Compra de una parte de un piso de mi pareja

Hola,

vivo con mi pareja y, aunque no estamos casados por papeles, tenemos un hijo y llevamos juntos casi 6 años. Hace cosa de 3 años ella compró una vivienda, donde residimos actualmente los 3. La idea es que, en un futuro próximo, yo le compre una parte de dicha vivienda y convertirla en mi despacho, con lo que (entiendo) me computaría como gasto o inversión en mi contabilidad (soy autónomo).
Tengo varias preguntas:

1. ¿Se puede hacer esta operación?
2. Habrá que hacer obras en la vivienda para adaptar la parte de oficina: ¿el coste de compra puede ser equivalente al coste de las obras? ¿Puedo ir devengando el pago de la que será mi propiedad a medida que se vayan realizando las obras? ¿En qué momento habrá que pasar por notario en dicho caso, al principio (antes de empezar la obra) o al final (al terminarla)?
2. ¿Cómo y en qué momento se registraría a nivel de propiedad? ¿El despacho sería una nueva propiedad o bien quedaría integrada en la propiedad de mi compañera?
3. La vivienda está hipotecada, no se si eso influiría en el proceso y si el banco requeriría mi incorporación como co-titular de la hipoteca
4. ¿Cómo computaría a nivel de gasto/inversión en mi contabilidad de autónomo? ¿Sería deducible fiscalmente?
5. ¿Cómo se amortizaría en mi contabilidad?

Se que son muchas preguntas, pero necesitamos empezar a contestar algunas para saber si esta operación es viable o no.

Muchísimas gracias por adelantado!

Juan P Singer

¿Te has planteado alquilarle esa parte en lugar de comprarla? Si un dia te separas o divorcias vas a tener un problema.

Por lo demás no te puedo ayudar.

1 – Si y no, porque depende de varias cosas.

1.1.- Temas legales: En algunos edificios las normas de comunidad, permiten que un propietario de dos viviendas pueda unirlas formando una sola finca a efectos de propiedad, convertir dos pisos en uno solo, y no hablo de las obras o la distribución  física, esto te lo comento en el punto 1.2, me refiero a convertir dos fincas registrales en una sola de mayores dimensiones.

Lo que no me suena haber visto en la vida es dividir la finca en dos mas pequeñas, supongo que a efectos de normativa de comunidad se podría conseguir, con el acuerdo de todos los propietarios del edificio.

Ahora bien, habrá que tomar en consideración si está división estaría permitida por las normas del ayuntamiento de la localidad, que imagino que algo tendría que decir, pero en esta parte confieso que tengo poca idea.

1.2.- Temas prácticos y de obra: Evidentemente si todo lo anterior fuera posible, las dos entidades independientes resultantes, deberían contar con una entrada directa a la escalera comunitaria, no parece nada lógico que para salir de la casa de uno, se tenga que pasar por la de otro, aunque dichas fincas puedan ser en un  momento propiedad de la misma persona, sin embargo hay que hacer las cosas contando con la posibilidad de que estas dos nuevas entidades resultantes puedan ser propiedad de personas distintas en algún momento.

1.3.- Lo que sí se puede hacer es mantener una sola entidad, lo que es ahora, y que un propietario tenga en propiedad el porcentaje de finca que corresponda al despacho y el otro el resto, no obstante en una propiedad indivisa todos son propietarios de todo. Si yo y mi esposa tenemos un piso “a medias” (en indiviso se llama), no es que ella sea propietaria de la habitación, yo de la cocina, ella del baño, yo del salón, esto no va así, ambos somos propietarios de un todo, no de algo divisible, por ello se llama “indiviso”. Otra cosa es que algún día, en términos prácticos, me pueda mandar a dormir al salón (jejeje) considerando que la habitación es suya, no ha ocurrido nunca, pero por poder, pues puede ocurrir.

1.4.- Uso exclusivo: La otra idea, pero no sé cómo se podría organizar, es al estilo de algunos parquings (no todos están configurados legalmente así)  que los propietarios lo son de toda la planta, pero tienen asignado el uso exclusivo de la plaza número tal o cual, ahora bien, hacer esto en un piso, indicando que uno es propietario del 20% de la finca, con uso exclusivo de la habitación entrando a la izquierda y el baño pequeño, pues que quieres que te diga, si legalmente esto es posible, el día que quieras vender la casa, la vida da muchas vueltas, puedes tener un problema de narices con el comprador.

2.- Si que se puede, los pactos de pago son los que acuerden las partes, pero visto lo anterior, eso, y valga la redundancia, no lo acabo de ver.

El otro 2 (has puesto 2 veces el 2): pues volvemos al punto 1, depende de todo el rollo de antes.

3.- Si se vende una parte, el banco tendrá que consentir en la división y distribuir la actual responsabilidad hipotecaria de la finca, en dos partes, dos hipotecas, una parte sobre cada finca resultante, y obviamente si eres titular de la nueva finca, tendrás que acceder a convertirte en deudor de dicha parte.

4.- Todos los gastos derivados de la adquisición y los de la financiación los podrás deducir en tu contabilidad, una parte como amortización de inversiones, y otra como gastos directo, los intereses por ejemplo, y desde luego si tu actividad está sujeta a IVA, podrías deducir dicho IVA de todas las facturas.

5.- La parte de inversión, calculando su vida útil previsible, y como máximo las tablas que la AEAT tiene previstas para la actividad comercial o profesional que vayas a desarrollar, que normalmente utilizan las sociedades mercantiles, considerando que dichas tablas suelen tener muchos bienes que tienen una tabla general, válida para todas las actividades empresariales o profesionales.

Esta es la tabla para estimación directa simplificada:

http://www.agenciatributaria.es/AEAT.internet/Inicio_es_ES/_Segmentos_/Empresas_y_profesionales/Empresarios_individuales_y_profesionales/Rendimientos_de_actividades_economicas_en_el_IRPF/Regimenes_para_determinar_el_rendimiento_de_las_actividades_economicas/Estimacion_Directa_Simplificada.shtml

Abundamiento de lo fiscal a lo ya apuntado por W. Petersen:

Tal como explica, lo que se adquiere es un porcentaje "indiviso" de un todo.

Aunque internamente la compra equivalga "a esa habitación que pienso convertir en despacho", externamente se es copropietario de la totalidad, habitaciones, pasillos, cocina, sala de baño,...

Las normas del IRPF permiten deducir (gasto o amortización) ciertas cosas de uso mixto, profesional-particular, siempre y cuando sean individualizables e identificables.

Es el caso de una habitación concreta respecto de una vivienda, por ejemplo.

Si declaramos como afecta a la actividad una habitación de 12 m2, de una vivienda de 84 m2, entonces estamos declarando como afecto el 14,29 % de dicha vivienda.

Pero solo puede ser deducible la parte de esa habitación que efectivamente se corresponda con el porcentaje de propiedad. Sería deducible, en el caso, la parte proporcional de copropiedad respecto de ese 14,29 %.

En el caso general de copropiedad al 50 %, esa habitación de 12 m2 en una vivienda de 84 %, equivaldría solo al 7,14 %.

Respecto del IVA, es deducible la parte proporcional del IVA que se corresponda con la actividad, con la presunción legal del 50 % en caso de usos mixtos profesionales-particulares.

Pero se admite prueba en contrario. En este caso, sería por ejemplo, que dado que las obras van a realizarse sobre una propiedad común, el porcentaje deducible debería coincidir con el porcentaje de co-propiedad, con el máximo del 50 %.

Y dado que "subjetivamente" las obras no serían realizadas en una vivienda, sino en un local afecto a actividades, el tipo de IVA a aplicar sería siempre el general (el 21 %).

Hola,

Muchísimas gracias por todas las respuestas recibidas. Entiendo que se desaconseja la compra por varios motivos, especialmente en caso de separación. Ahora bien, la obra de adaptación del despacho hay que hacerla. En qué medida podría contabilizar dichas obras si la propiedad de la finca (en el % que sea) no es mía?

Gracias

Puedes deducir en el porcentaje de derecho que te corresponda.

Y ¿eso que es? Pues ya depende.

Si resulta que graciosamente efectúas un donativo a tu compañera "en especies", pagando de tu bolsillo una reparación de su inmueble, es legítimo, pero es una liberalidad. Y como tal, no es deducible.

Si lo que haces es pagar unas intervenciones que habiliten un espacio para tu uso, y que solo puedan ser utilizadas por tu actividad económica, pero no tengan uso posible fuera de eso, sería totalmente deducible.

Por ejemplo: mi compañera me cede el uso de una habitación como despacho, sin contrato ni ningún acuerdo formal. Solo como precario. Instalo parquet ¿Es deducible? NO!

¿Y si me alquila una habitación como local de negocio, con su IVA y todo? Entonces SÍ! Pero por la via de la amortización (posibilidad de amortización acelerada si < 600 €)

¿Y si el parquet lo intalamos en toda la casa? ¿Puedo deducirme la parte proporcional de esa habitación-despacho? Volvemos al título que habilita tu disponibilidad. Si es una cesión graciosa, un uso a título de mero precario, no. Si es un arrendamiento de local de negocio, aunque el parquet no tenga solución de continuidad en toda la casa, sí podrías deducir (en IVA, al menos) la parte proporcional afecta al negocio.

¿Y si resulta que soy médico neumólogo, y es una instalación de oxigeno en mi consulta particular? Ese tipo de instalaciones no son propias de domicilios particulares. Aunque el uso de la habitación sea a título de precario, entiendo que sería una instalación afecta al 100 % a la actividad.