Inminente explosión segunda burbuja 2021-2022 - vivienda

https://www.eldiario.es/politica/inmobiliarias-camufladas-detras-carteles-mano-compro-piso-madrid_1_9265728.html

Agencias de compra y venta de pisos utilizan octavillas con números de móvil y nombres de pila escritos a mano para llegar a un público de edad avanzada y que no usa Internet. 

Alberto Ortiz
4 de septiembre de 2022 21:46hActualizado el 05/09/2022 09:23h8

Un número de teléfono móvil y un nombre de pila escritos a mano, con rotulador grueso, sobre una octavilla. Debajo, un mensaje: “Compro piso al contado. Urge. Da igual estado”. Hay papeles como este en todos los buzones de la calle de Toledo, en el centro de Madrid, y también en perpendiculares aledañas. Una posibilidad es que quien los reparte haya recibido una herencia y necesite colocar todo ese dinero con premura, un vecino del barrio de toda la vida que ha escrito a mano el papel y lo ha fotocopiado en la papelería de la esquina. De qué hablamos cuando hablamos de fondos de inversión y viviendaSABER MÁSSandra (nombre ficticio) responde al otro lado del teléfono, con una voz amable y animada. Tras comunicarle el interés en vender un piso en la citada calle pide detalles del inmueble: metros cuadrados, estado, antigüedad, altura y un precio aproximado, “para tantear”. Pasados unos minutos se identifica como una agente inmobiliaria que trabaja para diferentes agencias y grupos de inversión. “Si me da algunos detalles más y puedo hacer una visita a la vivienda, hacemos un estudio y le pongo en contacto con un posible comprador”, explica. A pesar de la insistencia, no detalla el nombre de esas inmobiliarias. Sandra no es, por lo tanto, una vecina del barrio o un individuo con mucho dinero inesperado que busca un piso por su zona. En Parque de las Avenidas, en el distrito de Guindalera, hay más carteles como el de la calle de Toledo. “Compro piso. Urge [subrayado] por esta zona. No importa estado”. Todo en mayúsculas y un número de teléfono. De nuevo, escrito a mano, aunque en esta octavilla se aprecian las marcas de una fotocopiadora con el cartucho de tinta bajo. Andrea (nombre ficticio) responde rápidamente al teléfono. “No te niego que somos una inmobiliaria. Cuando necesito algo urgente, porque tenemos un perfil de cliente interesado, un perfil muy concreto, lo hacemos así. Va mi compañero Juan y pone estos carteles y si no ya me paso yo con una cartita firmada con mi nombre y mis datos”, explica al ser preguntada por el cartel. Andrea trabaja como agente en la inmobiliaria Encuentro, que tiene varias sedes en Madrid. Esta, en concreto, en la calle Pilar de Zaragoza, no muy lejos de los carteles escritos a mano y sujetos bajo los limpiaparabrisas de los coches aparcados. Guindalera está dentro de uno de los distritos con más renta per cápita de la ciudad y, además, con mayor porcentaje de población por encima de los 60 años. Solo Retiro –al lado–, Moratalaz, Latina y Chamberí tienen una proporción más amplia, todos por encima del 30% del total. Andrea continúa hablando: “Muchas veces nos creemos que todo el mundo maneja las tecnologías y no es así. En esta zona hay gente muy mayor que no maneja internet o no te conoce, porque estamos más abajo del barrio, pasada la zona”. Tras quedar en hacer una visita al supuesto piso para dentro de unos días, es otra mujer la que contacta apenas horas después. En este caso sí se identifica como agente de la empresa y destaca de forma enérgica que inmuebles como este se pueden vender “de un zarpazo”. “He llegado a vender primeras plantas por dos millones de euros”, presume. Un momento después, empieza a glosar las bondades de la zona. “Está muy bien comunicada, es muy buena zona, con mucho verde”, afirma. Y comenta que entre su cartera de clientes no solo hay parejas, como la que estaba interesada en el piso en cuestión, también trabajan con fondos de inversión. “Vienen grupos mexicanos que están comprando muchos pisos, por ejemplo. Por eso trabajamos en la zona y les vamos ofreciendo lo que tenemos”. Los carteles proliferan por diferentes calles y zonas de Madrid, pero al otro lado de la línea nunca responde un particular, una persona con mucho dinero dispuesta a comprar. La llamada la atienden agentes que trabajan con inmobiliarias o directamente agencias con oficina en el barrio que optan por estos carteles en lugar de la habitual carta en el buzón, con el membrete de la empresa para que la gente sepa, de forma frontal, que está hablando con una inmobiliaria. “Encontramos estos carteles escritos a mano, con nombres propios, sencillos, que te dan una sensación de cercanía, de proximidad, que lo que hacen realmente es romper la sistematización que tiene la población sobre este sector”, explica José Mansilla, antropólogo y miembro del Observatori d’Antropologia del Conflicte Urbá (OACU). Una estrategia de marketing derivada especialmente de los problemas de imagen del sector inmobiliario a partir de la crisis económica de 2008. “Esta forma de publicitarse rompe en cierta medida la coraza que puede tener el cliente a la hora de entrar en una web inmobiliaria o una agencia, que es mucho más frío. Aquí es lo contrario, soy del barrio, busco esto. Te hace pensar que es alguien cercano y que su función y objetivo es simplemente hacer una cartera de clientes”, cuenta. En el caso de Encuentro, la inmobiliaria que reparte en Guindalera, cuenta con una oficina cercana a la zona, pero no encaja con el perfil de un comercio de barrio de toda la vida. En un teletipo de la agencia Europa Press, la sociedad se publicitaba como “pionera en la innovación del sector”. “En 2020, durante el confinamiento, lanzaron un servicio de venta 100% online, a través del cual no era necesario realizar ningún trámite físico en la compra-venta”, decía la noticia. “Ahora ha vuelto a revolucionar el sector con una nueva estrategia de venta orientada a ofrecer al vendedor una garantía de venta de su piso en tan solo 15 días”, continuaba. La tasa de éxito de este sistema en ese momento (mayo de 2021), calculaban, era de un 98%, con ventas en una media de 11 días. Alan Hernández, presidente de Inmobiliarias Encuentro, defendía en esa misma noticia que su “servicio de venta inmediata funcionaba gracias a una exclusiva estrategia que combina una fuerte inversión en marketing digital en múltiples canales unido a una novedosa estrategia de cierre y las acciones que realiza en conjunto” toda su red de comerciales. En 2017, un reportaje del diario catalán La Directa ya alertaba de que este tipo de estrategias tenían detrás inmobiliarias de medio tamaño en general. Una de las inmobiliarias que investigaron en aquel momento incluso les ofreció los servicios de la empresa catalana de desalojos Desokupa. elDiario.es ha contactado con tres agentes o empresas que se anuncian a través de estos carteles, así como con varias personas que compran otro tipo de bienes, como automóviles o específicamente furgonetas grandes. En una de estas llamadas, una de las agentes no cierra la puerta a comprar incluso un piso que está alquilado y cuyos inquilinos no se quieren ir. “En ese caso es más difícil, porque los clientes necesitan entrar y ver el piso para tasarlo, pero déjame que hable con ellos y vemos qué se puede hacer”, comenta.“El mercado inmobiliario se ha convertido en una verdadera jungla por el alza de precios, sobre todo en las zonas céntricas, pero también en las periferias. Fauna de todo tipo: inmobiliarias que te dan financiación con la empresa de al lado, Tecnocasa y Quirón por ejemplo, con el sistema low doc, de poca documentación, etcétera”, opina el abogado Javier Rubio, experto en vivienda del Centro de Asesoría y Estudios Sociales (CAES). Rubio considera que hay muchas prácticas de este tipo que proliferaron en la gestación de la burbuja anterior y que podrían estar volviendo, como el fenómeno de los prestamistas, los subasteros o las hipotecas inversas, sumados a nuevas prácticas como las acciones de Desokupa. “Es un catálogo de prácticas que empiezan a aparecer porque estamos en un mercado inmobiliario totalmente desregulado”, puntualiza. 

Estos carteles, completa Mansilla, tienen que ver con la llegada a un público de edad avanzada, que no está en redes, pero también a las generaciones de 40 y 50 años con cierta vinculación emocional con la idea de barrio. “La gente cuando quería comprar un piso en mi barrio, cuando era pequeño, hablaba con el corredor, que era alguien cercano, que daba voces, pero que sabías quién era, dónde vivía. Cuando juegas con estos carteles estás rememorando esta función, alguien en quien puedes depositar tu confianza”, dice. 

Estas apelaciones a la cercanía las usan también las inmobiliarias que se presentan de cara, con una carta en el buzón. “Recientemente hemos vendido varias propiedades con características parecidas a la suya y nos hemos quedado con una cartera importante de compradores. No son inversores, son personas realmente interesadas en comprar en el barrio, que lo conocen y quieren iniciar una nueva vida”, reza una misiva de la empresa Habitazone depositada en un buzón. “Jugar al rollo del barrio lo hace todo el mundo. Es una romantización pura y dura de barrio de toda la vida, pese a que el barrio de finales de los 80 ya no existe”, prosigue Mansilla. 

Esta vuelta al barrio es un giro paradójico para uno de los sectores que más ha contribuido a ir rompiendo las estructuras barriales tradicionales de las grandes ciudades, a través esencialmente del continuo aumento de precios que ha expulsado a las generaciones más jóvenes hacia las periferias. En Madrid, por ejemplo, el precio del alquiler ha subido el triple que los salarios en los últimos años. Si los sueldos han crecido un 10%, el coste de alquilar una casa se ha disparado más de un 33%, según una comparación de datos que realizó el año pasado elDiario.es a partir de los valores más altos aportados por el INE y la oferta del portal Idealista. Esto convierte a la capital española en la segunda ciudad europea en la que más difícil es encontrar vivienda a precio razonable, después de Atenas.

Un trabajo de más de 25 periodistas de investigación y de datos y expertos en visualizaciones de 16 países europeos realizó durante siete meses el proyecto colaborativo transnacional Cities for Rent: Investigating Corporate Landlords Across Europe (Ciudades de alquiler: investigando a los grandes propietarios corporativos en toda Europa). Ese análisis muestra una fotografía singular: la inversión total en vivienda en Europa aumentó más de un 700% entre 2009 (7.900 millones de euros) y 2020 (66.900 millones de euros), según datos de Real Capital Analytics.

Los investigadores alertaban de informaciones sobre negligencia y tácticas abusivas por parte de 'caseros corporativos' en la mayoría de las ciudades investigadas. “Los inquilinos se quejan de Blackstone en Madrid y en Ámsterdam. De la empresa sueca Akelius en París, Londres, Copenhague y Berlín. De la también sueca Heimstaden (que en realidad es propiedad de Fredenborg) en Ostrava –en la República Checa– y de nuevo en Berlín. Y también nos han llegado historias de tácticas abusivas en Lisboa, Dublín y en otras ciudades”, indicaban. 

En España, por ejemplo, las medidas que el Gobierno de Mariano Rajoy adoptó desde 2011 abrieron la puerta a los fondos oportunistas. Según el documento de ‘Ciudades en alquiler’, el 85% de las operaciones inmobiliarias entre 2007 y 2009 fueron de inversores extranjeros. Arena for Journalism in Europe realizó otra investigación el año pasado sobre la presencia de los fondos de inversión en los diferentes países europeos. En el caso de España constataron que estos fondos compraron más de 400.000 viviendas con fines oportunistas tras la caída de precios que propició la burbuja, aunque los investigadores advirtieron de la escasez de datos disponibles, por lo que podrían ser muchos más. Los fondos oportunistas que hicieron las mayores compras fueron Blackstone, Cerberus y Lone Star, todos ellos provenientes de Estados Unidos. 

 HOY HABLAMOS DE…

Hazte socio/a

Carteles de 'Compro piso' escritos a mano elDiario.es

Alberto Ortiz4 de septiembre de 2022 21:46hActualizado el 05/09/2022 09:23h8SEGUIR AL AUTOR/AUn número de teléfono móvil y un nombre de pila escritos a mano, con rotulador grueso, sobre una octavilla. Debajo, un mensaje: “Compro piso al contado. Urge. Da igual estado”. Hay papeles como este en todos los buzones de la calle de Toledo, en el centro de Madrid, y también en perpendiculares aledañas. Una posibilidad es que quien los reparte haya recibido una herencia y necesite colocar todo ese dinero con premura, un vecino del barrio de toda la vida que ha escrito a mano el papel y lo ha fotocopiado en la papelería de la esquina. De qué hablamos cuando hablamos de fondos de inversión y viviendaSABER MÁSSandra (nombre ficticio) responde al otro lado del teléfono, con una voz amable y animada. Tras comunicarle el interés en vender un piso en la citada calle pide detalles del inmueble: metros cuadrados, estado, antigüedad, altura y un precio aproximado, “para tantear”. Pasados unos minutos se identifica como una agente inmobiliaria que trabaja para diferentes agencias y grupos de inversión. “Si me da algunos detalles más y puedo hacer una visita a la vivienda, hacemos un estudio y le pongo en contacto con un posible comprador”, explica. A pesar de la insistencia, no detalla el nombre de esas inmobiliarias. Sandra no es, por lo tanto, una vecina del barrio o un individuo con mucho dinero inesperado que busca un piso por su zona. En Parque de las Avenidas, en el distrito de Guindalera, hay más carteles como el de la calle de Toledo. “Compro piso. Urge [subrayado] por esta zona. No importa estado”. Todo en mayúsculas y un número de teléfono. De nuevo, escrito a mano, aunque en esta octavilla se aprecian las marcas de una fotocopiadora con el cartucho de tinta bajo. Andrea (nombre ficticio) responde rápidamente al teléfono. “No te niego que somos una inmobiliaria. Cuando necesito algo urgente, porque tenemos un perfil de cliente interesado, un perfil muy concreto, lo hacemos así. Va mi compañero Juan y pone estos carteles y si no ya me paso yo con una cartita firmada con mi nombre y mis datos”, explica al ser preguntada por el cartel. Andrea trabaja como agente en la inmobiliaria Encuentro, que tiene varias sedes en Madrid. Esta, en concreto, en la calle Pilar de Zaragoza, no muy lejos de los carteles escritos a mano y sujetos bajo los limpiaparabrisas de los coches aparcados. Guindalera está dentro de uno de los distritos con más renta per cápita de la ciudad y, además, con mayor porcentaje de población por encima de los 60 años. Solo Retiro –al lado–, Moratalaz, Latina y Chamberí tienen una proporción más amplia, todos por encima del 30% del total. Andrea continúa hablando: “Muchas veces nos creemos que todo el mundo maneja las tecnologías y no es así. En esta zona hay gente muy mayor que no maneja internet o no te conoce, porque estamos más abajo del barrio, pasada la zona”. Tras quedar en hacer una visita al supuesto piso para dentro de unos días, es otra mujer la que contacta apenas horas después. En este caso sí se identifica como agente de la empresa y destaca de forma enérgica que inmuebles como este se pueden vender “de un zarpazo”. “He llegado a vender primeras plantas por dos millones de euros”, presume. Un momento después, empieza a glosar las bondades de la zona. “Está muy bien comunicada, es muy buena zona, con mucho verde”, afirma. Y comenta que entre su cartera de clientes no solo hay parejas, como la que estaba interesada en el piso en cuestión, también trabajan con fondos de inversión. “Vienen grupos mexicanos que están comprando muchos pisos, por ejemplo. Por eso trabajamos en la zona y les vamos ofreciendo lo que tenemos”. Los carteles proliferan por diferentes calles y zonas de Madrid, pero al otro lado de la línea nunca responde un particular, una persona con mucho dinero dispuesta a comprar. La llamada la atienden agentes que trabajan con inmobiliarias o directamente agencias con oficina en el barrio que optan por estos carteles en lugar de la habitual carta en el buzón, con el membrete de la empresa para que la gente sepa, de forma frontal, que está hablando con una inmobiliaria. “Encontramos estos carteles escritos a mano, con nombres propios, sencillos, que te dan una sensación de cercanía, de proximidad, que lo que hacen realmente es romper la sistematización que tiene la población sobre este sector”, explica José Mansilla, antropólogo y miembro del Observatori d’Antropologia del Conflicte Urbá (OACU). Una estrategia de marketing derivada especialmente de los problemas de imagen del sector inmobiliario a partir de la crisis económica de 2008. “Esta forma de publicitarse rompe en cierta medida la coraza que puede tener el cliente a la hora de entrar en una web inmobiliaria o una agencia, que es mucho más frío. Aquí es lo contrario, soy del barrio, busco esto. Te hace pensar que es alguien cercano y que su función y objetivo es simplemente hacer una cartera de clientes”, cuenta. En el caso de Encuentro, la inmobiliaria que reparte en Guindalera, cuenta con una oficina cercana a la zona, pero no encaja con el perfil de un comercio de barrio de toda la vida. En un teletipo de la agencia Europa Press, la sociedad se publicitaba como “pionera en la innovación del sector”. “En 2020, durante el confinamiento, lanzaron un servicio de venta 100% online, a través del cual no era necesario realizar ningún trámite físico en la compra-venta”, decía la noticia. “Ahora ha vuelto a revolucionar el sector con una nueva estrategia de venta orientada a ofrecer al vendedor una garantía de venta de su piso en tan solo 15 días”, continuaba. La tasa de éxito de este sistema en ese momento (mayo de 2021), calculaban, era de un 98%, con ventas en una media de 11 días. Alan Hernández, presidente de Inmobiliarias Encuentro, defendía en esa misma noticia que su “servicio de venta inmediata funcionaba gracias a una exclusiva estrategia que combina una fuerte inversión en marketing digital en múltiples canales unido a una novedosa estrategia de cierre y las acciones que realiza en conjunto” toda su red de comerciales. En 2017, un reportaje del diario catalán La Directa ya alertaba de que este tipo de estrategias tenían detrás inmobiliarias de medio tamaño en general. Una de las inmobiliarias que investigaron en aquel momento incluso les ofreció los servicios de la empresa catalana de desalojos Desokupa. elDiario.es ha contactado con tres agentes o empresas que se anuncian a través de estos carteles, así como con varias personas que compran otro tipo de bienes, como automóviles o específicamente furgonetas grandes. En una de estas llamadas, una de las agentes no cierra la puerta a comprar incluso un piso que está alquilado y cuyos inquilinos no se quieren ir. “En ese caso es más difícil, porque los clientes necesitan entrar y ver el piso para tasarlo, pero déjame que hable con ellos y vemos qué se puede hacer”, comenta.“El mercado inmobiliario se ha convertido en una verdadera jungla por el alza de precios, sobre todo en las zonas céntricas, pero también en las periferias. Fauna de todo tipo: inmobiliarias que te dan financiación con la empresa de al lado, Tecnocasa y Quirón por ejemplo, con el sistema low doc, de poca documentación, etcétera”, opina el abogado Javier Rubio, experto en vivienda del Centro de Asesoría y Estudios Sociales (CAES). Rubio considera que hay muchas prácticas de este tipo que proliferaron en la gestación de la burbuja anterior y que podrían estar volviendo, como el fenómeno de los prestamistas, los subasteros o las hipotecas inversas, sumados a nuevas prácticas como las acciones de Desokupa. “Es un catálogo de prácticas que empiezan a aparecer porque estamos en un mercado inmobiliario totalmente desregulado”, puntualiza. 

Estos carteles, completa Mansilla, tienen que ver con la llegada a un público de edad avanzada, que no está en redes, pero también a las generaciones de 40 y 50 años con cierta vinculación emocional con la idea de barrio. “La gente cuando quería comprar un piso en mi barrio, cuando era pequeño, hablaba con el corredor, que era alguien cercano, que daba voces, pero que sabías quién era, dónde vivía. Cuando juegas con estos carteles estás rememorando esta función, alguien en quien puedes depositar tu confianza”, dice. 

Estas apelaciones a la cercanía las usan también las inmobiliarias que se presentan de cara, con una carta en el buzón. “Recientemente hemos vendido varias propiedades con características parecidas a la suya y nos hemos quedado con una cartera importante de compradores. No son inversores, son personas realmente interesadas en comprar en el barrio, que lo conocen y quieren iniciar una nueva vida”, reza una misiva de la empresa Habitazone depositada en un buzón. “Jugar al rollo del barrio lo hace todo el mundo. Es una romantización pura y dura de barrio de toda la vida, pese a que el barrio de finales de los 80 ya no existe”, prosigue Mansilla. 

Esta vuelta al barrio es un giro paradójico para uno de los sectores que más ha contribuido a ir rompiendo las estructuras barriales tradicionales de las grandes ciudades, a través esencialmente del continuo aumento de precios que ha expulsado a las generaciones más jóvenes hacia las periferias. En Madrid, por ejemplo, el precio del alquiler ha subido el triple que los salarios en los últimos años. Si los sueldos han crecido un 10%, el coste de alquilar una casa se ha disparado más de un 33%, según una comparación de datos que realizó el año pasado elDiario.es a partir de los valores más altos aportados por el INE y la oferta del portal Idealista. Esto convierte a la capital española en la segunda ciudad europea en la que más difícil es encontrar vivienda a precio razonable, después de Atenas.

Un trabajo de más de 25 periodistas de investigación y de datos y expertos en visualizaciones de 16 países europeos realizó durante siete meses el proyecto colaborativo transnacional Cities for Rent: Investigating Corporate Landlords Across Europe (Ciudades de alquiler: investigando a los grandes propietarios corporativos en toda Europa). Ese análisis muestra una fotografía singular: la inversión total en vivienda en Europa aumentó más de un 700% entre 2009 (7.900 millones de euros) y 2020 (66.900 millones de euros), según datos de Real Capital Analytics.

Los investigadores alertaban de informaciones sobre negligencia y tácticas abusivas por parte de 'caseros corporativos' en la mayoría de las ciudades investigadas. “Los inquilinos se quejan de Blackstone en Madrid y en Ámsterdam. De la empresa sueca Akelius en París, Londres, Copenhague y Berlín. De la también sueca Heimstaden (que en realidad es propiedad de Fredenborg) en Ostrava –en la República Checa– y de nuevo en Berlín. Y también nos han llegado historias de tácticas abusivas en Lisboa, Dublín y en otras ciudades”, indicaban. 

En España, por ejemplo, las medidas que el Gobierno de Mariano Rajoy adoptó desde 2011 abrieron la puerta a los fondos oportunistas. Según el documento de ‘Ciudades en alquiler’, el 85% de las operaciones inmobiliarias entre 2007 y 2009 fueron de inversores extranjeros. Arena for Journalism in Europe realizó otra investigación el año pasado sobre la presencia de los fondos de inversión en los diferentes países europeos. En el caso de España constataron que estos fondos compraron más de 400.000 viviendas con fines oportunistas tras la caída de precios que propició la burbuja, aunque los investigadores advirtieron de la escasez de datos disponibles, por lo que podrían ser muchos más. Los fondos oportunistas que hicieron las mayores compras fueron Blackstone, Cerberus y Lone Star, todos ellos provenientes de Estados Unidos.