Casos y experiencias con la cláusula suelo de cada banco

En este caso solo tienes la opción de acudir a los juzgados, con abogado obviamente. 

Esque no entiendo la respuesta del banco, ya que todo el mundo al que le aplicaron esta cláusula firmó ante notario y ,en teoria, era consciente... En fin, consultaré con abogados.

A ver .....intento explicarlo .... la resolución del tribunal supremo de mayo de 2013 dice:

Séptimo: Declaramos la nulidad de las cláusulas suelo contenidas en las condiciones generales de los contratos suscritos con consumidores descritas en los apartados 2, 3 y 4 del antecedente de hecho primero de esta sentencia por

a) La creación de la apariencia de un contrato de préstamo a interés variable en el que las oscilaciones a la baja del índice de referencia, repercutirán en una disminución del precio del dinero.

b) La falta de información suficiente de que se trata de un elemento definitorio del objeto principal del contrato.

c) La creación de la apariencia de que el suelo tiene como contraprestación inescindible la fijación de un techo.

d) Su ubicación entre una abrumadora cantidad de datos entre los que quedan enmascaradas y que diluyen la atención del consumidor en el caso de las utilizadas por el BBVA.

e) La ausencia de simulaciones de escenarios diversos, relacionados con el comportamiento razonablemente previsible del tipo de interés en el momento de contratar, en fase precontractual.

f) Inexistencia de advertencia previa clara y comprensible sobre el coste comparativo con otros productos de la propia entidad.

Octavo: Condenamos a Banco Bilbao Vizcaya Argentaria, SA, Cajas Rurales Unidas, S.C.C. y NCG banco S.A.U. a eliminar dichas cláusulas de los contratos en los que se insertan y a cesar en su utilización.

Noveno: Declaramos la subsistencia de los contratos de préstamo hipotecario en vigor suscritos por las expresadas Banco Bilbao Vizcaya Argentaria, SA, Cajas Rurales Unidas, S.C.C. y NCG banco S.A.U. demandadas, concertados con consumidores en los que se hayan utilizado las cláusulas cuya utilización ordenamos cesar y eliminar.

Décimo: No ha lugar a la retroactividad de esta sentencia, que no afectará a las situaciones definitivamente decididas por resoluciones judiciales con fuerza de cosa juzgada ni los pagos ya efectuados en la fecha de publicación de esta sentencia.

Como se observa, nada indica de la ilegalidad de la cláusula, pero si se  desprende  que en determinadas condiciones de información y repito, si que sea ilegal dicha cláusula no se puede aplicar a un cliente ... por ejemplo la c) si el suelo es del 3 y el techo del 18%, parece indicar que tan compensación a favor del cliente en caso de subidas no existe, pero ya estamos con las interpretaciones, quien dice (y dónde, porque no está) que el 18, y el 12 sería correcto ????? no lo dice !!!! entonces en algunas reclamaciones antes de estos de la retroactividad, algunas se basaban en que un 12 era todavía mucho por ser el doble del interés máximo alcanzado por el euribor en 2008, considerando desde 2002 que es cuando entramos en la moneda única. Otro puede pensar que si es dos veces, es correcto pero si pasa de 2 y media demasiado, porque compararía con el tipo de interés de los descubiertos ... otro que si el suelo es el 3, pues el techo al 6%, porque así las partes tienen exactamente el mismo "peligro" de 3 puntos, y si el suelo es al 4, pues el 8 .... en fin ....

La e) es ciertamente interesante, porque indica que el banco debió informar y poder acreditar que lo hizo, de los posibles escenarios, con simulaciones del tipo, mire señor cliente, la hipoteca que firmará ahora es al 4% y son 844,16 € al mes (es un suponer) ... si los tipos bajan al 2%, su cuota sería de 516,15 (me lo invento también), pero nosotranco Banco del Parque, no estamos dispuestos a prestarle a al 2%, no podemos y no nos interesa, con lo cual usted pagará el 3% si o si, y esto le supone una cuota de 625,08 .... alguna pregunta .... pues ande firme la rececpción de la explicación y de la copia de la misma ..... 

Luego le informamos a usted cliente (en una hipoteca pongamos al 2,75 el primer año) que ahora los intereses están bajos y usted paga el 2,75% que supone un recibo de xxxxx €, pero tenga en cuenta que por ejemplo en verano de 2008 el euribor llego a más del 5%, por tanto si en los 25 años de vida de hipoteca los tipos suben, y es más que posible, no sabemos si al 5 o al 4% esto no es posible saberlo, pero por si ocurriera ahí tiene usted una ficha con cálculos de lo que tendrá usted que pagar si sube, al 3, al al 5 al 6 ....... y que recibo le supondría, y ande firme el recibo por favor ..... y deje constancia de la fecha, que es de una semana antes de que vayamos a notaria ..... y tenga usted tiempo de analizar todo esto. 

Finalmente le recordamos que si los tipos caen por debajo del 3% (en un suelo del 3) usted no se va a beneficiar de esta bajada, porque el banco no está dispuesto a "vender dinero" por debajo del 3% .......   pero ojo senyor cliente, para que usted tenga una ventaja sobre nosotros si las cosas van al revés, en lugar de bajar suben, le firmamos que si más del 15%, usted con el 15% acaba, el resto lo perderemos nosotros (el banco) ....  aun cuando debemos informarle al mismo tiempo que esto del 15% no lo hemos visto desde los años 90 del siglo pasado, y era en pesetas .... pero ello no significa que no pueda volver a ocurrir, piense que una hipoteca es 25, 30 y hasta 40 años, estamos en 2010, y esto del 15 lo vimos en 1995, solo hace 15 años, puede parecer mucho, pero dentro de 15 años, usted todavía no habrá pagado ni la mitad de la deuda,,porque la firmaremos a 40 años ....... ande ... firme que se lo hemos explicado y le hemos entregado todo este estudio para que lo analice antes de ir notario.

También le informamos que tiene usted derecho a pedir al notario, tres dias antes de firmar, que puede pedir un borrador completo de la escritura, una copia exacta de lo que fimaremos y también lo pueda analizar con calma es su casa ............ 

Los precios son absolutamente libres, el banco puede negarse a "vender" por debajo del 3%, como un fabricante de piruletas, querer venderlas a 2 euros cada una ...... los precios son libres, luego el mercado aceptará estos precios o no, el que venda piruletas a 2 € cada una, posiblemente se las coma todas con patatas, pero es legal venderlas a este precio. 

Y luego está el tema de la retroactividad, el Tribunal Supremo dijo qwue nones, antes del 13/05/2013, esto llegó a los tribunales de la Unión Europea, y éstos determinaron que aplicable o no aplicable desde el principio del contrato, no consideraron correcto que si fuera aplicable hasta mayo de 2013 y luego no ..... 

Como ves es un tema de información al consumidor, de transparencia,  si el banco la dió adecuada, o considera que así fue, directamente denegará la devolución, pero claro como esta es la opinión del banco, y el estado creó ex profeso el bodrio éste del RD 1/2017, tu puedes estar de acuerdo con tal opinión o no, si no lo estás, queda la vía judicial como en todo lo que justicia civil, que al final no es otra cosa que dos ciudadanos, dos empresas o un ciudadano y una empresa, no están de acuerdo con los criterios, y piden a un juez que imponga un criterio mediante sentencia judicial, que luego como todas las sentencias no deben ni opinarse, se acatan y punto. 

Buenos dias

A mi me respondieron de Caja España el viernes, Negativa, segun la directora de la sucursal de 200 reclamaciones solon 4 han salido en positivo...

Os cuento un poco mi historia, 2004 me subrrogo a la hipoteca de Caja España para comprar mi piso, en el ya venia un 2,75% de suelo que ni me entere ni me explicaron, en 2007 hago una novacion de capital y tiempo, llevando la hipoteca de 174.000€ a 190.000€ a 35 años y en ella, me vuelven a subir el suelo del 2,75% al 3,5% sin tener ni idea.....nadie me explico esta clausuala

En 2010 con el tema del suelo y viendo que lo tenia aplicado , negocie con el direcor de mi sucursal y me aplico del 3,5% al 2,75% ....vamos aplico el suelo de mi pimera hipoteca , asi 5 años reclamando e intentando irme a otros bancos pero con la bajada de los mercados, me era imposible al final marcharme por el 20% del valor de la hipoteca y tasacion del piso, en mayo del 2015 despues de reclamar a Caja España en firme y que me dijeran que mi clausula era transparente me ofrecen un pacto privado, sin ir a notario, en el cual entiendo, al igualque la directora que me bajan el suelo de 2,75% al 2 , y que una vez terminado el periodo de tres años,que acaba el proximo año,  de ese contrato privado, se me aplicara las condiciones normales de la hipoteca excluyendo la clausula suelo ........quede conforme y firme, hable con la directora y le comente que yo entendia eso en el escrito ....el viernes recibi la carta de mi reclamacion en la cual se me indica que no puedo reclamar porque ya no tengo SUELO, que firme un contrato privados con ellos en 2015 en el cual firme la quita de esa clausula y que no puedo reclamar .....me hervio la sangre que no os podiais ni imaginar....

Se que puedo reclamar la cuantia anterior del 2015 hasta e 2009 , y creo que todo hasta el 2017 , lo que no se si con tanta negociacion que he realizado , ante una demanda, me podran salir nula o contraria por las negociaciones que hize, y por el contrato privado que firme en 2015 tambien con la perdida de dinero ademas para mi , vamos ademas de ..apaleado.

Estoy actualmente negociando con Caja España para que me quiten la "Clausula Suelo 2" encubierta que me hicieron firmar hace dos años, porque inclusive no se si esto podria ser tambien denunciable,  no me informaron correctamente de esta clausula , y me hiceron perder de nuevo poco mas derechos de los pocos que ya tenia .....y cuando nos llamaron para firmar la reclamacion se vendian de que ellos no querian mas historias, solo tener contento a los clientes...que cara mas duran tienen....

Estoy pensando , ademas, ya que lo tengo todo con ellos, todo, empezar a anular todos sus produtos y dejar unciamente la hipoteca hasta que pueda marcharme a otro banco una vez que todo se revalorize y puda asumir el 20% de tasacion del piso......ya que mi hipoteca es 1 mas euribor pero con bonificaciones, si se me aplican las bonificaciones por todo lo que tengo contratado , me baja al 0,45% ...de un 2% al 0,45% .....

¿Ademas de todo esto he estado viendo tambien la opcion de reclamar los gastos de la novacion que hize en 2007 , sabeis si se podria?, gastos de notaria , registro etc etc....por que la hipteca inical al ser una subrrogacion creo que no puedo.

Muchas Gracias por la ayuda y luz que aportais en la pagina...sin vosotros estariamos ....no se donde.

Al darte respuesta negativa, solo tienes una opción, es la única ... la vía judicial, tal como ya prevé el Real Decreto 1/2017, por tanto todas estas particularidades será tu abogado quien mejor las evalúe para presentar una demanda, si es que estás por la labor ... porque lo siento, pero no tienes más posibilidad que esta .. observa ...... 

2. Recibida la reclamación, la entidad de crédito deberá efectuar un cálculo de la cantidad a devolver y remitirle una comunicación al consumidor desglosando dicho cálculo; en ese desglose la entidad de crédito deberá incluir necesariamente las cantidades que correspondan en concepto de intereses. En el caso en que la entidad considere que la devolución no es procedente, comunicará las razones en que se motiva su decisión, en cuyo caso se dará por concluido el procedimiento extrajudicial.

 

Artículo 4 Costas procesales

1. Solamente si el consumidor rechazase el cálculo de la cantidad a devolver o declinase, por cualquier motivo, la devolución del efectivo e interpusiera posteriormente demanda judicial en la que obtuviese una sentencia más favorable que la oferta recibida de dicha entidad, se impondrá la condena en costas a esta.

 

Llego un poco tarde pero necesito consejo. Tengo dos préstamos hipotecarios con Abanca, los dos con amortizacion geométrica, y en donde he ido amortizando para pagar antes. Me hacen devolución por cláusula suelo y difiere en unos 500 euros con mi cálculo, nada de intereses,(tampoco se si de las amortizaciones tendrian que darmelos), aun no firmo nada pero necesito consejo sobre si firmar o irme por via judicial y de paso reclamar gastos hipotecarios y pedir que me anulen este tipo de amortizacion geométrica. Perdón por la letanía y gracias por la respuesta

Me ha contestado UNICAJA (antigua hipoteca de CAJADUERO), Me calculan la cantidad a devolver (sin intereses) y solo me ofrecen "medida compensatoria distinta de la devolución del efectivo". La medida compensatoria consiste en modificación del tipo de interes y amortización anticipada. Según el RDL 1/2017 en su Disposición adicional segunda

"una vez convenida la cantidad a devolver, el consumidor y la entidad de credito podrán acordar la adopcion de una medida compensatoria distinta de la devolución de efectivo"

Y yo me pregunto ¿ para acordar entre ambas partes una medida compensatoria distinta de la devolución de efectivo no es necesario que antes te ofrezcan la devolución en efectivo?. ¿que puedo hacer? quiero el efectivo ¿no me queda más opción que la via judicial?.

Al final de la carta me dicen que  si en 15 dias no contesto se entiende que no estoy de acuerdo con la cantidad a devolver, pero  no  voy a firmar, a pesar de que podría estar de acuerdo con la cantidad a devolver...pero en efectivo.

¿algún consejo?

Un saludo y gracias 

A mi suegro le han respondido con la devolucion en efectivo y con intereses. La devolución automática, con solo acercarse al Banco y firmar.

ellos te ofrecen compensar su deuda con rebaja del tipo de interés, por tanto te están pagando "a plazos" ..... sin embargo si vendes la casa, tendrás que cancelar la hipoteca, igual que si la pagas de manera anticipada, en cuyo caso, no recuperarias todo el dinero.

Esto es lo que debes evaluar, si te interesa o no, en caso que la respuesta sea no, tu única solución es el juzgado. 

No entiendo que tiene que ver la progresión geométrica con todo esto, se trata de un sistema que permite pagar menos al principio que es cuando uno tiene más gastos, o menos ingresos, para compensar esta rebaja con subidas año a año.

Si calculas la cuota inicial sin subida alguna, es muy posible que nunca hubieras ni siquiera pagado el dinero prestado ..... 

No sé que dirá un abogado, pero al demandar esto, no le acabo de ver la punta. 

Alguien dijo que en algun juzgado declararon estle sistema como abusivo, y yo tampoco lo entendia al comienzo pero al probar q todas lss calculadoras arrojaban resultados diferentes busque ayuda por aqui y en este foro explico muy bien como debia hacerse. Saludos

http://m.noticiasdealava.com/2016/09/17/araba/anulada-una-clausula-de-cuotas-crecientes-de-una-hipoteca este es el enlace de lo que comento. Juzga tu mismo, yo pensaba en llevarlo a juicio.

esto es de primera instancia, habría que ver si se recurrió, y en su caso que indicó la Audiencia Provincial, pero observa que la cosa está más pra el tema suelo que otra cosa ................ habría que ver los argumentos de la sentencia en concreto en referencia de progresión, y si es firme o no. 

Creo que deberías obtener una respuesta por escrito y acudir a un abogado, que reclame la clausula suelo y la de gastos de hipoteca, las dos son son lo mismo y es el banco el que debe demostrar que te informó expresamente del contenido de ambas clausulas.

Un inciso (salvo error por mi parte) el suelo hipotecario es legal, ningún tribunal ha decretado su ilegalidad, lo que ocurre es que en determinadas condiciones de información, de transparencia como bien indicas, no se puede aplicar, y dicha falta de transparencia afecta a multitud de hipotecas, pero no a todas.

Por el contrario en el tema de los gastos si que se ha decretado que no se pueden cobrar todos al hipotecado, hay una parte de los mismos que son cargo de quien se beneficia del resultado, de la inscripción de la hipoteca a su favor, de su derecho de cobro.

Con lo cual las posibilidades legales de lo primero siendo muy altas, no son absolutas, de lo segundo si son casi "ganado" ... y me guardo el "casi" porque la justicia la imparten los jueces, si fueran matemáticas, en lugar de jueces tendríamos eso "matemáticos" o "contables" como jueces. 

Si yo estuviera afectado por el suelo y el banco me diera la negativa, evidentemente presentaria la demanda conjunta de ambas cosas, ahora bien mira esta noticia  https://intereconomia.com/empresas/banca/bbva-condenado-devolver-4-000-euros-los-gastos-hipotecas-20170601-1327/  , por tanto estando afectado en el tema de gastos, como todos los que tenemos hipoteca, no presentaría todavía la demanda por los gastos, insisto, si tuviera que ir para el suelo, claro si ambas cosas en conjunto, pero si solo se está afectado por los gastos, espero un tiempo ¿porqué? muy simple, la sentencia de los gastos no es clara en cuando a los impuestos, estamos viendo algunas interpretaciones, favorable como esta noticia, pero desfavorables en otros casos, repito, en lo que afecta a los impuestos ... me explico, favorables en gastos de registro y gestoria, pero depende en los impuestos, con lo cual y reconociendo algo de egoísmo, espero a ver como va la cosa, para que cuando haga la reclamación exista "mas literatura legal".