Por favor ayuda sobre hipoteca con BBVA

Mi consulta es la siguiente:
En Abril de este año decido con mi mujer la compra de un piso en Madrid capital, pues hasta entonces hemos vivido de alquiler y pensamos que es el mejor momento, por la bajada de tipos de interés y de los precios de la vivienda, ya saben…
Pues bien, después de haber visto la vivienda que nos gustaba y de haber negociado el precio con el dueño, llegamos a un acuerdo con él y le hacemos entrega de una señal confiados en que la entidad con la que negociamos el préstamo nos había asegurado la concesión del mismo ( se hizo una tasación de la vivienda en 312.000 euros ( TINSA ), el dueño nos pedía 228.000…, ( ¡ perfecto, el 80% de la tasación! incluidos los gastos )
Cual fue nuestra sorpresa cuando la directora de esa Caja de Ahorros nos dice que solo nos conceden el 80 por ciento…pero del precio de compraventa, esto es aprox. 190.000 euros, y a partir de ahí empieza el calvario para no peder la oportunidad y tampoco la fianza entregada al dueño.
Después de visitar diez o doce bancos y siempre con la misma respuesta o mejor dicho: no respuesta, o escuchando condiciones realmente leoninas y abusivas: por ejemplo, el director de una sucursal me dijo que por los datos que le aportaba, esto es mi edad, la de mi mujer, los ingresos de los dos, los contratos de trabajo, etc., Seguramente si estaría asegurado el préstamo, pero tenia que contratar un seguro de protección de pagos por importe de 19.000 euros aproximadamente, pagadero en una sola cuota al principio de la vida de la hipoteca, aunque no tenía que preocuparme porque iría integrado en el importe de las cuotas….
Y así hasta que nos hablan de unos intermediarios hipotecarios que se encargan de buscar una entidad financiera asegurándote al cien por cien que te conceden el crédito..
Se llaman “hipotecagratis.com”, son de Málaga, me pidieron 4.995 euros, y todas las negociaciones que hice con ellos fueron via email y por teléfono; nunca me dijeron cual banco me aseguraba el préstamo, pero guardo todos los mensajes que mantuve con ellos, entre ellos las condiciones hipotecarias, que entre otras cosas fijaba un interés de: euribor mas 0,40, contratando una tarjeta de crédito, plan de pensiones y nomina ó bien euribor mas 0,65 sin tener esos productos., Después de sopesarlo, no mucho tiempo decidimos aceptar pues la fecha del contrato de marras con el dueño se echaba encima y no había otra opción si queríamos comprar la casa.
Nos emplaza ante notario para la firma el día 28 de mayo, y yo asimismo a los dueños. Ese día la empleada de la Gestoría del banco me da a firmar cuatro cheques expedidos por el que va a ser mi “amigo” durante los próximos treinta años, el BBVA, (que por cierto es la misma entidad que me pedía 19.000 euros en concepto de seguro de vida, ya ven.. casualidades de vida), cuatro cheques decía… uno a nombre del vendedor por el precio pactado, otro por el 0,50 % del capital concedido que es para el propio banco en concepto de comisión ( esto también lo tuve que negociar con el intermediario, pues en un principio pedía 1,50 % ), un tercero por importe de 4.995 euros para “hipotecagratis.com”, y otro a nombre de la gestoría para los gastos aprovisionados. De todos guardo copia.

Mi sorpresa, y por esto principalmente les envío esta carta fue cuando el notario empieza a leer y me entero de que la hipoteca tiene cláusula de “suelo”: euribor mas 0,40 con un suelo de 1,75 , sin tiempo de reacción y después de valorar con mi mujer si merece la pena echarse para atrás y despertar de esta pesadilla, decidimos firmar, aunque luego se lo comento a mi gestor del BBVA que se encoge de hombros.

Ahora que se va acercando la fecha de revisión, pues es semestral, me hago mis cuentas y llego a la conclusión de que al fin y al cabo no supone tanto esa cláusula que me imponen, pues según está el euribor ( 1,25 ) nosotros pagaríamos 1,25+0,40= 1,65 sin la cláusula, la diferencia de 0,10 %, no es tanto….aunque otra cosa serán la siguientes revisiones..
Pero, (porque siempre hay un pero,y por eso principalmente me decido a escribirles,) como la banca siempre gana o siempre tiene que ganar,.. me dicen de mi banco que el “suelo” que ellos aplican es al euribor; y por lo tanto, según ellos, el supuesto anterior de una siguiente revisión no sería de 1,75 como yo me imaginaba, sino de 1,75+0,40=2,15 y ya no es lo mismo, pues suponen al cabo de seis meses cientos de euros….
Me gustaría por favor que me aclararan si ¿la cláusula de suelo cada banco la aplica a su manera, o por el contrario sobre este asunto hay algo estipulado?, es decir una definición del dichoso suelo; pues yo tenia entendido que el suelo era del interés final de la hipoteca ( sumados los dos conceptos) y no del euribor solo…
¿ Puede mi banco aplicarme esa condición en mi caso, cuando mi intermediario hipotecario no me lo reflejó en las condiciones que me mandó ..?
En cualquier caso ese correo en el que me especifica las condiciones del préstamo y que en ningún momento habla de “suelo” ¿se puede considerar la oferta vinculante?.
Por ultimo quisiera que me digan si es correcto o mejor dicho legal que un director de sucursal, en este caso una oficina del banco BBVA me ofrezca unas condiciones del préstamo totalmente diferentes a otra oficina del mismo banco, porque en casos como el mío que soy funcionario de la administración central estas ofertas están pactadas por convenios, el nuestro es concretamente del citado banco con el Ministerio de Defensa.
Muchas gracias.

Cada sucursal te puede ofrecer dentro de unos parametros sus ofertas.

Sobre el suelo, el BBVA fue un banco muy agresivo captando clientes en los dos últimos años cuando el euribor estaba muy alto, y ofrecía hipotecas que si quitas esa clausula suelo, hay que considerarlas buenas hipotecas.

el engaño a los clientes estaba en dicha cláusula, cuando los demás bancos ya se lo pensaban para dar hipotecas, ellos jugaron con habilidad, concedieron hipotecas por encima del 80% tasación pero mirando que el cliente fuera solvente. Consiguieron un objetivo: prestaron mucho dinero en relación con el valor de las casas (ellos sabían que estaban sobrevaloradas) pero no a cualquiera si no a gente que pudiera pagar. Al establecer la cláusula suelo, sabían que pillarían a miles de gente solvente sobreendeudadas de las que obtendrían inmensos beneficios.

Desde mi punto de vista, una verdadera estafa, pues esa cláusula la colaron gracias a que la gente desconocía el verdadero daño que implicaba para su patrimonio, cuando el euribor bajara que es cuando la gente piensa que pagará menos. Debe decirse que otros bancos también la han puesto, pero el más agresivo captando clientes fue el BBVA, incluso timaron a gente con subrogaciones de hipotecas, que hoy están pagando más cuota mensual que la que pagarían con su anterior hipoteca. Si tenias un 0,70 de diferencial el BBVA te ofrecía 0,50, pero te metían la cláusula que hacía el tipo aplicable cuando el euribor bajara más gravoso. Una autentica estafa, desde mi punto de vista, pues hay un aprovechamiento del desconocimiento de la gente que ellos utilizaron conscientemente para que estos llevarán a cabo compromisos ruinosos para su patrimonio.

Imagina que el euribor se matenga en estos niveles durante 10 años, como en Japón, se estarán envolsando millones de euros que le quitan a las familias para ellos vivir a todo tren.

Esta es una de las consecuencias de los sobresueldos de los banqueros, mientras más explotes y exprimas a los clientes, más sobresueldo. Es obvio que ese espíritu depredador sólo cambiará cuando el Gobierno actúe, pero para eso hace falta que todos los afectados reclamen y denuncien, al Banco de España, al Gobierno, y a la Fiscalía, y no se a donde más. Bueno, a los tribunales para que declaren la cláusula como abusiva, pues tuvieron para nuestra suerte la desfachates de poner el techo, que sería el beneficio del cliente, en el cielo. Esto hace a la cláusula no reciproca, y por tanto, abusiva. este es el talón de Aquiles de la cláusula, me imagino que la arrogancia, el desprecio y la subestimación a los clientes es tán elevada que hasta se rieron cuando decidieron esa política de poner el techo por las nubes.

Perdona el discurso, ánimo y no dejes de reclamar. Leete mis posts si quieres, en el hilo de Chanquete.

Lo que tienes que dilucidar es si el suelo es de 1,75% como pones o el banco se quiere columpiar en la revisión. Para ello tienes que leer bien lo que pone en la escritura que es lo que hay que aplicar.

El “suelo” que ellos aplican es al euribor; y por lo tanto, según ellos, el supuesto anterior de una siguiente revisión no sería de 1,75 como yo me imaginaba, sino de 1,75+0,40=2,15

Digan lo que digan lo que vale es lo escrito en las condiciones financieras de la hipoteca escritas y firmadas. Cada banco no las aplica a su manera sino lo que hay firmado como en caulquier contrato. El intermediario financiero estimo que ya no cuenta para nada, cuenta lo firmado en la escritura. Si lo que ellos dicen que te van aplicar es lo que está escrito poco podras hacer aparte de reclamar y decir que fuiste engañado ademas de plantearte una subrogación en otro sitio. Naturalmente que las condiciones pueden ser distintas en cada oficina ahí no hay nada donde agarrarse el problema es de uno por aceptarlas. No entiendo si el BBVA tiene convenio con los funcionarios de Justicia y de defensa porque no pediste tal convenio directamente sin intermediarios, y si la oficina se niega lo pides a los servicios centrales a traves de tu gremio. De todas maneras aun con suelo de 2,15 y a E + 0,4 no es mala la hipoteca pero para evitar sorpresas lo mejor es que no lo haya suelo mientras se pueda. S2. PD.-Para clausula suelo y reclamaciones aqui esta el hilo que menciona Ser2009 con su carta modelo y si la clausula suelo es con diferencial o sin diferencial: https://www.rankia.com/foros/hipotecas/temas/255521-clausula-interes-minimo-hipotecas

En la línea 6, párrafo 5, donde dice desfachates, debe decir desfachatez, disculpen la falta.

Cada banco aplica el suelo como cree, hay dos sistemas uno que dice más o menos que “Las partes acuerda que cualquiera que fuere lo que resultare de la revisión del tipo de interés antes indicada, el tipo aplicable no será inferior al ……….

O se puede poner algo así como “las partes acuerdan que en el caso que el tipo de referencia (Euribor) fuese inferior al 1,75%, se considerará este porcentaje como interés de referencia en la revisión a todos los efectos, al cual se le sumará el diferencial pactado en la clausula tal ………”

Los dos son legales, y si dicen algo parecido a esto es de fácil compresión para cualquiera.

La verdad es que utilizamos poco o nada nuestro derecho de pedir un modelo al notario de lo que firmaremos 3 dias antes de la cita, y ante notario nos enteramos de lo que nos han puesto, y en la oferta vinculante esto debe ponerlo, y tienen que darnos la oferta creo que 8 ó 10 días antes de la firma, otra cosa es que nos la den y hagan firmar el dia antes o en mismo día en la sala de espera, pero claro pondrá fecha de unos días antes.

Lo que dices de el mail no lo sé, pero si crees que estás en tu derecho puedes iniciar una reclamación ante el Defensor del cliente y luego ante el Banco de España, solo perderías el tiempo de redactar esto, y los sellos del correo certificado, se tarda tiempo pero ……..es una opción, el no ya lo tienes ahora.