certitudes o incertitudes sobre este tema.
Gracias por la info de como proceder para la reforma: quizas sea el quiz de la cuestion. El ayuntamiento quizas lo diese de paso, pues no obtendrian nada befeficioso de una negativa. Bueno solo tocarme las napias, que no es poco en estos tiempos con tanto tocapelotas suelto y ocioso como hay hoy en dia, y que ocasionan mas daños que el Tsunami de Fukusima. No se si podrian aprovechar la peticion de obra para subirme el IBI, que segun creo se lo embolsan ellos. La comunidad de vecinos, o mejor dicho, la administradora de la finca quizas no lo aceptase como tu bien dices o aprovechase para subirme la cuota de participacion en los gasos comunitarios. Lo que dudo o no tengo claro es si podrian reclamar el espacio del trastero como comunitario habiendolo escriturado con lo de "cuerpo cierto". Imagino que si estuviese separado el piso del trastero por el tabique quizas si, pero estando como esta unido yo creo que no podrian pues tendrian que acceder a el por mi(?) piso al ser el unico acceso desde la escalera, pues la puerta exterior de acceso al trastero esta tabicada por dentro.
Te doy la razon en lo de que hay miles de pisos a vender, pero no te imaginas lo agotada que estoy de ver pisos, cambiarme de piso, intentar comprar/alquilar un piso donde posar mis huesos y encontrarme con un procedimiento especulativo tipo subasta. El dia que me muera mandare que pongan en mi epitafio: "Murio tras una larga enfermedad, victima de la burbuja inmobiliaria de los años 2000s"...hazte una idea!
Gracias de nuevo por tu comentario y si te sugiere algo nuevo hazmelo saber.
D.M.

Hola W.Petersen,

Muchas gracias por tu aportacion. Creo que me has abierto la puerta a empezar a poder tomar acciones verificadoras que me ayuden en el proceso de la toma decision de comprar o no este piso+trastero. Sinceramente, "desconozco en profundidad" el proceso de compra y estoy agotada tras varios intentos fallidos de busqueda y compra de vivienda en medio del tsunami de especulacion que hemos vivido en toda Europa, y en especial en España.
a.1) "[..]Lo del "cuerpo cierto" se utiliza muy a menudo en fincas antiguas, porque los [..]" OK, creo que entiendo este concepto y a priori segun el comercial me beneficiaria a dia de hoy. Mi duda es si yo le puedo obligar al notrario a que introduzca este termino en la escritura o si el se puede negar a introdocirlo y en base a que. Por cierto, como se elige un notario? el mas cercano o estan especializados como otros profesionales?
a.2) "[..]Pedir la copia de la cédula de habitabilidad[..]": donde la pido? Lo puedo hacer sin ser propietaria de la vivienda? Se puede pedir por internet?
a.3) "[..]Pedir la licencia de primera ocupación[..]": donde la pido? Lo puedo hacer sin ser propietaria de la vivienda? Se puede pedir por internet?
a.4) "[..]Pedir una copia de la división horizontal de la finca[..]": donde la pido? Lo puedo hacer sin ser propietaria de la vivienda? Se puede pedir por internet?
a.4.1) "[..]si no la tienen pedir una nota extensa en el registro de la propiedad[..]": Lo puedo hacer sin ser propietaria de la vivienda? Se puede pedir por internet?
a.4.2) "[..]ir a asesorarse a un aparejador o arquitecto, no sea que esta parte figure como "comunitaria" y resulte que no la puedas considerar tuya[..]" : cualquiera vale o de nuevo hay alguna forma de buscar uno que este especializado en ciertas materias?
a.5)"[..]si no figura como zona común no tienes problema, bueno seguramente tendrás que esperar algunos años, y luego hacer un expediente de exceso de cabida de tu finca[..]": donde se hace este expediente? quienes son los agentes involucrados (ayntamto?, comunidad de vecinos? registro? catastro?

b.1) "[..]En cuanto al agujero que dices, el mejor consejo que te puedo dar es que pidas nueva visita al comercial, y vayas con un arquitecto técnico, un aparejador, no, de los metros nada te podrá decir, pero si de los defectos de construcción,
de la cédula, etc., creo que invertir 100 ó 200 € de dicho asesoramiento es una garantía para ti[..]": Si creo que hare esta inversion una vez verificado lo anterior, que imagino me obligara a sacar tambien la cartera en menor medida y perder tiempo a tutiplen, pero la burocracia es asi...purito humo.

Creo que seguire la secuencia en orden de tus consejos, y una vez tenga todo esto quizas se pueda ver mas claro que tipo de jardin es este.
Muchas gracias de nuevo y si tienes respuesta a las cuestiones que he puesto te agradeceria me las comunicases. Leere las proximas 2 entregas de tu blog para ilustrarme sobre lo de las hipos.
Salu2,
D.M.

Dame una horita .... esto va a ser largo, me temo .... tengo uno de preparado sobre esto, pero está a medias y no lo publicará hasta mitad de mes como pronto ......

a.1) No te creas, esto es bi-direccional, cuerpo cierto supone aceptación de la situación de cabida (metros) y de la situación urbanística, por ejemplo si está calificado como despacho (es un ejemplo, no tiene porque ser tu caso) por más que reclames que tú querías una finca calificada como vivienda, te lo comes con patatas, has aceptado eso, la situación en cuanto a cabida y la situación legal, te diré más si hubiera aluminosis, que no creo, es otro ejemplo, a no ser que demuestres que lo sabían, te lo comes, si lo supieran entonces podrías reclamar por mala fe y engaño, pero vamos esto de la aluminosis pasaba hace años, ahora ya no, porque no hubieran dado la hipoteca, y por tanto no se habrían adjudicado la finca.

Dudo que consigas que eliminen esto del “cuerpo cierto” la razón es simple, ellos no son los constructores y por tanto no quieren la responsabilidad de los defectos que pudieran existir en la realización de la obra.

El notario lo eliges tu, pero intentarán que sea el de ellos, no porque te la pueda pegar, no me consta ningún notario “chorizo” el 99,9999% son unos profesionales excelentes, y su trabajo es de mediación entre las dos partes, de que el contrato sea con arreglo a las leyes, que los comparecientes sean quien dicen ser y dar fe de ello ¿Por qué es habitual que lo elija el banco? Es un tema de comodidad “el habitual” ya tiene las escrituras, el ir a otro pues supone mandarlo todo de nuevo, pero vamos… por ejemplo yo tengo un amigo personal que es notario, y siempre voy ahí, aún cuando no es el notario de mi localidad, en cada ocasión tenemos que ir a 200 km. como poco….

a.2) No, la tienen que tener ellos, es su casa, es como el recibo del IBI pagado o el certificado de estar al corriente de la comunidad, todo esto el propietario.

a.3) No que yo sepa, por internet se puede pedir una nota simple informativa en www.registradores.org, pero precisas de los datos de la finca, tomo, libro, folio y finca, o en su defecto el código Idufir, estos datos los tiene el propietario. Pero a ti te interesa “la extensa” no la nota de lo que hay actualmente, sino la “historia de la finca” de las anotaciones, la división horizontal … esto lo tienes que pedir en persona al registro de la propiedad con los datos de la finca, esto del tomo, libro, o en su defecto el idufir o idifur (ahora no sé), pero hay registros que no las dan, te obligan a pedir una certificación de la finca, y tendrás los datos, el problema es que una nota simple vale 8 ó 10 €, y una certificación no sé si 80 ó 100, pero tiene la ventaja de ser a prueba de errores, cosa que no es la nota simple.

a.4) ver la A3

a.4.1) el registro de la propiedad es de libre consulta, pagando, pero libre, puede ir cualquiera que manifieste un interés en ello, con declarar que estas evaluando comprarla ya es justificación suficiente, repito libre, y no se comunica nada al propietario, pero precisas conocer los datos registrales (tomo, libro …) y otro problema, si eres de Madrid Capital habrá como poco 23 ó 25 Registros (por zonas) con lo cual tienes además que saber el número de registro, si la finca es de Puertollano, pues habrá (supongo) un único registro, entonces es más simple.

a.4.2) No cualquiera, pero te recomendaría que sea uno que haga cédulas de segunda ocupación, las pueden hacer todos estos profesionales, pero no todos lo hacen, cuestión de dedicarse a esto o no, con lo cual si es uno que está acostumbrado a visitas para cédulas, pues se supone que conoce más los temas de este tipo.

a.5) Esto yo diría que es tema solo del ayuntamiento, si los metros de exceso son una infracción urbanística y exceden lo que está aprobado en cuanto a ocupación de superficie en esta zona, no creo que consigas legalizarlo hasta que no cambie en plan zonal, pero lo que sí es un hecho, es que a los 4 ó 5 años (exacto no lo sé) las infracciones urbanísticas prescriben, y si el ayuntamiento no ha comunicado o requerido a la propiedad de este hecho, si lo hubiera comunicado, el plazo se habría “cortado”, se llama cortar la prescripción ¿Cómo lo puedes saber? Acudiendo al Ayuntamiento y preguntar en la Consejería de Urbanismo, otra forma es que el banco vendedor te diga por escrito que no han recibido comunicación de requerimiento, pero me temo que no lo harán ….

b.1) Ir con un profesional es siempre una buena inversión (creo yo) lo que tú no ves, él si ….

UNA NUEVA CUESTIÓN: Te avanzo que ir en este plan es poco normal, lo habitual es que la gente trague en la inversión más importante de su vida, con todo lo que le echen, y como lo normal es que no pase nada, pues eso … nada … pero si la cosa se complica, algunos están en los juzgados durante años …. ¿Por qué te digo esto? Pues porque si es tan toca pelotas, a lo mejor el API te mande al cuerno, siempre y cuando tenga una cartera de compradores gorda, cosa que sería sorprendente, pero si quieres te cuento una experiencia propia … hará un año y medio, me interesé por una finca propiedad de una entidad financiera, pedí todo esto, y me dijeron que no había cédula (era obra nueva) por un problema urbanístico, pero que vamos “la caja lo resolverá seguro” y me negué a dar los 3.000 €, al cabo de un año con la fusión de esta caja, salen otra vez con la venta pero a un 20% mas, pero permitiendo ofertas, vamos suben el precio para que te quedes con la copla de que eres un lince, si claro .. si antes le suben un 20% del precio anterior, pues se rebaja y queda igual, que listos ….. nada al cuerno …. El pasado mayo hacen una jornada de puertas abiertas, y yo voy con mi señora, y tengo el atrevimiento de pedir copia de la cédula, unos planos, la primera ocupación y una nota simple o los datos registrales …. Uy .. uy que esto no lo tenemos, es la central, y la oferta se acaba el 31, o sea que hay que ir a notario como muy tarde el 31 de mayo …. Pero vamos está todo bien …… pues me he quedado sin finca, me parece que la vendieron a otro menos toca pelotas, pero claro lo normal es que los compradores no abunden, si bien te puede pasar lo que a mí, al final era para invertir, para alquilar, no iba a vivir ahí, de hecho trabajo a mas de 150 Km. del lugar …. La quería para nuestra jubilación, porque somos naturales de aquella zona …. Vamos que tendrás mas seguridad, pero al mismo tiempo riesgo de que les salga otro interesado menos exigente, pero yo si seguridad hoy por hoy, con las necesidad de vender que tienes ellos, y la oferta que hay, pierdo una oportunidad, ya saldrá otra, será por pisos ….