Finalmente me han concedido hipoteca 100% + gastos

Jaime tanto como suicidio, no creo por varias razones que luego te comento:

Primero: Que el banco puede que “traspase” el “problema promotor” a un problema menor “destinatario final”, es altamente probable, con lo cual recuden el riesgo de insolvencia, ya que por lo menos el “finalista” cuenta con cierto ingresos cosa que en tu hipótesis estas suponiendo la probabilidad que el actual prestatario tenga una “mie… pinchada de un palo en cuanto a capital” y otra mier …… con bastante probabilidad en tu supuesto, y con ello un riesgo alto de que el promotor se vaya al banco suelte las llaves y les diga “gente ahí os quedáis”.

Bien …. Pero esto de que un 2,25 en un margen alto, es opinable, a ver ….. tu sabes que cuando aparece por la puerta (y aparecen pocos) a pedir una hipoteca indicáis el 1,25 – 1,50 de margen como algo muy normal, y si al final firma al 0,90% de puede dar con un canto en los dientes por lo general, entonces ¿de que estamos hablando? De un 0,75 de un 1% ¿Qué supone sobre una hipoteca de 221.000 euros, pues una media (1%) de unos 1.100 euros año o 92 euros al mes, hablo de medias a lo bestia, considerando que el saldo medio de la vida de la hipoteca es del 50% del inicial, que obviamente no es cierto porque en 30 años el 50% de deuda se alcanzará sobre el año 18 ó 19, pero “ma o meno”, con lo cual ¿una hipoteca tendrá problemas por 92 euros al mes? Yo no lo creo, tendrá exactamente los mismos con 92 euros de más, insisto que son medias a lo bruto …..

Y esto de que con los ingresos podemos saber las posibilidades de acabar en mora, es como mínimo discutible, podremos saber si estadísticamente esta hipoteca está dentro de los problemas, repito estadísticamente, pero tu sabes a la vez que hay personas con salarios de 4.000 € al mes y no llegan, y clientes tuyos con salarios modestos que tienen depósitos a plazo con cifras que si te pones a pesar no sabes como caray consiguen vivir, ayudar a los hijos y además ahorrar, pues esto …. Estadística valida para un colectivo pero no necesariamente para una operación individualizada, ya sabes dicen que hay mentiras y estadísticas, y a menudo este refrán es cierto.

Y por cierto, a pesar de todo pienso que hoy (y antes también) una financiación del 100% o del 100% + gastos, no debería concederse por principios ….. lo siento amigo ponente es mi opinión con la cual seguro que no convienes.

Saludos.-

Anecdota bancaría oida de la boca de uno de los presentes.

Reunión del alto mando de una entidad. Preside el típico consejero con edad de estar jubilado ergo con el culo pelado y repelado y el resto son jovenes lobos responsables de Riesgos de regionales.

Plantea el "abuelo" qué precio habría que aplicar ante una operación de este tipo.

-El 1,25%

-No, el 1,75

-No, el 2,5

-Señores: hay precios que por altos que sean No compensan el riesgo. Esta operación, simplemente, no debe firmarse.

Las probabilidades de que acabe en mora son tan altas que esta operación se ha aprobado "a mano" y saltándose todos los scoring automáticos del sistema de esa entidad y me atrevo a decirlo con todas las letras.
Ya sabes que el scoring no es mas que una suma de experiencias tratadas estadisticamente. Realmente no puedo estimar cuando tendrá problemas (no dispongo de datos para evaluar) pero que los tendrá lo doy practicamente por seguro.

Saludos

Pdt: en ese refrán en concreto creo a pies juntillas pero la realidad es bastante empecinada.

Buenas, por mi experiencia en la relacion bancos-promotores (desde el lado de la banca), esta operacion se da simplemente por 1 motivo:

A dia de hoy el banco tiene previsto embargar la casa a c/p, y desde luego el promotor no es solvente.

Asi que la deuda la tenemos con una persona fisica, que si dejase de pagar, pues le embargamos la casa, pero ademas tenemos una nomina (presente ó futura), y puede que tambien la del conyuge. De la SL del promotor nada de nada.

De esta forma las opciones de cobrar son mayores con la "persona fisica" como dueña de la vivienda que con la SL. Ademas la idea del banco es embargar hoy, o sea hacer hoy la provision, si al compañero de rankia lo embargasen (notese que es la hipotesis mas pesimista y para nada la deseada por mi), el banco ya estaría en la misma situacion que hoy, y ademas ganando tiempo, y con mayores garantias, porque le embargan sus bienes presentes y futuros, cosa que a una SL medio en quiebra (inmensa mayoria de promotoras hoy), no es posible.
Y en la banca se sigue y mucho la tactica de "el marron que se lo coma otro, yo he cumplido ordenes y la normativa de cara a que auditoria no me eche. Pero el que venga que acarre y vea".

Y por ultimo, y es una hipotesis, puede que el interes que te hayan cobrado hoy sea superior al del promotor que tienen hoy, asi que redondo: menos riesgo, y mas interes.

Operacion redonda, aunque claro si el credito promotor no hubiese estado en esa entidad, no dudes que no se te habria dado el prestamo en esas condiciones. Saludos y perdonen la extension