Inminente explosión segunda burbuja 2021-2022 - vivienda

Miren que otra belleza les traigo: PIB per capita ajustado con PPP: Purchasing Power Parity (línea negra) vs Bancarrotas (línea azul).

Y ahora aportemos unos bonitos datos y saquemos conclusiones:

Esto nos lleva la línea negra a los mínimos de la crisis anterior...

Ergo es evidente a donde va a ir por tanto la línea azul (la de las quiebras). Adicionalmente tenemos la "corroboración" que les deje aquí el otro día con que España iba a ser lider mundial en crecimiento de impagos en 2021.

Ahora miren el gráfico y piensen cuando fue el mínimo de precios de las casas en la anterior crisis. Efectivamente, en menor PIB per capita y mayor número de bancarrotas.

Se lo resumo: el precio de las casas se va al guano, guanoso.

Pobres tenocasos.

Esto es una cuestión política, y seguro que los de Podemos meterán baza para anunciar a bombo y platillo un índice de precios del alquiler, que pillará a todo el mundo con el pie cambiado, y hundirá la escasa rentabilidad del alquiler en España.

Ahora los alquileres están probablemente en máximos históricos en España, y sin embargo comprar para alquilar es poco rentable. Por qué? Porque los precios están por las nubes, hay muchos impuestos asociados a la compra y alquiler de vivienda, y la legislación en España no protege al arrendador.

En ese contexto, intervenir por ley los precios del alquiler será la puntilla a un sector acabado.

Y otras entidades que están en la línea de fuego son las SOCIMI. Ningún gobierno de izquierdas puede pretender subir el IVA por ejemplo antes de subirle impuestos a las SOCIMI, teniendo en cuenta que ahora mismo no los pagan.

Para determinar si comprar para alquilar es una buena inversión, para mí el factor determinante es si dispones de liquidez o tienes que solicitar una hipoteca. Si vas a pedir un préstamo para alquilar una vivienda, estás invirtiendo una gran cantidad de dinero en un activo poco líquido, que te impide diversificar en otras opciones y que tiene un alto riesgo de impago y de variaciones en la fiscalidad, entre otros inconvenientes. Pero claro, es muy apetitoso hacer cuentas sobre la base de pago X en una hipoteca al mes y recibo Y por el alquiler, donde Y es mayor que X, proporcionando un % anual.

Cuando luego vienen los problemas o el mercado se complica, tus finanzas personales se pueden ver seriamente afectadas por ese tipo de decisiones porque además otros actores con pisos amortizados pueden bajar el precio del alquiler y quienes tengan una hipoteca no tienen las mismas facilidades, asumiendo por tanto inquilinos con más riesgo.

En España hay muy poca cultura financiera y esto lleva a que la gente compre pisos, garajes, porque es lo más habitual y pocos se molesten en valorar otras alternativas que con menos montante inicial te puedan proporcionar mucha más rentabilidad.

En general difiero con los últimos comentarios. Comprar para alquilar es rentable ahora y lo seguirá siendo. Y probablemente bajará la rentabilidad pero me gusta insistir en hacer bien las cuentas. Poner escenarios malos.... De ahí a dilapidar el inmobiliario va un mundo. Hay inversiones como el flip que en mercados bajistas tienen menos recorrido pero hay muchas otras opciones.

Sobre la financiación lo de siempre. Es siempre algo personal endeudarse y no es fácil deber dinero al banco. Pero hago una reflexión. Si quieres invertir en bolsa ves a pedir dinero al banco a ver qué dicen. Lo que quiero decir es que si la inversión es buena y al banco le parece razonable debe ser por algún motivo. Si pensasen q iba a ser un desastre no fiaban (todo lo contrario que pasó en el 2008 ya lo se... Algunas cosas han cambiado afortinadamente.). Y por dar parte de razón contesto del covid algunos bancos han endurecido las condiciones de acceso a hipotecas.

Y dicho esto... todas las inversiones tienen un riesgo y el inmobiliario tb. Quien diga q no baja nunca, valor seguro... Etc miente.... Ahora bien el riesgo es bastante más bajo (no de que baje el precio sino el riesgo de la inversión) que otros tipos de inversiones al menos para mí. Aunque para gustos colores. 

Ahora meterme cera jeje. Es solo mi opinión :)

Cera para nada! :) aquí cada uno tenemos nuestra propia opinión y creo que es importantísimo saber qué piensa alguien con una opinión contraria a la tuya! 

En cuanto a las inversiones todas todas tienen su riesgo, lo malo que en España por la legislación que tenemos, una inversión en bienes inmuebles se te puede ir al traste muy fácilmente ante impagos, okupas, cambios legislativos que te limiten el precio de alquiler, etc. 
Bajo mi punto de vista tiene más riesgo que otro tipo de inversiones, pero rentable es, por supuesto, si no, nadie compraría para alquilar!

Con el ejemplo de la bolsa y pedir dinero al banco, discrepo totalmente de tu opinión, pues al final un piso es algo que existe físicamente (además es un bien de primera necesidad, siempre alguien va a necesitar una casa donde vivir, por mucho que bajen los precios) en cambio invertir en bolsa tiene el riesgo de que te puedes quedar sin nada de nada, por lo que entiendo que es mucho menos atractivo para un banco prestarte dinero para eso.

Yo me imagino que para un banco es igual de atractivo pedirle dinero para meterlo en bolsa que pedirle dinero para irte al casino y apostar todo al rojo en la ruleta...

En cambio con las viviendas ya se ha visto que pueden luego revenderlas (perdiendo dinero a veces y otras veces no) incluso pueden aprovechar el terreno por poco que valga... eso sí, el problema que hubo en 2008 y que de momento no se ha repetido, que yo sepa, es el de prestarle a alguien mucho más dinero del valor real de su propiedad, volviendo al ejemplo del casino, es como prestarle a alguien 100€ para apostar en el casino, pero como garantía te deja un bonobus de 10€... si esa persona pierde y no te paga, tu te quedas con un bonobus, -90€ y tres palmos de narices. 

Por contra ahora, con las tasaciones más ajustadas a la realidad y prestando el 80% de las mismas, si te prestan 80 saben que la garantía vale 100 por lo menos, por lo que es mucho más dificil pillarse los dedos ahí.

En fin, como se suele decir, las opiniones son como los culos, que todo el mundo tiene el suyo!

Saludos,

A que alternativas te refieres??

En cuanto a la financiación, entiendo que para comprar una primera vivienda se necesite un 80% de hipoteca (el que necesite menos mejor, claro) pero para una segunda o tercera vivienda, no sería yo la que se endeudara sin necesidad. 
Ya se ha comentado por aquí los posibles riesgos, que un inquilino te deje de pagar y tengas que pagar esos meses la hipoteca con otros recursos, pagar gastos de posible juicio, luego reparaciones.....
Evidentemente, si se paga un piso en mano, la rentabilidad empieza a contar desde el primer mes, pero si esto no es posible, la hipoteca creo que debe ser la mínima posible para no tener una gran losa sobre la espalda a 30 años vista. 
Recientemente he adquirido un piso. No era una necesidad comprarlo, ya que tengo otra vivienda en la que vivo, pero me pareció una buena compra dentro de que no es barato.  Para esta compra hemos solicitado aproximadamente el 40% de su precio, quedando una hipoteca muy asumible, con posibilidad de ir amortizando anualmente una parte, aunque sea pequeña.
Si hubiera tenido que pedir el 80% no lo hubiera comprado. 
En cuanto a otras inversiones, puedo decir que he perdido el 96% el valor de un piso que vendí, por meterlo en bolsa. Y sin posibilidad de recuperarlo,
Por lo tanto, con mejores o peores perspectivas del mercado inmobiliario, al final es un bien que es palpable, y que uno mismo puede decidir qué hacer con él. 
Con la bolsa o los fondos de inversión, lo único que haces es mirar con impotencia las bajadas, y sufrir en silencio el batacazo, sin saber si vender o esperar una posible recuperación.

En cuanto a financiación si o no. Tengo amigos que prefieren pagar a tocateja por el descuento que te da en la negociación (que lo puedo llegar a entender) pero la mayoría es por miedo a la deuda. A veces hay otros motivos pero el principal es ese. Es una pena con los intereses como están que no nos beneficiemos mientras se pueda. No les he convencido muy a mi pesar.

En inversion la gente compara rentabilidades y cashflow para saber cuál es mejor.... Pero hay un factor que es el retorno de la inversión... No hay ninguna inversión que de un valor siquiera parecido al retorno (roce o ROI) que produce la inversión en un inmueble financiado.  Para mi es la gran diferencia.

 Yo en mi caso hubiese hecho lo contrario si en vez de darme el 80% me da el 40 no lo hubiese cogido principalmente pq el dinero del banco en inmobiliario es muy barato (inferior al IPC?) y segundo pq el dinero sobrante me ayuda en otra inversión.

Pero el miedo es libre y lo importante sobre todo  es endeudarse con sentido. Elegir bien el inmueble con buena rentabilidad y cashflow que soporte bajadas de hasta el 50%... Por ejemplo. 

Bueno, si lo que quieres es realizar más de una inversión, entonces entiendo lo de financiar mayor cantidad. En mi caso, no hubiera invertido en nada más, por lo que prefiero tener menor deuda y menores intereses.
Por muy barato que esté el dinero para hipotecas, más barato es no pagar intereses. 
En mi caso, he pedido 85.000 euros, que, suponiendo que el año próximo cumpliera todas las condiciones para bonificar, al finalizar el préstamo habré pagado 23.000 euros de intereses.
Si no cumplo las condiciones los intereses serían unos 30.000
Si hubiera pagado el piso en mano, esos intereses serían dinero ganado con el alquiler, que tendría en mi bolsillo.
Yo lo veo así, que lo mismo desde mi ignorancia financiera estoy equivocada.

Si efectivamente si la alternativa es tenerlo en el banco sin hacer nada es mejor amortizar... en el banco el dinero pierde valor.

Los intereses que parecen tanto realmente no lo son. Por ejemplo a ti te dejan 100k hoy para devolver a los 10 años. Pues en 10 años en vez de 100k le estás devolviendo 80k (calculando una inflacción de 2% anual)... Por supuesto hay unos intereses y es solo un ejemplo. Lo que quiero decir es que los intereses están en muchos casos por debajo del IPC y esto hay que tenerlo en cuenta.

Perdonar si el ejemplo no es del todo correcto. No soy economista.

Eso no es cierto. El dinero en el banco no pierde valor. De hecho, en una crisis el dinero al contado no deja de ganar valor, ya que es el elemento diferencial que permite realizar operaciones inmobiliarias que no se pueden financiar, y que salen mucho más baratas que ir al idealista a mirar pisos con precios inflados.

Cuando se puede comprar un 50% más barato si tienes cash, creo que no se puede decir que el dinero en efectivo pierde valor. 

La diferencia es el riesgo que se asume, en términos absolutos. Una inversión de 10.000 euros al contado en unas acciones equivalen a un riesgo máximo de perder 10.000 euros (que además tienes).

Una inversión apalancada (= con hipoteca) en un piso para alquilar equivale a que puedes perder más dinero del que pones. Por ejemplo, si compras el piso, le haces pequeñas reformas (vamos a poner, 10.000 euros), lo alquilas, y a los 3 meses te dejan de pagar.. si el inquilino no se va, no puedes hacer frente a la cuota hipotecaria y el banco te embarga, pierdes:

- Los impuestos y gastos asociados a la compraventa (vamos a poner de media 8 - 10% sobre el precio de compraventa del precio del piso)

- Los 10.000 euros de la reforma

- Y luego queda toda la deuda que tienes con el banco, que la reclamarán... embargo de nóminas, bienes, otras propiedades...

Ése es el riesgo real de apalancarse. Si sale bien es genial, pero puede salir mal.

El dinero en el banco pierde valor por la inflacción. Si dejas 100k dentro de 30 años tendrás el mismo dinero pero valdrá menos. Es lo quería decir.

Y efectivamente si el dinero lo inviertes puedes obtener grandes descuentos en la compra al pagar  en metálico.