Compra de Vivienda al contado y no inscribirla en el Registro

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Tu amiga, tenga o no tenga bienes inmuebles a su nombre, si su ex decide impagar la hipoteca del condominio original, deberá respoder ante el banco acreedor original. De eso no se libraría. Como bien dices, ella a su vez tiene derecho de repetición contra el ex, por las deudas que en el caso haya tenido que asumir.

Sobre la propiedad del nuevo inmueble, el registro de la propiedad es voluntario, y con presunción de veracidad. A todos los efectos legales, lo que figure en el registro es lo válido. El registro es solo uno de los indicios o pruebas de tenencia de bienes inmuebles. La titularidad catastral es otro de los indicios. Esa titularidad la conoce el ayuntamiento (por el IBI), y hacienda (por el IRPF, así como también por la titularidad del suministro de electricidad). Es posible que el banco vendedor no haga nada para modificar la situación registral (es el comprador el obligado a hacerlo, en el caso), pero dudo que deje sin notificar lo referente al catastro. No creo que al banco vendedor le haga mucha gracia seguir pagando un IBI que no le correspondería.

Así que frente a un particular que no tenga acceso a los datos fiscales, puede que el inmueble permaneciera oculto. Un banco (el banco original del condominio), no deja de ser un quasi-particular. No obstante, llegado a sede judicial, mediante un procedimiento de averiguación de bienes, la justicia puede llegar a sacar muchos datos.

Si las deudas fueran de tributos, o hubiese tenido que presentar copia de la declaración del IRPF a un banco, entonces la cosa sería totalmente transparente.

Por otro lado, los bancos realizan la mayor parte de operaciones inmobiliarias (inmuebles y deudas relacionadas), no con particulares, sino entre institucionales (sociedades de inversión, fondos buitres, etc.). Y estos no se dedican a ir viendo pisos, o estudiando detalladamente expedientes de prestamos impagados. A lo bruto, simplemente se limitan a comprar listados, paquetes globales de referencias inmobiliarias o deudas (presuntas o reales).

Sería muy extraño una situación de banco vende a amiga, y dentro de poco revende a otro particular.

Pero...

Supongamos que banco vende a amiga, y esta no registra.

Banco cambia de gestores. Solicitan certificación registral de propiedades y bienes inmuebles inscritos a su nombre. Esa vivienda figura aun a su nombre.

Venden dicho listado a Fondo buitre. Dicho fondo re-empaqueta esas propiedades en lotes más pequeños, que re-vende a sociedades de inversión de banca privada. Una de esas sociedades, finalmente vende a un particular dicha vivienda.

Dudo mucho que en este caso tu amiga pudiera defenderse mediante una acción de estafa o mala fe del banco vendedor original, y además, le costaría un dineral. Y por supuesto, aunque finalmente pudiera recuperar el dinero pagado (y quizás algo de las costas), la vivienda la tendría más que perdida.

Si el vendedor es un Banco más inverosímil es que se dedique a vender dos veces o a hipotecar un piso que ya ha vendido. Los Bancos no hacen esas cosas.

Caramba, pues no serán muchas sandeces cuando, la última parte de la intervención de Cachilipox, dice a grandes rasgos exactamente lo que yo he dicho, y cuando otro forero te dice lo que todos estamos viendo: Solo te interesa escuchar lo que te interesa.

No entiendo para qué pides opinión a nadie, ya tienes la decisión tomada, problema tuyo. Espero que cuando dentro de 7 años tengas un circo montado no te de por articular una "plataforma de afectados por no se qué" y le pidas al gobierno que te cubra las espaldas.

Si no quieres ver que por el simple hecho de dejar la escritura de una vivienda en el cajón y no ir al registro no se transforma en algo imposible de rastrear (te han dicho tema IBI, tema consumos de luz etc....), es que estás muy mal informada, pero ya te digo, da igual, no quieres verlo, problema tuyo

Dicho esto, dejo de perder el tiempo contigo, que tengas suerte.

Una solución buena habría sido poner la vivienda, en escrituras, a nombre de tus hijos o de tus padres o de un familiar que sepas que no te va a traicionar.

La vivienda la disfrutarías igual con esa tranquilidad.

Es lo que hace la gente de mucho dinero. Escriturar a nombre de la familia directa y de testaferros.

Lo que tú planteas es una solución de "pulpo en un garaje".

Si, esa opción de ponerla a nombre de su padre me lo comento y lo estan barajando.

Se puede evitar que sea parte de los bienes heredables?

Gracias una vez más

Depende de la vecindad civil del testador y depende del testamento.

Por ejemplo, los navarros pueden "desheredar" a un hijo. Los catalanes pueden legar el cuarto viudal, no siendo el cónyuge un legitimario.

Una persona puede legar el piso a otro hijo o a un nieto, pero disfrutarías igual del uso de la vivienda. Los separados de hecho pierden su derecho legal a la legítima.

Esa opción no es nada segura. Por mucha confianza que tengas hoy en esa persona, eso puede cambiar en el futuro.
Habría que completar la operación con una hipoteca a tu favor por el 100% del valor de la vivienda. Así, aunque esté tentado de venderla tendría que pagarte el 100%.

Estoy contigo Anita, yo también, que soy usuario muy antiguo de Rankia me he sorprendido por el bajo nivel de este concreto foro, con insultos y todo...

Inscribir no es obligatorio por lo tanto, como ha dicho alguien no cometes ningún fraude ni nada censurable.
Aun que no lo inscribas tienes la obligación de pagar el ITP (7%) sobre el precio real de la transmisión que, salvo prueba en contrario es el de la escritura. Dicho impuesto prescribe a los 4,5 años desde la fecha de la compraventa. Si no lo inscribes Hacienda podría no enterarse hasta después de prescrito.
La inscripcción no solo no es obligatoria, sino que no es constitutiva, es decir que no constituye nada, ni la propiedad ni nada. La propiedad se adquiere en el momento de celebrarse el contrato de compraventa, el cual podría ser no solo en documento privado sino hasta verbal, por así disponerlo el 1254 del Código Civil. Tanto si lo hicieras verbal (no recomendable) como en contrato privado, tendrías que elevarlo a público (escritura notarial) para poderlo inscribir. Si al vendedor no le da la gana ir al notario cuando llegue el momento, tendrías que acudir al juez para que le obligue, lo cual se complica si fue verbal el contrato.

La única función del Registro, que es importantísima, es dar publicidad a los que ANTES has comprado; pero insisto la fecha de compra es la de la compra no la del asiento registral: Puede ocurrir que el vendedor lo venda a otro en cuyo casi caben dos posibilidades: que sea estafa o que sea "Doble venta" (largo de explicar) pero ninguna de las dos situaciones afecta al comprador de buena fe inscrito en el Registro. Cuando demuestres que el piso era tuyo y no de todos los que hayan comprado el mismo piso después, el juzgado puede ordenar cancelar las inscripcciones registrales posteriores, pero, como digo, hay que verlo despacio.

Siendo solvente el vendedor yo no me preocuparía de que lo venta a otro. Si lo hace tendrá que pagarte todos los platos rotos.

El único peligro que yo veo en no registrar enseguida viene de posibles embargos o cargas en contra de quien te lo vendió, pero tratándose de un banco es más difícil, no imposible ojo.

Y a todos esos que te han contestado tantas tonterías sin tener ni idea, solo para llamarte de todo, ni caso.Como consejo ni te molestes en contestarles.

Se me olvidaba decir que comprar en escritura pública un piso al contado ya no es tan fácil como hace unos años. Ahora te pondrán muchas pegas para pagar en efectivo, tendrás que hacerlo por transferencia o similar.

La inscripción no es obligatoria nunca, ni pagada al contado o a plazos .... registrar es un acto voluntario, lo que es obligatorio es presentarla al registro para liquidar los impuestos. no para ser registrada, ahora bien, no registrar una finca puede convertirse en un problema, porque frente a terceros en el registro seguirá figurando bajo la titularidad del vendedor.

Supongamos que embargan al vendedor, si está a su nombre en el registro lo conseguirán, y por más escritura que presentes no lo podrías evitar, si dicho vendedor la ofreciera en garantía de hipoteca, pues lo mismo, a efectos de tercero figura como suya, luego le podrías poner una querella (caso de hipotecar algo que no es suyo), pero frente al beneficiario de la hipoteca nada que hacer, y dudo que una demanda por "tercería de dominio", creo que así se llama, tampoco te iba a funcionar. 

Si se paga a plazos, tampoco es obligatorio registrar, pero el acreedor, no te la vendería sin registrar, porque sus derechos de cobro no iban a figurar en ninguna parte. 

No es ningún fraude, registrar es voluntario, muy recomendable hacerlo, tanto que no registrar puede acarrear muchos problemas, pero olbigatorio no es. Lo que si es obligatorio es pagar los impuestos de la compra-venta, que se presentan en la oficina liquidadora, que tiene delegación en los registros de la propiedad. 

"Jota" no registrar no es ningun fraude, simplemente porque no es obligatorio, lo que es sancionable es no pagar los impuestos derivados de la compra venta.

Si alguien quiere utilizar esta no obligación, podemos reprobarlo únicamente en términos morales, pero no está incumpliendo nada. Otra cosa son las repercusiones de no registrar, como embargos al vendedor, o que éste hipotecase la finca, una que no le pertenece, lo que obligaría a una demanda por estafa, y si es embargo a instar una tercería de dominio, con resultado bastante incierto, porque frente a tercero (aparte de las relaciones contractuales entre comprador y vendedor) lo que prevalece es la situación registral de una finca. 

Si pasa algo como Banco Madrid, puede pleitear lo que quiera, si alguien embargase la finca, que figuraría registralmente a nombre del banco, y no veo yo muy claro ganar tal pleito ..... !!!!

Si bien en comentario anterior he indicado que no es ilegal, la solución que propone anita36, ni loco me la plantearía, cualquier problema del vendendor, incluido algún error, se lo come con patatas, y las soluciones son pocas o ninguna.