Clausula Contrato Alquiler: Dudas

La verdas es que la casa esta muy bien, a mi lo del jardin no me supone ninguna pega pero lo único que le indicaré es que antes de poner "incluye el alquiler, la cuantia de 50€..." se haga referencia a que la cuota arriba indicada incluye la cuantía....

Lo de la pintura es lo de menos, actualmente esta bien pintada y con mucho gusto, si hago agujeros los tengo que tapar así que si la pared no es blanca, toca pintar de todas todas, y a ver, si la pared se ve bien, lógicamente no la pintaré cuando me vaya. Como no concreta nada de como pintar, pues se pintará con lo más barato y listo.

Lo que no quiero tragar es con el tema del mantenimiento, si bien, según he leído si es en perjuicio del arrendatario o del arrendador esa clausula se considera nula.

Por otro lado, el contrato hace referencia a una " factura mensual donde se incluiran los gastos descritos" ¿ al ser yo un particular me dan factura? Lo de los gastos no se a que se refiere.

Tambien hay un punto que hace referencia al articulo 34, concretamente dice que renuncio a lo establecido en el articulo 34 de la LAU pero creo que eso es para actividades comerciales, no para uso de vivienda particular, ¿es así? También renuncio al derecho de adquisición preferente pero eso me da igual, no quiero comprar.

Grcias.

Bueno, ya he mirado el contrato. La sensación que tego es que suelen hacer contratos a empresas y por eso me aplican estas clausulas.

A continuación pido opinión sobre lo que le voy a solicitar que cambie en el contrato, a ver si esta bien dicho o hay que deciro de otra forma. Tambien hay unas dudas

Gracias por adelantado

VI: Alquiler.
Donde pone “inlcluye el alquiler , la cuantía de 50€...” modificar el inicio de la frase, indicando el sujeto: “ la cuota arriba indicada...” o bien eliminar dicho párrafo y mantener la cuota de 550€.

Donde indica “mediante la factura mensual, se incluirán los gastos descritos”, ¿qué son los gastos descritos? No o pone así que se lo tengo que preguntar. ¿Cómo particular tengo factura? ¿Dicha factura tiene IVA? El mismo contrato ya me da el nº de cuenta para hacer la transferencia

VII Gastos ordinarios de la vivienda
En referencia a los impuestos, arbitrios, contribuciones, cuota de comunidad de propietarios y demás -> concretar y especificar cuales son. Es una frase demasiado genérica y abierta Además entiendo que “cuota de comunidad de propietarios”, que según me has indicado es nula, al igual que el IBI corresponde pagarla al “propietario”.

En el tema de cambio de contadores y suministros -> concretar que suministros tiene la casa en la actualidad (entiendo que son sólo luz y agua). También debe indicarse el estado actual (corriente de pagos y la lectura del contador, pues son datos que pedirán para hacer el cambio de nombre). La lectura del contador la podemos indicar el día de entrega de llaves.

Respecto a las reparaciones y mantenimiento: tal y como indica el artículo 21 de la LAU “el casero tiene que realizar y pagar todas las reparaciones de conservación de la vivienda que sean necesarias para mantener su habitabilidad excepto en dos casos: que haya sido el inquilino o sus invitados o subarrendatarios quienes hayan causado el daño o que se trata de una ‘pequeña’ reparación derivada del desgaste por el uso ordinario de la vivienda.”
Por lo tanto, cambiaría el texto por algo similar a “La conservación de la vivienda se realizará conforme a lo dispuesto en el artículo 21 de la LAU: las pequeñas reparaciones derivadas del desgaste por uso ordinario de la vivienda o por daños causados por el arrendatario correrán a cargo del arrendatario, y el arrendador está obligado a realizar sin derecho a elevar por ello la renta, todas las reparaciones que sean necesarias para conservar la vivienda en las condiciones de habitabilidad para servir al uso convenido, salvo cuando el deterioro de cuya reparación se trate sea imputable al arrendatario a tenor de lo dispuesto en los artículos 1.563 y 1.564 del Código Civil. “ ¿Esto es correcto decirlo así?

IX Estado de la vivienda y mobiliario
Indica: “el arrendatario, declara que el inmueble y los muebles que se encuentren en él, están en perfecto estado, aceptando los mismo y comprometiendose a su devolución en perfecto estado en el momento de la finalización del contrato de arrendamiento”

¿Cómo puedo modificarlo para que en lugar de perfecto estado haga referencia a que estarán en perfecto estado teniendo en cuenta el desgaste por uso normal?

XI Obligaciones del arrendatario
Hay un punto que pone: “la arrendataria se obliga a realizar anualmente la correspondiente revisión y puesta a punto de la caldera de gasoil de la vivienda”

¿esto es cosa del propietario o del arrendatario? Por lo que he visto son 90€ +iva,

Esto de la factura, depende, algunos las emitimos cada mes a los inquilinos, es un tema de control interno a efectos fiscales, no es obligatorio, pero va bien, y mas cuando por ejemplo tienes algún piso en los que pagas tu casero los consumos (gas, agua ..) y lo repercutes luego al inquilino, yo prefiero llamarlos clientes, intento no tener inquilinos, sino clientes, la percepción no es solo únicamente gramática, un cliente, al menos para lo que tenemos un cargo en una empresa, es un activo, un generador de recursos para la misma, y este se le respeta, se le atiende, porque ello es rentable, por el contrario un inquilino (no siempre, solo en ocasiones) para algunos "caseros con excesivas fronteras" parece que es un personaje al que hay que pedirle que te pague una casa que nunca será suya.

En alquileres a estudiantes, por habitaciones, no te queda otra que pagar tu los suministros, y luego en factura repercutir una parte a cada uno de ellos, de ahí que algunos hacemos factura siempre, en tu caso al ser una empresa la que aluila la tiene que hacer a efectos contables, yo no tengo ninguna empresa de alquileres, pero por deformación profesional, perfiero actual como si lo fuera. 

Te diré mas, algunos entre los que me cuento, en precio del alquiler incluimos el mantenimiento de las instalaciones (por uso, ojo no por vandalismo o ni siquiera "mal uso"), si bien solemos ir un poco por encima de los precios de la compentencia, del vecino del quinto que también alquila algún piso que tiene por ahí ¿somos caseros sin fronteras (ya sabes Médicos Sin Fronteras)? pues te aseguro que no, porque acaba siendo rentable, tienes a tus propios industriales, y si dejas al cliente que ocupe él mismo, corres el riesgo de que sea "un manitas" pero en malo, y te la puede liar !!!!!!!!!!!

Ahora mismo recuerdo a un amigo mío que aceptó que el inquilino pintase el piso, a cambio de un par de meses sin pagar alquiler, no veas la que lió, se fue a los 5 ó 6 meses, y de pintor no tenía nada, pero nada, menuda chapuza !!!! yo una vez acepté esto de un inquilino, pero lo hice porque era pintor profesional, y conocido por sus buena profesionalidad, entonces ya no es lo mismo. 

Respecto a la factura duda resuelta, sólo le preguntaré que sn los gastos descritos pues en otra parte del contrato indica que estoy obligada al cambio de nombre de contadores y suministro, es decir, los pago yo.

Lo de las facturas serán las que indique el contrato, si las facturas de consumos las pagas tú, pues nada, no obstante los ajustes iniciales y finales te los tendrán que facturar/repercutir, por ejemplo si la factura de luz corresponde al período que va del 1 de enero al 28 de febrero, y tu alquilas a partir del próximo 15, tendrán que facturarte los 15 días de consumo. Si en el depósito de gasóleo hay ahora 1.000 litros, tendrán que facturarlos ....

No, no tiene iva, a no ser que destines la vivienda a uso profesional.

Pues esto del desgaste, es lo que te dije antes, en el inventario de bienes, detallando en el mismo y en relación a los elementos de valor considerable, marca, modelo, número de serie y fecha aproximada de antiguedad. No está de más incluir fotos en el contrato, pero no siempre sirven, porque se reproducen a tamaña reducido y se ponen todas en un solo folio, y ve tu ahí a ver detalles!!!!

Yo entiendo que la revisión no debería ser a tu cargo, si la reparación si hay averia ....

En temas de redactado no me meto, no soy especialista en ello !!!! participo en una web que entre otras cosas revisamos y redactamos contratos, pero lo de derecho contractual no lo llevo yo, sino que corresponde a otras personas.

Normalmente los caseros admitimos que simplemente los domicilies en tu cuenta, y que sigan figurando con la titularidad del propietario.  Pero el contrato sigue rezando que el cambio va a cargo del inquilino. 

Finalmente, escribí un documento con todos los cambios para evitar el trato abusivo. Esto fue el miércoles noche, a día de hoy no han respondido y eso que indicamos que necesitabamos respuesta rápida porque en un mes tenemos que dejar la casa actual.

Me temo que este silencio va a ser que no les gusta lo que hemos propuesto. Empezamos a buscar casa de nuevo, y ya hemos visto por internet algunas que podrían cuadrarnos.

Una pregunta, ¿qué pensaís de alquilar una casa de banco?
Si te indican: "haz tu propuesta de precio" y propones un 20% menos de lo que ellos solicitan. ¿creeís que aceptaran? he observado que referente al precio de venta lo han bajado un 12% en los últimos 3 meses.

Gracias.

Ya veo que al final no cuadra el asunto, demasiada complicación. Por cierto, me hace gracia eso de que como hacen contrato a empresas pues que el contrato está así...pues leche, cámbialo demonios! que yo soy un particular y te voy a pagar por ello, que menos que nuestro contrato esté decentemente redactado.

Como dice Petersen, si la casa es la pera limonera, o es un palacio a precio de estudio, pues se puede tragar con jardines, comunidades y con casi todo, pero si es algo normal, a mercado, yo me lo pensaría.

Sigue mirando, seguro que encuentras cosas interesantes. Lo de los bancos puede ser interedante, écha la caña (como decimos en bolsa) a ver si pican y logras algo a buen precio.

Suerte y ya nos contarás.