Inminente explosión segunda burbuja 2021-2022 - vivienda

No es cierto, está mucho más barato 

Hola.

Si estas acostumbrado a la renta variable estaras acostumbrado al riesgo.

Imaginate el caso: Les haces un contrato a una pareja, él funcionario administrativo (o auxiliar), 1500 euros de salario, ella gestora en la privada, 2000 euros de salario. 

Tu dices... tienen buenos ingresos y pagan bien.

Cuando les hagas el contrato, aunque se lo hagas por un año, si ellos no quieren ya no les echas hasta 5 años despues. Y eso si no se prorrogan todos los contratos decreto mediante (como sucede ahora).

Si durante, la señora se queda en paro, se pueden declarar "familias vulnerables" (3 IPREM), es decir, porque al ingresar menos de 1800 euros ya encajarian en esa definicion, y ya no les echas (hay dueños que llevan asi, sin cobrar un duro e intentando echarles desde el covid). Es decir, que las CCAA tienen que darles alternativa habitacional... pero si no se la dan, pringas tú.

El gobierno ha ido prorrogando la suspension de deshaucios desde el covid.

Y en la nueva ley de vivienda, los de unidas casi pudimos estan apostando porque esa norma que se lleva prorrogando desde el covid se haga indefinida. Como sea asi, no es que pierdas años de alquiler, es que no los vas a echar ni con agua caliente. En la practica te has quedado sin piso hasta que la CCAA les encuentre "solucion habitacional", en la practica puede ser nunca. Bienvenidos a los nuevos pisos de renta antigua.

El inmobiliario, hoy en dia en España, implica riesgos bastante altos con una rentabilidad muy contenida. Yo no invertiria ahi ni con un palo. Es mas, estuve cerca de comprar un piso con inquilino, y cuando el abogado me dijo lo que podria pasar salí corriendo. (Y no un abogado, que por si acaso consulté a dos).

Supongo que a los que tengo en ignorados te habran contado (y si no contestaran a este post) todo tipo de bondades del asunto. Ten cuidado, en un foro todos somos triunfadores, ganamos 300000 al año y nos mide aquello 30 centimetros. La realidad luego es otra. Sobre todo en los casos que mas presumen.

No puedo quitarle la razón a lo que indica Ned. Todo lo que ha comentado es cierto.

Nosotros nos planteamos alquilar en un futuro. Mi familia tiene varios pisos alquilados y los llevan alquilando decadas, pero el entorno ahora ha cambiado.

Yo si te puedo recomendar ciertos zonas que conozco que son muy estables para alquilar, por ej Santiago de Compostela, donde hay zonas con mucho funcionario o zonas pijas tipo Las Tablas en Madrid (el barrio de Santa Marta es del mismo estilo). Creo que los contratos hay que blindarlos con MUY buenas fianzas, o incluso aval bancario. Esto funciona bien para pisos en zonas socio-económicas altas donde son menos probables los impagos, o al menos menos probable que el inquilino se convierta en inqui-ocupa.

Pero he de admitir que leo lo de Ned y yo mismo reconozco que el día de mañana me tocará alquilar mi piso con bastante miedo. Espero un cambio de gobierno en las siguiente elecciones que aporte algo de sentido común legislativo al tema del alquiler y no las chapuzas de ahora.

gracias por tu comentario.

Esto no serían posibles soluciones a los casos de impagos que comentas?
- seguro de impagos?
- pensaba que si el dueño de una casa quiere ocuparla para vivir, sí que puede echar a los inquilinos, no? Podría irme a vivir a esa casa por 6 meses y luego ponerla a alquilar de nuevo

buena idea lo del aval bancario. No se me había ocurrido.
Un aval bancario se podrá ir renovando recurrentemente para estar siempre cubierto por él?
Con esto podrías protegernos de los escenarios que presentaba Ned?

Me apunto el nombre de esos barrios. Pero los pisos en zonas socio-económicas altas posiblemente tengan un ticket demasiado alto. Implicaría que tendría que estar pidiendo hipotecas, que ahora no querría tener. Y esos pisos de ticket tan alto puede ser que den un porcentaje de beneficios muy bajo. En cambio había pensado más o menos zonas buenas pero en capitales de provincia (exc Madrid, Barcelona, Bilbao, San Sebastian...)

Mi experiencia:
4 pisos en alquiler desde hace mas de 20-30-40 años.
Nunca he tenido problemas de impago. Mi receta: alquilar un poco por debajo del mercado y tener los pisos en perfectas condiciones, no alquilar por agencias, no pedir ni avales ni seguro y elegir los inquilinos.
Si alquilas a través de una agencia eso vale dinero.
El seguro de impagos vale dinero.
El aval vale dinero y tramites.
Si quieres alguien que gestione el piso también vale dinero.
Si no sabes de reformas también pagas mas.
Etc.

Si alquilo un 10% mas barato que el vecino, ademas no hay agencia y no pido avales y seguros 
¿Quien crees que puede elegir al mejor inquilino?

Los últimos pisos alquilados mas de 60 visitas en 1 dia y mas de 20 personas interesadas en alquilar.
Inquilinos: médicos haciendo la residencia, estudiantes alquilado el piso por los padres, y gente solvente.

No hagas caso a los que te dicen que hasta alquilando a funcionarios vas a tener impagos.

Una vez que alquilas olvídate de recuperar el piso para vivir tu. No es sencillo y en mi caso imposible porque tengo otros.

Me gustaría que me aclararas las rentabilidades de tu firma.

Gracias por tu comentario.

Tu estrategia me parece muy sensata. Pero limita que los pisos que pones en alquiler deben estar muy cerca de tu lugar de residencia, no?

Cada cuanto tiempo tienes rotación de inquilinos por piso?

Porque igual la gestión del día a día se puede ir resolviendo por teléfono/email. Que se fastidia la nevera. No hace que te desplaces. Compras una y mandas que la lleven. Que se fastidia un grifo. Llamas a un fontanero y que lo vaya a reparar. Si la rotación es muy baja y el piso tiene tanta demanda como los que tienes tú. Aunque este muy lejos. Igual compensa el desplazarse un par de días para encontrar el nuevo inquilino. 

En youtube veo que hay mucha gente que se dedica a comprar pisos muy baratos en barrios chungos, sin ascensor, porque dicen que son los que más yield tienen. Con hipotecas apalancándose todo lo posible. Creo que esa estrategia pudiera estar bien si alguien está empezando con muy poco capital, tiene un salario bajo y necesita escalar rápido. Pero teniendo cierto capital ahorrado y buen salario igual es preferible centrarse en pisos de más calidad aunque tengan menos yield. Además si con el tiempo terminas teniendo en inmobiliaria un capital de 500K. En pisos razonablemente buenos (exc Madrid/Barcelona) de 125k. Pues son 4 pisos. No es tanto jaleo para administrar. Pero si te dedicas a comprar pisos de ticket muy bajo 60K. Al final terminas con 10 pisos. Seguro  que esos pisos dirigidos a un perfil más humilde tienen más rotación. Al final la administración de los 10 pisos termina siendo un trabajo por si mismo.

Inicialmente pensé que esos pisos baratos era la estrategia a seguir. En cambio ahora pienso que mejor buscar pisos de algo más de calidad. Ascensor, exteriores, luminosos (que hagan esquina), bien ubicados (cerca de universidad/hospital...)... Pisos donde un funcionario, un residente.... quiera vivir. Al final en inmobiliaria lo que busco es la estabilidad de rentas que no me da la renta variable. 

Cuál es el perfil de pisos que tienes?

Alquilar un poco por debajo del valor de mercado no te garantiza nada. Mi familia lleva alquilando pisos 50 años, precios muy sensatos, no subían IPC durante años premiando más tener un buen inquilino. No obstante, tenemos un piso en Málaga y un inquilino que durante 2 años pagó bien se ha convertido en inqui ocupa. Abogados, juicios, impagos y ahora por fin 2 años despues sí con suerte no se presenta en el juicio podrán echarle y no tener que obedecer la norma anti desahucios y las moratorias.

No creo que haya formula secreta. Quieres yields más altos comprando vivienda usada en zonas humildes y obreras? pues también recuerda que más probable que te alquile un mecánico o camarero o albañil, y más probable que impague un mecánico o camarero o albañil que un médico o abogado. Habrá excepciones y casos...pero la media es la media.

Pisos de 350k, 200k, 180k, 150k el más grande 76 m2 y los otros de 40-45 m2.
Precios alquiler de 550 a 1025 euros.
Pisos que valen para un funcionario, economistas, ingenieros, estudiantes, empleado cualificado y nunca he tenido matrimonios.
En algún caso pareja.
Rotación muy baja a veces 10 años, y lo normal 4-5 años.
Mis pisos los tengo para diversificar y no busco sacar el maximo.
En general el piso más grande siempre está alquilado a dos personas y en este caso el impago es muy improbable.

50 años varios pisos, 1 problema, el % es despreciable.
Yo mi experiencia la tengo por mi y no por mi familia.
Yo tengo rentabilidad desde siempre el yield no me interesa.
Mecánicos, camareros y albañiles no son los pretendientes de mis pisos.

Indexados33%+AZInt30%+MagallanesMic18%+CobasInt15%+TVSmall3%+JapanDV1%||Cash50%

Que significa?

bueno, no vayas a comparar la seguridad jurídica que había hasta hace unos años, a la que ahora tenemos desde hace unos años.

Yo no digo que no sea rentable alquilar pisos. Pero la realidad actual de políticas sociales ha aumentado el riesgo x5. Hasta hace poco un inquilino que no pagaba no era un gran problema, porque la sociedad en general respetaba que si no pagabas....fuera. Pero ahora mira toda la mierda política que ha promovido ciertos partidos políticos, y mis familiares que lleveban tranquilos durante decadas, no lo están tanto.

Simplemente es ahora más arriesgado. Eso no significa que deje de ser rentable y que no haya forma de mitigar el riesgo.

Mi visión de este país es muy distinta a la tuya.
Tú simplemente mientes y te inventas la situación actual.

Tu capacidad para conversar con normalidad también es muy distinta a la mía por lo visto.

En que he mentido? En fin, así vas con tantos usuarios que te ignoran aqui.

Es la firma que puse a mi perfil. No lo puse explícitamente en mi comentario anterior.

Es más o menos lo que tengo en cartera

renta variable 50% + cash 50%
y la parte de la cartera variable se divide mas o menos en:
- indexados 30%
- azvalor internacional 30%
- magallanes microcaps 18%
- cobas internacional 15%
- true value small caps 3%
- japan deep value prácticamente nada
- luego también tengo algo acciones compradas por mi cuenta en plan cherry picking

Estaría guay que pudiésemos ver las carteras que tienes los demás rankiano coger ideas