Extinción de Condominio con subrgacion de hipoteca con documento privado

www.burbuja.info/inmobiliaria/burbuja-inmobiliaria/507011-divorciada-hipotecada-puenteando-eso-cree-ella-al-banco.html

Su caso se está debatiendo de una forma más amplia en ese foro económico.

Yo tengo una cláusula idéntica sobre "Comisión por subrogación" firmada con BBVA y dice lo siguiente:

[...]de ese servicio y a cargo , solidariamente, de transmitente y adquirente, la comisión por subrogación, que se liquidará sobre el capital no vencido del préstamo, al tipo del 2, 00%, con un mínimo de SEISCIENTOS UN EUROS CON UN CÉNTIMO DE EURO (601,01). Todo ello, sin perjuicio de lo dispuesto en la cláusula 12ª[...]

¿Y qué dice en la cláusula nº12?

12.1 Requisitos de la subrogación.

Cuando los adquirientes de los bienes hipotecados queden subrogados en virtud del pacto con el transmitiente en las obligaciones asumidas en esta escritura por su causante, [b]no surtirá dicha subrogación efectos liberatorios para el transmitiente frente al Banco hasta tanto éste no la consienta de forma expresa, sin que pueda entenderse prestado ese consentimiento por la emisión de recibos a nombre del adquiriente

Creo que esa clásula lo dice todo, y además no entiendo qué busca usted con subrogar (¿por qué?) el prestamo a alguien que YA ES TITULAR.

Lo que pretende la Sra. es traspasar la finca y la hipoteca al que entre ellos han acordado (amistosamente o a través de juez) se queda con la casa, y obviamente la hipoteca, entonces el banco por lo que parece no accede a la subrogación del préstamo a una sola de las personas que firmó la hipoteca, tiene que aceptar que la casa "se traspase" por la totalidad a uno solo, aquí nada pueden oponer, porque la garantía sigue igual que antes, pero de consentir el traspaso del préstamo, se quedan sin una de las garantias personales que tienen, y a esto no quieren renunciar, entonces la ponente intenta buscar la manera, y parece que una abogado le ha aconsejado, de obligar al banco a tragar con esto, lo cual dudo que ningún juez le de la razón, porque el banco prestó dinero con unas garantías, la hipoteca, mas las personales, y nadie puede obligar al banco a renunciar a ellas. 

Buscar la forma o los pactos de la hipoteca en que no se prohible la subrogación, es mucho suponer que no hacerlo es autorizar, sin tener un cuenta que esto es un contrato y para modificar los pactos solo con que una de las partes no acceda es suficiente como para no ser modificados. 

Tampoco a mi entender es válido suponer que por el mero hecjo de prever una comisión de subrogación, supone que se permite sin mas requisitos. 

Hola Ivanmh,
La cosa es que siempre que se concede una hipoteca, en las mismas escrituras figura que tiene que ser aprobación del banco la subrogacion del préstamo,
En este caso lo unico que dice es eso, que en caso de subrogacion, se debera abonar al banco el 2% del capital pendiente.
No dice que eso dependa del banco, si no que habria que pagar esa penalizacion.
La idea es subrgarme yo a su prestamo que queda pendiente a su parte del prestamo hipotecario...

Hola adelamalone,

Si dices que en "en las mismas escrituras figura que tiene que ser aprobación del banco la subrogacion del préstamo", esa condición sería aplicable tanto para la primera subrogación (habituales en préstamo-promotor), como en sucesivas subrogaciones (por si quieres vender tu piso y facilitarle la financiación al nuevo propietario).

En mi caso, me subrogué al préstamo-promotor (aunque no tuve que pagar ninguna comisión por subrogación), y te aseguro que el banco tenía que prestar su consentimiento expreso para que me pudiera subrogar. No bastaba con que me pusiera de acuerdo con la promotora para subrogarme a espaldas del banco. El banco tenía que aprobar la operación o denegarla en función de mi solvencia, presentando en el banco mis nóminas y demás documentación típica para estos casos. Sin ese requisito, hubiera tenido que buscar otra financiación o renunciar a la compra.

En tu caso, me figuro que cuando te concedieron la hipoteca, tanto a ti como a tu ex-pareja os pidieron toda la documentación necesaria para analizar la viabilidad de la operación (nómina, vida laboral, declaración de la renta,etc...), tanto vuestros como de los avalistas. Con esa información os concedieron la hipoteca. Ahora bien, si solamente tú pides subrogarte al préstamo hipotecario, las condiciones ya no son las mismas, y el banco no tiene por qué aprobar la operación.

Para el banco, lo que quieres hacer es parecido a que de manera unilateral y sin su consentimiento, decidas "subrogarte" al aval que tus padres han firmado. Obviamente, sin el consentimiento del acreedor eso es inviable desde el punto de vista legal.

Por otro lado, creo que te equivocas en la idea de "subrogarte" al préstamo de tu ex-pareja, porque en realidad ambos sois deudores SOLIDARIOS de una deuda INDIVISIBLE, de tal manera que ambos respondéis por la cantidad TOTAL, sin que sea posible dividirla en dos partes por separado. Si relees las escrituras del tu préstamo, verás que hay una cláusula de solidaridad y otra de indivisibilidad. El carácter solidario de la deuda quiere decir que aunque tu ex se declarase insolvente y no hubiese forma humana posible de que pagase, tú serías igualmente responsable de la totalidad de la deuda. Para el banco no tiene sentido que te "subrogues" a una deuda de la que ya eres titular, ni tampoco "a una parte" ya que la totalidad de la deuda es INDIVISIBLE.

La única posibilidad que le veo para que el banco dé su consentimiento expreso, sería añadir nuevos garantes o avalistas al préstamo, afianzar el préstamo con otra garantía hipotecaria, o quizás reducir el capital pendiente de pago con una amortización parcial para minorar el riesgo de impago.

Pero sin el consentimiento del banco, quitar a tu ex del préstamo y dejarle libre de toda responsabilidad personal con respecto a la deuda, lo veo inviable.

Suerte.

Si, yo entiendo al banco... al final es perder una garantia, pero no se que mas opciones tengo.
La verdad que estoy preocupada, y no se a que me puedo atener. Le he ofrecido una cantidad de dinero para que firme el documento, y siento que me está preparando alguna.
¿Que acciones legales puede presentar contra mi?

En la actualidad yo vivo en el piso, y me hago cargo de todos los gastos incluido la hipoteca,

¿que acciones puede presentar contra mi?¿o yo contra el?

Buenos dias W. Petersen, yo entiendo perfectamente al banco, quien esta buscando esta opcion es la otra parte y me lo ha planteado a mi, en el que si se pudiese no tendria problema en asuimir el 100 % pero sin cambiar las condiciones que entonces seria una soga al cuello... Para nada intento arrebatar nada que no sea mio, y mucho menos saltarme la ley, pero estoy a la desesperada... no se que hacer y mi abogada no me da muchas mas soluciones.

Lo siento, pero no veo ninguna solución, el banco no va a renunciar a una garantía a no ser que la puedas sustituir por otra, y ello significa líar a otras personas en tu problema.

Evidentemente tu estás pagando una parte de dinero que corresponde a tu ex, porque al margen del banco, en las relaciones económicas entre vosotros, él tiene que pagar la mitad, que para algo el piso es medio suyo, dichos importes se los puedes reclamar porque los has pagado por su cuenta y de su propiedad, ahora bien, como tu vives ahí, el te puede exigir la mitad de lo que supondría un alquiler de mercado, un importe parecido al coste en alquiler de viviendas similares en la misma zona, pero todo ello acabaría de nuevo en un juzgado. 

El problema es ya habitual, el banco da un préstamo a unas personas, estas se separan, obviamente el banco nada tiene que alegar a esta separación, pero la la deuda la concedió a dichas personas, y por un tema en el que ellos no intervinenen no pueden verse privados de sus derechos de cobro.