#89
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Re: ¿Por qué el precio de los pisos no cae?
Normalmente estoy de acuerdo contigo, pero en esto disiento, porque mi deseo sería que se regalaran, pero la realidad es otra.
Querer sacar el valor de la compraventa desde el de alquiler, adolece de circunstancias typical spanish, sumado a que la ponderación compraventa-alquiler está muy descompensada en España, por eso diferencia si se toma antes o despues de 1985.
La ley de 1964, fue una expropiación encubierta a los propietarios, porque la subrogación forzosa la hizo tan fácil e impidió que las rentas se actualizasen, que produjo no solo la paulatina desaparición del arrendamiento, sino su abaratamiento, de lo que todavía existe como rentas "antiguas", rentas irrisorias.
Con la ley de 1985, se liberaliza, para dar aire al sector.
El preambulo de la ley de 1994, una mezcla de las dos, lo explica:
Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos
EXPOSICIÓN DE MOTIVOS
PREÁMBULO
El régimen jurídico de los arrendamientos urbanos se encuentra en la actualidad regulado por el texto refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964, aprobado por el Decreto 4.104/1964, de 24 de diciembre.
Los principios que inspiraron la reforma de la legislación arrendaticia llevada a cabo en 1964, según reza la Exposición de Motivos de la Ley 40/1964, fueron los de atemperar el movimiento liberalizador de la propiedad urbana a las circunstancias económicas del país y a las exigencias de la justicia. Sin embargo, el texto refundido no llegó a alcanzar sus objetivos de desbloquear la situación de las rentas congeladas. El citado texto consagró, además, un régimen de subrogaciones, tanto inter vivos como mortis causa, favorable a los intereses del arrendatario.
Ambas circunstancias determinaron un marco normativo que la práctica ha puesto de manifiesto que fomentaba escasamente la utilización del instituto arrendaticio.
Ante estas circunstancias, el Real Decreto-ley 2/1985, de 30 de abril, sobre Medidas de Política Económica, introdujo dos modificaciones en la regulación del régimen de los arrendamientos urbanos que han tenido un enorme impacto en el desarrollo posterior de este sector. Estas modificaciones fueron la libertad para la transformación de viviendas en locales de negocio y la libertad para pactar la duración del contrato, suprimiendo el carácter obligatorio de la prórroga forzosa en los contratos de arrendamientos urbanos.
El Real Decreto-ley 2/1985 ha tenido resultados mixtos. Por un lado, ha permitido que la tendencia a la disminución en el porcentaje de viviendas alquiladas que se estaba produciendo a principios de la década de los ochenta se detuviera, aunque no ha podido revertir substancialmente el signo de la tendencia. Por otro lado, sin embargo, ha generado una enorme inestabilidad en el mercado de viviendas en alquiler al dar lugar a un fenómeno de contratos de corta duración. Esto a su vez ha producido un movimiento de incremento de las rentas muy significativo, que se ha visto agravado por su simultaneidad en el tiempo con un período de elevación de los precios en el mercado inmobiliario.
En la actualidad, el mercado de los arrendamientos urbanos en vivienda se caracteriza por la coexistencia de dos situaciones claramente diferenciadas. Por un lado, los contratos celebrados al amparo del Real Decreto-ley 2/1985, que representan aproximadamente el 20 por 100 del total y se caracterizan por tener rentas elevadas y un importante grado de rotación ocupacional por consecuencia de su generalizada duración anual. Por el otro, los contratos celebrados con anterioridad a la fecha de entrada en vigor del Real Decreto-ley 2/1985. En general, se trata de contratos con rentas no elevadas y, en el caso de los contratos celebrados con anterioridad a la Ley de 1964, aproximadamente el 50 por 100 del total, con rentas que se pueden calificar como ineconómicas.
Las disfunciones que esta situación genera en el mercado son tales que han convertido al arrendamiento en una alternativa poco atractiva frente a la de la adquisición en propiedad en relación con la solución al problema de la vivienda. En este sentido, sólo un 18 por 100 aproximadamente del parque total de viviendas se encuentra en régimen de alquiler.
Por ello, la finalidad última que persigue la reforma es la de coadyuvar a potenciar el mercado de los arrendamientos urbanos como pieza básica de una política de vivienda orientada por el mandato constitucional consagrado en el artículo 47, de reconocimiento del derecho de todos los españoles a disfrutar de una vivienda digna y adecuada.
La consecución de este objetivo exige una modificación normativa que permita establecer un equilibrio adecuado en las prestaciones de las partes, y aunque es evidente que el cambio normativo por sí mismo no constituye una condición suficiente para potenciar la oferta en este sector, sí es una condición necesaria para que ello se produzca.
La regulación sustantiva del contrato de arrendamiento debe partir de una clara diferenciación de trato entre los arrendamientos de vivienda y los destinados a cualquier otro uso distinto del de vivienda, por entender que las realidades económicas subyacentes son substancialmente distintas y merecedoras, por tanto, de sistemas normativos disímiles que se hagan eco de esa diferencia.
En este sentido, al mismo tiempo que se mantiene el carácter tuitivo de la regulación de los arrendamientos de vivienda, se opta en relación con los destinados a otros usos por una regulación basada de forma absoluta en el libre acuerdo de las partes.
Además, la ley contiene una reforma parcial de la regulación de los procesos arrendaticios y la modificación del régimen de los contratos actualmente en vigor.
#91
Re: ¿Por qué el precio de los pisos no cae?
He incluído el enlace en el tema porque me ha llamado la atención . Lo cual no quiere decir que secunde sus osadas afirmaciones .
#92
Re: ¿Por qué el precio de los pisos no cae?
Muy bueno y reflexivo el recuperar este artículo.
Parece que los poderes ocultos ya empezaban a encarrilar al rebaño en aquella época. Nada mejor que anunciar una bajada de la carísima vivienda para que su precio se cuatriplique en 10 años...
Un saludo
#93
Re: ¿Por qué el precio de los pisos no cae?
Esto (no se si acertado o no) para cuando salgan las estadísticas de hipotecas... contar con que el 50% son ventas reales y el resto son otro tipo de hipotecas o ventas o pases o como quiera llamarsele.
#94
Re: ¿Por qué el precio de los pisos no cae?
Por lo que me comentan los directores la mayoria son subrogaciones ynovacones
Saludos
#95
Re: ¿Por qué el precio de los pisos no cae?
Pego aquí esta noticia y abro un hilo al respecto.
Saludos
Las viviendas siguen estando un 55% sobrevaloradas en España, según The Economist
Hora: 12:26 Fuente : Europa Press
MADRID, 4 (EUROPA PRESS)
El precio de la vivienda en España continúa un 55% sobrevalorado pese a la senda bajista recorrida hasta la fecha, según un indicador creado por `The Economist´ que refleja que este desajuste es el más abultado de entre los principales mercados mundiales.
El indicador establece un precio razonable para cada país poniendo en relación los valores de compraventa y los ingresos por alquiler y determinando para cada caso una media histórica, de forma que los resultados superiores a ésta son interpretados como una sobrevaloración.
En el caso de España, tomando como referencia los valores desde 1990, la sobrevaloración de los precios se situaría en el 24%, mientras que atendiendo a las cifras desde 1975 este porcentaje ascendería al 55%. Por detrás de España se situarían Hong Kong (52,9%), Australia (50%) y Francia (39,8%).
Según `The Economist´, "el hecho de que los mercados se estén estabilizando podría sugerir que los precios han caído los suficiente para corregir los excesos de la burbuja inmobiliaria". Si bien, apunta que los precios siguen cayendo en aquellos mercados sobrevalorados como Francia, Irlanda o España, por lo que el ajuste global aún no habría tocado fondo.
Así pues, el análisis arroja que los precios de la vivienda en EE.UU. se sitúan ya 3 puntos porcentuales por debajo de su media histórica tras abanderar la crisis del ladrillo a nivel internacional.
Por su parte, el coste de las compraventas en el Reino Unido está creciendo de nuevo en el Reino Unido, con una sobrevaloración del 28,8%, lo que hace pensar que el mercado se mantiene en una fase expansiva
#96
Re: ¿Por qué el precio de los pisos no cae?
Si obviamos que el The Economist está "crucificando" a Gordon Brown y a nosotros nos consideran "pigs", la s de Spain, he considerado que la búsqueda de un precio justo es una falacia, porque es el mercado el que lo establece sea justo o injusto, no hay una instancia superior para dictar sentencia y obligar a la bajada.Para mi opinión me remito a comentarios anteriores, pues paraiso Fiscal en el post 89, hace un link.
Un saludo, menos para los hijos de la Gran Bretaña.Gibraltar español.