Comercial poco transparente

Si el piso es de un banco.. tendras que mandar 2.000 o 3.000 euros de reserva por transferencia a la sociedad filial de banco .... sin eso no acetaran tu oferta de compra.. pero tienes ya seguridad de quien recibe el dinero.. y te pediran un monton de papeleo.

Voy a ver que me cuenta el banco ahora.

Las arras se firman con el propietario de la vivienda, o en su defecto, si es una mercantil, con el apoderado de la sociedad (apoderado que tiene que tener las pertinentes escrituras para poder actuar en nombre de la sociedad, y que específicamente le de poderes para poder transmitir una vivienda). 

El dinero se entrega al propietario. Si es la promotora, pues la promotora. Lo que no se entraga, nunca, es esas arras surrealistas de 50.000 euros. Es que yo eso ni lo contemplo vamos. El que firme las arras, si es de la promotora, tiene que adjuntar la escritura de apoderamiento donde dia que está facultado para ello. por cierto ¿qué dice la nota registral del inmueble?, supongo que la tienes, que LA HAS PEDIDIO TÚ, y que está actualizada ¿no?. 

No me ha dado tiempo ir al registro porque ha sido todo muy rápido y la van a pedir ahora en el banco delante mia.

Pero entonces ¿cómo vas a dar ni un centimo para reservar algo que no sabes si tiene cargas, no tiene, o si tiene embargos o si el dueño es vete a saber quién????????

Sinceramente, creo que te quieren engañar, hay gato encerrado, o hay algo muy raro, o yo no entiendo nada. 

La nota registral tarda pocas horas, la puedes pedir online, y vale 10/12 euros. Ojo quien te enseña la nota, ojo quién la pide, y ojo que sea original sin tocar nada, 

Ten mucho cuidado que no me cuadra nada de lo que te están diciendo.

Suerte.

Pues pediré yo de todas formas otra para comparar.Gracias por orientarme y te agradecería que lo sigas haciendo.

Hagamos un resumen de tema:

Hipótesis 1: Que la finca sea propiedad de un banco a través de su filial inmobiliaria, por ejemplo si es Caixa Bank muchas fincas son propiedad de una sociedad denominada Buildingcenter SAU o Coral Homes SAU …. Si es del Sabadell es posible que sea Sabadell Real Estate Development SLU, si es de otros bancos no conozco las sociedades, pero en todo caso incluso los dos ejemplos, pueden ser otras, porque cada cierto tiempo venden fincas a fondos de inversión, los denominados fondos buitre, y en lugar de vender las fincas les venden la sociedad anónima o limitada entera.

Es bastante probable, a no ser que hablemos de un finca rústica, una nave industrial o un  local, es decir si es una vivienda, el banco te va a ofrecer financiación, otra cosa es que te interese, porque es obvio que un banco se dedica a financiar cosa, fincas también, entonces si lo tienen en su cartera, es más fácil intentar captar para ellos la hipoteca, que salir a la calle a ver quien va a comprar un piso, y si le pueden “vender” una hipoteca, y de postre unos seguros (de vivienda y de vida).

Te pedirán que hagas una oferta, que ya te indican que debe ser por lo que piden, o en algunas fincas concretas, aceptan que les ofrezcas algo menos y lo estudiarán. Para hacer tal estudio, tendrás que firmar un documento de interés, depositar normalmente 3.000 € a través de transferencia a una cuenta de la propiedad, y te pedirán un montón de papeles para acreditar que no eres familiar de algún alto directivo del banco o de cualquiera de sus filiales, y documentos para acreditar que pagarás con “dinero limpio”, y por tanto ningún problema en relación a la ley de blanqueo de capitales. Al mismo tiempo si aceptas su oferta hipotecaria te pedirán documentación para analizar si te la pueden conceder. Por el contrario si les indicas que no te interesa su hipoteca porque eres cliente de Bankinter y no quieres cambiar de banco para nada, insistirán, pero al final solo analizarán el tema de la venta y blanqueo de capitales.

En el documento de reserva, normalmente se indica que si el banco, el de ellos o cualquiera no te concede la hipoteca, te devuelven los 2 o 3.000 €… no obstante si dices que no quieres la finca, una vez ellos acepten tu propuesta, porque “me lo he pensado mejor” …perderás la reserva. Si no puedes comprar por un tema hipotecario, tendrás que conseguir un documento de Bankinter si es que la pides ahí, que diga claramente que no te la dan, no basta con palabras, debe indicar que no te la dan, no hace falta el porque, solo que “nanay”.

Hipótesis 1 bis: Si el vendedor es un fondo de inversión que compró un paquete de fincas a un banco, por ejemplo Altamira que tiene fincas compradas al Santander, dicha Altamira fue su filial inmobiliaria, pero también compró un paquete a BBVA que contiene fincas de Catalunya Caixa, pues más o menos lo mismo, funcionan casi igual que cuando tales fincas eran propiedad de la empresa filial de un banco.

Por lo que respecta a la nota de fincas, es posible que ni se quieran molestar en pedirla, ya tiene coña la cosa, y que te den los datos registrales, registro de la propiedad número tal,  tomo, libro, folio y número de finca , par que vayas tu al registro.

Recomendaría que pidas la cédula de habitabilidad, y si la casa en bastante nueva, menos de 10 años, pidan también la licencia de primera ocupación. Es probable que no tengan nada de esto, porque hay que entender que cuando un banco embarga una casa, lo que es rarísimo es que a la familia de echan de su casa, además les ponga facilidades, les entregue todos estos documentos, es evidente que no lo hará, facilidades no les va a poner, y no va a llevarles la cédula de habitabilidad.

¿Cómo se consigue? Hay formas que técnicamente no sé como van, en tal caso si vas a invertir 120, 130, 140 ó 150.000 €, contratar a un arquitecto técnico (aparejador) para que busque estos documentos, y compruebe que la finca está en orden a efectos municipales, aunque que te cobre 400, 500, 600 € (que no creo tanto) la compra va a ser igual de cara o barata (buena o mala compra) por 120.500 € que por 120.000 justos.

Luego con la nota de finca verás si hay cargas, que normalmente no las haym, porque al adjudicarse la finca en subasta, han quedado todas eliminadas, excepto si existe alguna servidumbre de paso o las afecciones fiscales, que están siempre ahí hasta que caducan por prescripción legal (4 años)

¿Problema? Con todas estas precauciones, el API que va a comisión, a lo mejor no tiene paciencia, y si aparece otro comprador “con menos seguridades”, se la vende. Al final esto es tiempo, y el intermediario a lo mejor no tiene tanta paciencia, si tiene interesados, claro, que si no los tiene o son interesados que quieren hipoteca al 100% y esto hoy por hoy no es nada fácil, pues se esperará o no. Tambiñen depende de la ética de algunos, hay quien si tiene un comprador realmente interesado, con capacidad de pago y ahorros, respeta la palabra y se espera, otros parece que esto de la palabra  no les interesa mucho, ya sabes cada persona es como es. 

Sigo luego  en la hipótesis de “no es de un banco”

Resumen segunda parte:

Nota previa; en esta parte creo que Jtorres te puede ayudar mejor, a ver si aparece por aquí de nuevo y confirma o rectifica esto.

Hipótesis 2: La finca es propiedad de un particular o sociedad, aunque en algún momento hubiera pertenecido a un banco.

Partamos de la base que el agente inmobiliario es un simple intermediario a comisión, por su trabajo de localizar a clientes. Los acuerdos de comisiones son un tema entre el agente y la propiedad, no es tu problema, como mucho puedes aceptar que en el día de la firma, del pago que habrá que hacer a la propiedad, se emita un cheque de una cantidad que es la comisión de la agencia, que obviamente se restaría del pago total, en esto sí que debes transigir.

El agente tiene que pedir una reserva, sea con un contrato de arras, o con uno de reserva, normalmente es de arras, y no puede aceptar 200 ó 300 €, porque es un compromiso demasiado pequeño, debe procurar que no te eches atrás. Imagina que pagas solo 500 € y pasado mañana encuentras una finca mejor y más barata, y te sale a cuenta perder una cantidad pequeña, porque ganas por el otro lado, con lo cual la obligación empresarial del agente es conseguir una cifra a cuenta suficiente (2.000, 3.000, 5.000 ….)  para que te lo pienses 3 veces antes de perder.

Ten en cuenta que un contrato de arras es una obligación, es decir que si te echas para atrás, vas a perder el depósito, y si es el vendedor quien desiste, te tendrá que devolver el doble.

En estos casos también se puede poner en el contrato que si no consigues la hipoteca te devuelven todo, pero esto hay que negociarlo con el agente y el vendedor, no tiene ninguna obligación de aceptar este pacto. Si lo aceptasen, no bastaría con decir “no me dan la hipoteca”, sino que tendrías que conseguir un documento que acreditase tal negativa.

La reserva tienes que transferirla al propietario en su cuenta, pidiendo una certificado de la titularidad o una fotocopia de la primera página de cartilla, o de la página del talonario que pone la cuenta y el titular, algo con lo que puedas ver a quien pagas.

Luego revisar la nota de fincas si hay cargas, que si hay hipoteca, no te preocupes, porque cuando compres, tu banco ya se ocupará de retener la parte que corresponda para pagar la hipoteca antigua, descontando el dinero del que tu pagas por el total finca.

Evidentemente deberías ver la cédula de habitabilidad y la licencia de primera ocupación. Que si no la tienen puede hacer lo que indiqué en la hipótesis 1, antes de un aparejador…

¿Problema? Pues los mismos de antes Con todas estas precauciones, el API que va a comisión, a lo mejor no tiene paciencia, y si aparece otro comprador “con menos seguridades”, se la vende.

¿Problema segundo? A diferencia de un banco, cuando entregas a un particular o a una empresa 2, 3, 4.000 € de reserva (arras) no tienes clara su solvencia, que si tiene la finca en propiedad sin hipoteca, solvente parece, si está hipotecada hasta las trancas, aun cuando en el momento de comprar se cancela la hipoteca con el dinero de tu hipoteca, pues la solvencia es otra, no obstante aquí poco puedes hacer. El riesgo de la entrega de las arras o reserva, lo tendrás que correr, es muy raro que alguien te acepte “todo en notaria”, porque mientras espera todo el papeleo no tienen garantía alguna de que vas a comprar y mientras tanto puede perder oportunidades que le vengan de otros interesados. Pero correr un riesgo de 2, 3, 4.000 €, no es ni parecido a correrlo con 50.000 €.

Ya me he enterado de todo.La vivienda es de un promotor que obtuvo el préstamo con bankinter y le ha cedido la venta a la inmobiliaria.Es una promoción que se entregó hace 2 meses y ya estan viviendo todos los vecinos excepto una vivienda que es ésta que ha fallado la financiación y ha quedado disponible y me exigen hacer contrato de compraventa ahora con 50000€ y formalizar la compravente la próxima semana.El contrato esta a nombre del promotor y es a quien hago la transferencia.

Entonces no es de un banco, únicamente se financió a través de Bankinter.... como muchas promociones .... entonces si compras a la promotora directamente esto es una entrega a cuenta, con lo tienes derecho por ley a pedir un aval de quien finacia, en este caso Bankinter ....línea de avales que necesariamente tuvo que conceder Bankinter cuando asumió la hipoteca de la construcción ...

Fíjate que digo "el derecho" .. que puedes ejercitar o no.... si lo solicitas tendrán que darte el aval.. lo que significa que si algo falla, la cédula, la primera ocupación o lo que sea... tendrás la garantía de Bankinter ... que si pasa algo, cobras seguro.. se podrían hacer el remolon, incluso tener que exigir el pago vía judicial, pero cobrar, vaya si cobras....

Evidentemente el día de la firma en notaría tendrás que devolver el aval ....

Es que aun que la escritura vaya a realizarse antes de un mes ¿en serio que vas a entregar 50.000 euros a una SL de la que no conoces la solvencia? ¿si algo falla te los podrá devolver o se los habrá gastado en pagar facturas de la obra? ¿su única solvencia es uno o varios edificios hipotecados en Bankinter? ¿porqué renunciar o no pedir la garantía mediante aval, cuando tienes derecho a ello?

Si claro, si falta poco para la firma el riesgo se minimiza, pero yo que no soy tu... ni de coña sin garantías, a riesgo de que vendan el piso a otro, que por cierto "interesados" con 100 billetes de 500 euros disponibles en 24 horas, no hay tantos, lo que si abunda son compradores buscando hipoteca al 100%, cuando no que además les financien los gastos. El ahorro es una virtud según mi madre y mi difunto padre, lo que ocurre es que cada día hay menos "virtuosos" y los "im-pre-zio-nan-tes" salarios en España en nada ayudan.

Pues nada que decir, te lo acaba de decir Petersen.

Ni se te ocurra dar un céntimo a una constructora, SL, que vete a saber tú como anda de dinero. O mejor dicho, que si, que se lo des pero tal como indica Petersen, previo aval de bankinter de que todo está, o estará perfecto. A partir de ahí todos contentos. Sigo pensando que es una burrada 50.000 euros (y pensando mal igual el constructor los necesita para pagar cosas de urgencia) pero bueno, si tienes el aval de bankinter, y esta todo correcto, no veo peligro.

POR SUPUESTO, si no hay aval, y se trata de soltar 50.000 euros, a tumba abierta, a una SL que puede que tenga más trampas que una película de chinos, entones ni remótamente me lo plantearía. 

Por cierto, si es nueva, recuerda que tiene IVA, no ITP, el precio que te han dado es ¿con IVA, o sin?. No es un dato menor!!

Dices ... Sigo pensando que es una burrada 50.000 euros (y pensando mal igual el constructor los necesita para pagar cosas de urgencia)

Y puede que a Bankinter le interese que reciba ya mismo este dinero, porque hay facturas a pagar... y presione de manera indirecta porque ha visto la solución..... no tengo ninguna prueba, puede incluso que sea una promotora muy solvente, hay muchas y las que superaron la crisis normalmente son solventes, pero saber de la solvencia no es un tema de investigación del comprador...

No seria la primera vez que un banco "aprieta" para arreglar su problema, sin preocuparse del problema de su cliente.

Lo siento.... la ley me permite exigir un aval de la entrega ¿que gano con renunciar?

Si Bankinter tiene que dar el aval .. bloqueará como mínimo una parte de los 50.000 euros... esto ya depende de los tratos entre promotor y banco.. hay empresas que por su solvencia no les exigen más que bloquear la mitad y a otras el 100%

Dinero bloqueado como contragarantía de un aval, no paga facturas... queda en una cuenta inmovilizado hasta que se cancele / devuelve dicho aval.

Pero las viviendas ya estan construidas y con cédula de habitabilidad si ya estan todas ocupadas menos ésta.Me han dicho en el banco que esta todo bien y que llevan toda la vida trabajando con este promotor e inmobiliaria.Sí me han dicho que es iva y cuanto se me queda todo.Lo que no tengo claro lo de hacer transferencia y despues firmar el contrato.¿cómo lo veis?

Oye .... te indicamos que 50.000 es mucho dinero, pero es solo nuestra opnión, en esto coincidimos dos foreros ... no lo haríamos y menos cuando la ley protege a quien hace entregas, mediante aval bancario, si se solicita ...

Pero al menos yo no pretendo estar en posesión de la razón absoluta, todos nos equivocamos y seguramente yo más que nadie !!!!

¿Como lo veo? Pues del mismo modo que desde el primer comentario.. no he variado ni un ápice... la seguridad antes que la ilusión de una casa nueva.

¿Tengo razón? Pues no lo sé, pero razonamientos, valga la redundancia, te he puesto unos cuantos.