España
Para añadir algo, es mas que probable que el tasador del banco tenga en cuenta esto de los precios, compare, se informe y el valor final de tasación lo tenga en cuenta, veo difícil que tase en 300 algo que podrá de alguna forma comprobar que no es así, que se equivoque en un 10 ó 15% puede, pero no en un 65% ..... y recuerda lo del problema del impuesto de sociedades y del notario.
Me da la impresión de que tus cuentas son erróneas, pero debo reconocer que no lo puedo asegurar, ya que no has dicho el diferencial sobre euribor que te aplicarían, ni tampoco el plazo de amortización de la hipoteca.
Te lo digo simplemente porque yo también empecé con una hipoteca muy similar (180.000 €) y durante un año pagué casi 1.100 € mensuales, sin llegar el euribor al 6,07.
En todo caso, si lo hay, no es un error excesivo, pero revisa tus cálculos. En el resto de tu planteamiento no me meto, ya que otros foreros ya te han expuesto las "pegas".
Saludos.
Uff, me ha costado asimilar tanta información. Muchas gracias por tu respuesta.
Aclarar que la intención es ser nuestro propio promotor, pero construir la vivienda para residir en ella, no para especualar ni siquiera venderla.
En el tema del ahorro, aunque has preferido no meterte, conste que he dicho que no dispongo de 55.000€, no que no disponga de nada...pero trato en lo posible de dejar ese ahorro al margen precisamente para imprevistos encuadrados dentro de las frases comenzando por "con la que está cayendo".
El tema del endeudamiento, está calculado que quedaré cerca pero por debajo del 30% y en torno al 35% si sube el tipo aplicable.
Vale, si te he entendido bien, el tema está no tanto en la escritura en sí que otorgaré contra la auto-promotora; sino en el beneficio que generará la diferencia entre escriturado y pagado en la contabilidad de la misma.
Por cierto, la diferencia, en el peor de los casos se va a 55.000, no pretendo escriturar por el máximo posible. Sólo por lo justamente necesario.
Respecto a cómo he calculado los costes:
1. Ya está imputado el terreno (en negociación para reducir el monto total), permisos, urbanización y proyecto.
2. El proyecto está realizado y tenemos presupuesto del constructor (hemos escogido para cálculo un proyecto que es bastante caro pero nos sirve mejor para calcular).
3. Sobre eso hemos calculado que todo se disparatara un 25% (llamémosle Sr. Poyaqué, encontramos restos cuaternarios en la finca, etc.)
Evidentemente surgirán gastos extra, pero calculemos que hay +- 45.000€ de colchón (más lo que descuenten del terreno)
Queda el tema de la tasación que, por ir avanzando antes de tener la oficial, he estimado revisando todos y cada uno de los chalets que he encontrado a la venta en la zona (se está urbanizando toda la zona ahora mismo, unos 4km cuadrados)y tomando como referencia los más baratos que he podido encontrar. Los más pasan ampliamente de los 350.00€
Evidentemente habrá diferencia y no es un cálculo exacto. Pero tanta me sorprendería mucho.
Entiendo, de todos modos, que dependiendo de zonas de España pueda parecer una barbaridad. A mí me lo parece, pero tras años buscando vivienda y a pesar de la bajada...es lo que hay.
Lo de cómo funcionan los tasadores actualmente, en realidad lo desconozco. Todo ha cambiado bastante desde los tiempos en que trabajé en el sector (Hayá por principios de siglo).
Ya he explicado la "simulación" de tasación que he hecho a falta del veredicto de la oficial.
Incluso si me calcara la cantidad a escriturar me valdría, aún siendo una tasación muy baja para el mercado de la zona.
La cuestión es saber si es posible hacerse como comento de manera legal y la posible problemática que pudiera conllevar.
Por concretar aún más el proyecto en sí:
nos reunimos 4 amigos porque uno de ellos consiguió una oferta por un terreno de 1000m2 muy por debajo del precio de la zona (sus contactos serán). Él individualmente no puede acometer la inversión de usar el terreno para construir su propia vivienda y comenzamos a plantearlo para construir 4 (tras comprobar que cumple con la ordenación, el terreno es segregable, etc.)
De esas 4 personas, ninguna va a vender esa vivienda en el medio plazo; la finalidad es residir en ellas.
Las únicas partes externas serían: Banca, Municipio, Arquitecto, constructor y gremios (prescindimos de coordinador de los mismos). Presupuestos variados consultados a todos ellos.
Es más sencillo de lo que parece.
He usado un diferencial del 1% que es algo superior al que me han ofertado en las entidades a las que he presentado el proyecto.
¿A cuantos años?
40 muy a mi pesar, pero prefiero disminuir la carga para facilitar el ahorro y con ello reducir la duración final del préstamo.
Pero he usado una claculadora de empréstitos...odiaba y sigo odiando calcular sistemas franceses, alemanes y demás.
Quizá no sea muy exacta.
Vamos a ver … por partes ……………….
“Aclarar que la intención es ser nuestro …………….” ¿Quién construye tu o la cooperativa, a tu nombre o al de la cooperativa?
Si las facturas van a nombre de la cooperativa, esto es una empresa, que tu sea socio (como los demás cooperativistas) es eso, una empresa que paga sus impuestos, y si eres accionista, pues el día que se disuelva, cobraras el beneficio que hubieran acumulado en la parte que te corresponde.
Por tanto deberías aclarar, caso de que quieras seguir …. A ver que sale, pero te avanzo que lo sigo viendo complicado, y por tanto puede que hablemos para nada ….. ¿Quién es promotor tú como persona física o una cooperativa de la que eres socio?
Del ahorro hablamos luego, pero ya te avanzo que no me suelo meter, cada persona es un mundo en esto, a los bancos les valen las estadísticas, yo creo que a nivel de foro somos personas no datos estadísticos .
El tema del endeudamiento, …………….. no, no y no ………… los bancos actúan en las hipotecas bajo tres parámetros básicos, por este orden y excluyente, si tienes interés en conocer de que va, junto a Jexs71 publicamos en mi blog en asunto por capítulos, te puedo dar los enlaces o acudir a mi blog (esta al pie de cualquier respuesta mía – sale en azul) y ahí buscar los post’s de financiación hipotecaria.
Bueno, lo parámetros (por cierto Jexs se ha declarado empleado bancario, por tanto al colaborar con el blog, lo que es un hecho es que sabe cómo funciona), le agradezco a Jexs que diga abiertamente que trabaja en banca, porque decir esto en Rankia, puede suponer que le caigan leches por todas partes, últimamente no gozan de buena prensa los bancos y sus empleados.
Primera premisa: Moralidad (si tienes cosas en tu contra, registros de morosos, etc.,) si pasas este filtro van al segundo que es:
Capacidad de pago: Ahí entra lo del 30/35% sobre tus ingresos netos demostrables y regulares, no valen primas de producción, ni dietas o reembolsos de gastos tipo comidas o kilometrajes. Y lo calculan con tipos de interés más altos que ahora, ya que suponen que durante la vida de una hipoteca, no sé si en 5 años, 10, o solo 3, los precios del euribor subirán. Si este filtro pasas, y me parece o intuyo que es un problema para ti, van al tercero, si no lo pasas ni se lo plantean, el tercero entonces es por “si se cae el cielo y tu estas debajo” que es:
Garantía: ¿Si el cliente pierde el empleo, si cae el cielo, si la luna de valencia se vuelve roja? Pues para esto está la garantía, pero no dan prestamos por garantías, los dan por la capacidad de pago supuesta, y cuando los dieron, véase promotores con 6.000 € de capital para 40 casas (150 € de inversión por casa, que ya se ve que esto petaría por algún lado) y muchas ideas, pero con dinero del banco, mejor dicho de los clientes del banco, o venga que le metemos el crédito coche, la visa, la hipoteca en nuevo préstamo a 40 años y pagará menos cada mes, olvidándose de que pagarías menos cada mes, pero un montón de años más, pues estas son precisamente las subastas y líos de la banca, en 80 ó 90% de los problemas vienen de estas 2 cosas, mas de promotores porque es más dinero, pero muchas de estas de refinanciación….
¿Inventos? Si, del TBO como siempre, si tu padre te avala, si tu tía de Cuenca hipoteca su casa, si vais a firmar toda la familia, incluida la de tu esposa o compañera, y tenéis que fletar un microbús para ir a notario … pues se puede conseguir, antes se hacía, ahora muy poco ….. sin embargo no olvides que los avales son un problema, si tú te caes, arrastras a todos los del microbús en tu desgracia, no lo olvides, mira yo tengo hijos, y si me piden un aval, intentaré darles en dinero que les falta para poder llegar al 80%, y prefiero vender algo que avalar, al menos sé lo que puedo perder, en un aval no sé ni cuando me exigirán que pague, ni si será todo de golpe …. Esto también está en mi blog, hay un artículo de esto, y otros blogueros de Rankia supongo que han publicado cosas similares.
1. Vale
2. Vale
3. Un 25% es bastante adecuado para el señor Poyaqué.
¿Tasación? Pues puedes pedir a un tasador oficial bancario que lo haga, tipo Tinsa, Sociedad de Tasación, etc. pero te costará 300/400 € y probablemente no valga para el banco, porque quieren de “otra empresa”, pero sabrás por dónde andan los tiros.
Y la contabilidad de la empresa, pues es lo que te dije ..... pero si eres el promotor no queda claro como va esto, hay una empresa o no ?????? y no es relevante si eres socio de ella o no, esto vendría cuando se disuelva la misma, ahora una cosa eres tu, y otra la empresa.