Inminente explosión segunda burbuja 2021-2022 - vivienda

O el burro o los 40 reales, pero las dos cosas no:

"El recorrido de los últimos años sitúa el valor medio de la vivienda un 19,5% por debajo de los máximos del ciclo anterior, alcanzados en diciembre de 2007 a nivel nacional. La distancia se amplía hasta el 31,3% en la costa mediterránea y hasta el 29,6% en el grupo resto de municipios."

Es decir, que o bien no han llegado a precios del 2007 y entonces no veo yo una buena inversion cuando para conseguir un 2 o 3% de rentabilidad pierdes un 30% del valor (aquellos que comprasen en 2007)...

O... el articulo es mas falso que una moneda de dos caras, y entonces los datos que da son falsos, porque si que se ha llegado a los precios de 2007 (en mi zona se han superado con creces).

Sea uno u otro, parte del artículo es falso.

Tienes toda la razón, aunque yo veo notables diferencias. Por un lado, Japón parece ser que tiene la mayor parte de su deuda en manos de inversores institucionales y particulares del propio Japón. Además, son una economía bestial y eficiente, sin fisuras. Es decir, tienen el control total de sus designios.

La mutualización de deuda en Europa se antoja mucho más complicada. Dejo este gráfico que ha estado circulando por muchos foros esta semana. En él se aprecia el valor financiero de activos inmobiliarios en España, comparado con la deuda (la raya negra es la deuda país, las barras rojas, las viviendas, y las azules el el total de activos inmobiliarios -oficinas, locales, etc-)

Resulta que el valor financiero de estos activos inmobiliarios (incluyendo las viviendas particulares), equivale a seis veces la deuda del país entero. La conclusión es, dicen en algunos mentideros, que los países del norte no van a aceptar mutualizar deuda española, dado que, solo nuestro activo patrimonial en inmobiliario, da para cubrir dicho agujero.

En cualquier caso, la política de tipos bajos en Japón no ha hecho levantar cabeza al inmobiliario allí, que se ha deteriorado durante décadas.

Si lo hacen, mejor para nosotros, pero hay que ser gilipoll#s para venir del norte de Europa a pagarnos la fiesta.

Por otro lado están alquileres ...que no se yo que sucederá, que opinais

No veo yo que tiene que ver la propiedad privada con la deuda publica. El dia que confisquen propiedad privada para pagar deuda publica, los cimientos de la UE se van a la m

Yo creo que bajaran, por la sencilla razon de que por mucho que la gente necesite un sitio para vivir, el dinero no sale de la nada. Y por la experiencia de 2010.

Siempre pongo el ejemplo de Holanda.

A mi lo que no termina de quedarme claro es sobre lo que estuve hablando con un colega cuando tipos estaban al 1...

Que el me decía que si vivienda era para alquiler lo mismo esperar no era tan ventajoso...el me lo razonaba de la siguiente manera...se pierden 4 años de alquiler para que vivienda por ejemplo baje un 20% pero en cambio tipos suben al 3.5%...pagas misma cuota pero pierdes alquiler...eso me decía...
Después por otro lado también está el tema que no se que opináis de que claro...compres al 3.5% y tipos vuelvan al 1% y al hacer el cambio ahorres dinero por ese lado, ...la cosa es que durante estos meses se ha escuchado de todo, incluso que tipos al 1 en un principio NO VOLVERAN

Todo es relativo. SI tu compras un piso y te hipotecas al 1% y sacas de beneficio un 2 o un 3... ganas de la nada (o de lo que tengas que dar de entrada, ahí el beneficio es muy alto respecto del dinero inicial que pones). Ahora bien, más vale que te salgan las cosas bien, que no te okupen, que no tengas impagos y que tengas el 99% de tiempo el piso alquilado.

Cuando se habla de apalancarse siempre pongo el ejemplo del franco suizo, https://www.forex.in.rs/mercado/usd-chf-15-enero-2015/#:~:text=enero%20de%202015%3F-,15.,15%20de%20enero%20de%202015.

Hubo gente que palmó hasta la camisa.

-respecto a que los tipos al 1 no volveran... Tampoco iba a haber más ciclos economicos. Imaginate que se pasan de frenada y entramos en una recesion profunda... vuelven a bajar los tipos al suelo y patada p'alante.

Conocimientos de economía ando poniéndome al día, estoy un tanto limitado, osea que si da un beneficio del 2 o 3% se supone ya es rentable...en algunas páginas leia al 6 pero seguro eso es para grandes chollos....

Lo que se refería mi colega era más bien a que aunque baje vivienda sube interes y cuota suele quedar la misma...ya estaría el tema de que a futuro bajaran intereses e hicieras cambio, pero que en un principio era lo comido por lo servido, no se que opinas al respecto

Yo tampoco soy economista. Asi que ya somos dos.

Sobre el beneficio, tambien he leido sobre beneficios de 5 o 6... (en bruto), pero no creo que sea muy común (en alquiler normal, si vamos a alquileres turisticos y cosas asi, la historia es otra, porque los ingresos pueden ser mayores, pero los gastos y el riesgo tambien).

Donde yo vivo... la rentabilidad para el dueño (neta) anda alrededor del 2. En su caso, cuando yo me vaya, esa rentabilidad igual le cae al suelo, porque despues de los años que llevo yo tendrá que pintar, la cocina ya esta bastante usada, han aparecido grietas en las baldosas del suelo (baños), la caldera ya tendrá que cambiarla (si no la cambia antes) y alguna cosa mas que a mi me dan igual, pero para alquilarlo de nuevo va a tener que arreglar todo eso. Mi casero ahora mismo asume menos riesgos que otros porque pago religiosamente, y cuando tenga que irme me iré. Pero la rentabilidad que le da no es mayor que un plazo fijo en pibank.

Otro tema es la revalorizacion del piso, si se le revaloriza, que veremos. Hasta ahora, desde el 2006 se le ha revalorizado un 10%... que si le quitas el iva de la compra se queda en 0 (asumiendo precios de venta normales, si le dan 500.000 hablariamos de otra cosa, pero vamos, que hace un año se ha vendido un piso en el mismo portal por el mismo precio que pagaron de construccion, asi que sumando gastos perdieron dinero). Hay inversiones que dan bastante más. Pero para eso hay que saber (yo tampoco estaria comodo jugando en bolsa, igual pierdo hasta la camisa).

De hecho le ofrecí comprarle el piso... y me dijo ¿y que voy a hacer con el dinero?

Otro piso en mi zona, que el señor lo vendia por 280.000 "solo para inversores" porque tenia inquilino que llevaba dos años, le pregunte que cuento pagaba de alquiler, y me dijo que 878 al mes "y que no causaba ningun problema". Pues bien, quita a los ingresos la comunidad (que en este caso la pagaba el dueño), seguro de impago, contribucion, alguna que otra cosa que tengas que arreglar o sustituir cada x tiempo (por ejemplo, donde yo vivo han cambiado en estos años la lavadora, el frigorifico, el aire acondicionado y casi la caldera), y el mes o dos meses que cada x años vas a tener el piso vacio y se queda en dos y pico.

Y si se te queda en dos y pico, honestamente, yo no veo la buena inversion por ninguna parte, por los riesgos que asumes, y eso si no te cae el valor del piso (y ahi entramos en la discusion del otro dia sobre que no ha subido en todas las zonas y en otras no ha recuperado el valor de 2008 y cosas asi).

Lo de la cuota y el valor... lo que vale el piso es lo que vale. Los intereses que pagas es exactamente igual que el alquiler, no es algo que tengas en propiedad. Prefiero pagar valor (que luego valiera) con poco interes a lo contrario. Lo perverso es que el pagar ahora medio millon por un piso que valia hace dos o tres años 250.000 no te garantiza que el piso valga en realidad medio millon, es igual peor que comprar con intereses altos.

No me he explicado bien. No digo que se expropien bienes para amortizar deuda... aunque, bien pensado, hay precedentes peligrosos cometidos por gobiernos liberales en España: la 'Desamortización de Mendizábal' y otras. La reflexión tras este gráfico (procedente del jefe de economistas del  IIF, un relevante think tank financiero) que es la reflexión que aplican los economistas que lo han elaborado, es el siguiente: Si el valor del los activos inmobiliarios de España es tan elevado, mucho más que su deuda pública, entonces, un pequeño gravamen aplicado sobre dichos activos, contribuiría a recaudar muchísimo al Estado, como para aliviar bastante esta deuda. Esto, en la práctica, sería un impuesto al patrimonio, no como el que hay en vigor, sino un impuesto que gravara todo patrimonio inmobiliario (incluyendo la vivienda habitual) y sin bonificaciones (descuentos) por el tramo autonómico.
Esto no es una propuesta mía, ni lo deseo. Esto es un requisito que probablemente valoren y nos exijan desde economías centroeuropeas antes de aceptar mutualizar deuda con nosotros. La cuestión es que ningún político en España aplicaría este impuesto, en añadido al IBI (que va por superficie, no por valor del activo inmobiliario), si no le ponen una pistola en la sien (y ojalá no llegue, como sí llegó en 2011 con ZP)

Buenas noches, pues si, te agradezco la explicación tan detallada, me has orientado muchísimo y ahora comprendo tu postura al respecto. 

Esto de los pisos parece muy fácil pero no lo es...por un lado el valor por otro los intereses...y al final lo que pagas es la suma de ambos...controlas parte de la situación en la compra y digo parte por que tampoco sabes si a futuro tipos volverán a bajar y podrás negociar o no

Para invertir en pisos para alquilar también hay que saber. Hay que comprar chollos , lo más rentable es comprar en zonas malas.
Respecto al riesgo de impago, es relativo, un amigo tiene un negocio de hostelería y alquila los pisos a sus camareros por habitaciones.

Por supuesto, igual que para invertir en bolsa.

Y el mensaje de alguna persona por aqui es que cualquiera puede comprar pisos, alquilar y es la mejor inversión, cuando la realidad es que si no tienes conocimientos, igual te estrellas.

Habrá casos y casos, pero todos (o casi todos) conocemos casos de personas que han puesto sus ahorros en un piso para rentabilizar el alquiler y, o bien han gastado más de lo recaudado por alquiler en reparar los destrozos, o en echar al inquilino que decide no pagar.

A lo que iba es que no es una aventura exenta de riesgo.

Muy alto tiene que ser el impuesto para que arregle el problema de la deuda. Y ademas, el gravar todos los pisos llevaria a la ruina a muchos que aun teniendo un piso para vivir no implica que tengan liquidez economica.

Yo creo que el guantazo, de producirse, vendra a la griega. LAs pensiones son insostenibles tal y como las estan gestionando. Golpe en la mesa, "es culpa de europa", y son capaces de bajar un 30 o un 40%. (y los sueldos publicos idem, eso si, exceptuando los de Antonio y sus ministros).

Así es.