Libertad inmobiliaria

Solicitar un crédito teniendo activos para pagarlo eso se llama invertir, no apalancarse, apalancarse es cuando pides dinero para invertir. Si yo pido 300000 y tengo 400000 en depósitos pues si, estoy técnicamente pidiendo un crédito, pero en realidad tengo activos sobrados para pagarlo. Se llama crédito pignorado y se pide cuando los intereses del crédito son inferiores a lo que te produce el  activo en cuestión. 

Defender la Bolsa? Pues mira, los que entraron en Bolsa a golpe de 15 de febrero (y pongo una pésima fecha) si pusieron un stop-loss habrán vendido con una pérdida controlada y decidida por ellos como muy tarde el 5 de marzo. Desde luego, si no han vendido a estas alturas han perdido bastante. Eso si, si no han pedido un crédito (no se han apalancarse) pues habrán perdido un dinero que tenían. Ahora efectivamente no lo tienen (o tienen algo menos) . La principal diferencia es que en Bolsa puedes invertir con 300 euros,   con 1000, con lo que quieras, y si te va mal el máximo que pierdes es eso. Aquí se propone una estrategia  con apalancamiento (recuerda que las deudas son vitalicias) y eso ya no. Que tienes 500000 euros y los metes en un piso? Pues si, el día que te dejen de pagar el alquiler dejas de cobrar (igual que una empresa puede no pagar dividendos) y a lo mejor cuando lo vendas te dan 30000 (igual que en la Bolsa). A mi ese tipo de inversión no me parece mal. Ahora, el que ha pedido 50000 para pagar un piso por el que le dan 400 mensuales de alquiler con una hipoteca de 300 mensuales, 200 anuales de Ibi, 150 de seguro y 400 de comunidad anuales, y de un día para otro le dejan de pagar y el piso vale 30000, ese, no me digas que esta en una buena situación porque no me lo creo. Y ahí es donde está el problema del método que aquí se propone. 

Que si yo meto 10000 en Bolsa y los pierdo pues mira, ahí se acaba la historia, me puede fastidiar pero aunque me quede a 0 no tengo deudas. El del caso anterior o paga la hipoteca+Ibi+seguro+comunidad o vende el piso y se queda con una deuda de 20000 euros a pagar en cómodos plazos de su nómina. Ideal la situación. 

Está muy bien explicado. Apalancarse hoy día para comprar varios inmuebles es sencillamente un suicidio financiero, aunque algunos pretendan vender cursos sobre ellos. Es simplemente un castillo de naipes financiero que en cuanto te deja de pagar un inquilino o dos se cae, o cuando se quedan los pisos vacíos.

Conozco mucha gente que alquila pisos y varios han sufrido ya impagos en marzo debido al coronavirus, los ERTEs, los despidos..

Saludos

Claro, no hay trabajo, no te pagan. Te dirán que si, que hay seguros de impago de alquiler y que esa es la solución. Si, pero primero durante x tiempo no cobras, reclamas, te pagan, al cabo de x meses inicia procedimiento de desahucio, etc, etc. 

Que no es por defender la Bolsa, que ya me gustaría tener capital para tener cinco pisos alquilados (en propiedad, sin hipoteca) , pero cuando veo a conocidos que tienen pisos en alquiler (en propiedad)  y me comparo alucino. Yo invierto en Bolsa. Me gusta y me divierte. He tenido épocas de dedicarle diez minutos cada tres meses. Ahora tengo más tiempo. Le dedico un máximo de cinco minutos al día en días laborables. Máximo. Desde el sofá, cuando me apetece, a cualquier hora, si no miro nada en dos semanas cero preocupacion (no hago intradia, evidentemente). Gano dinero, pago a Hacienda, reconozco que eso si que me lleva tiempo, lo de hacer la declaración, pero oye, que si me voy de vacaciones y me saltan los stops duermo con tranquilidad. Que si estoy con mucho trabajo y no lo miro en dos meses, aquí no ha pasado nada, que si mi hijo necesita que le lleve o le traiga sin problemas, ya lo mirare mañana o ya haré la declaración dentro de un mes. Los que tienen pisos alquilados? Buff, hoy tengo que pasar por allí que se ha estropeado no se que, no, hoy he quedado en el piso que se me va el inquilino y no se cuanto, mañana tengo que ir que cambian las ventanas de no se donde, pasado la reunión de la comunidad de tal que quieren poner un ascensor nuevo y a ver por cuanto me sale la derrama.... Y suma y sigue. Tiempo que yo he gastado este año para ganar unos miles de euros: menos de dos horas en total en lo que va de año, aclaro que a mi total  conveniencia.  Tiempo que han gastado mis conocidos para ganar lo mismo con un piso cada uno: tres horas mensuales mínimo y cuando tocaba. Deudas que yo he adquirido para la Bolsa: 0. Deudas que se adquieren para una inversión como la aquí propuesta: mínimo 50000. 

Tengo bastante claro lo que prefiero. Te puede salir bien? Si, claro, hay muchas cosas que te pueden salir bien, pero el balance riesgo/beneficio de esta inversión sigo sin verlo. 

Saludos

#Mbmbmb
Lo  de pignorar, no es así, en mi caso. Pues los activos financieros no están "bloqueados" como si lo están en un crédito pignorado.
A mí tb me gusta más la bolsa
 Pero, elijo una parte Inmobiliaria por diversificar.
Los stop loss te los saltan con la gorra los robots.  
Las cuentas que haces sobre el que pide 50.000 para un piso que luego vale 30.000 no me parecen muy bien hechas.
Teniendo en cuenta que solo te financian un 60% o 70% , en el mejor de los casos. Me estás diciendo que un piso de 72.000€ pasa a valer 30.000€ de repente....
Ni en el peor momento de la crisis pasó.
Y lo de que te molesten continuamente, no sé si has tenido pisos alquilados.
En un año, una vez y porque quise yo arreglar una cosa.
En otra ocasión, en 5 años, sólo en 3 cambios de inquilino y una avería. O sea, una llamada al año.
Reuniones 0. Vivía fuera.
Derramas? Sí te pueden caer. Depende antigüedad del inmueble.

Es mucho riesgo el tener deudas. Y, yo soy el primero que se quejó de vender la moto al patrocinador del curso animando a quien no supiera del tema.

Pero recuerda que en la bolsa, por mucho stop que pongas, puedes perder, y mucho.

Mira:https://cincodias.elpais.com/cincodias/2020/04/06/mercados/1586202073_431730.html

"Me estás diciendo que un piso de 72.000€ pasa a valer 30.000€ de repente....
Ni en el peor momento de la crisis pasó."

Claro que pasó, esas bajadas y peores.

A ver, creo que no me he explicado bien o no me has entendido bien. A mi la inversión en inmuebles me parece una buena opción, igual que en fondos de inversión, en bolsa o en lingotes de oro. Y diversificar me parece fantástico, creo que es lo que realmente hay que hacer. 

Dicho esto, este hilo va de apalancarse para comprar pisos y alquilarlos como inversión. Y a esa estrategia le veo muchos problemas (como ya he comentado). 

Y dicho esto, eso de que los stops en Bolsa te los hacen saltar los robots, etc, pues la verdad es que en 12 años de inversión no es mi experiencia, bien es cierto que no me dedico al intradía. Y no, no tengo ningún piso alquilado como inversión pero la experiencia entre varias personas que conozco que si los tienen es muy desigual, hay casos en los que les va genial, parece ser el tuyo y me alegro, y otros en los que no, y están continuamente preocupados por el piso y de arriba para abajo. No quiero contar casos concretos porque como digo no es mi experiencia propia pero en un caso concreto cercano ha estado en procedimientos judiciales en dos ocasiones en los últimos 5 años. Y no conozco a ningún inversor en Bolsa que tenga esos problemas. 

Sobre la bajada de precio las cuentas son bastante realistas en la crisis del 2008, pero es cierto que depende de las zonas, el tipo de vivienda, etc, etc. Como ejemplo, mira el precio de los pisos de Seseña, un verdadero horror. Cierto, no todas las localidades, cierto, no todos los tipos de vivienda, pero si, eso ha ocurrido. 

Saludos 

Sí cogemos picos, pues sí.
Ahora coge cotización de Telefónica, Repsol, banca.....desde 2012....
A ver ....

No hace falta buscar picos. Durante una crisis inmobiliaria los precios de los mejores pisos pueden bajar un 40 - 50% y lo del producto que es regular pueden bajar un 70% o más. 

Por ejemplo tomemos la promoción del Pocero en Seseña. Aquello se pretendía vender a 150k o más, quizás hasta 200k. Bien, pues conozco a un tipo que compró un piso de ésos en el SIMA por 30 mil euros.

Y los mierdipisos que anuncian en Madrid como "especial inversores", esos zulos de 35 - 50 m2 en una crisis no se venden, por esas cosas dan de 25 mil a 40 mil euros. Y ahora piden 140.000 euros por una birria así.

Sigo sin estar de acuerdo.
Generalizas con los peores casos de la vivienda. Podría hacer igual con la bolsa.
Sigues cogiendo cifras en máximos y mínimos en vivienda.
No todo es Seseña ni los zulos que dices.
De hecho, en éste foro, sí observas los mensajes de los que defendemos, en parte, ésto como otra forma de invertir y diversificar, es que se hace, o yo por lo menos lo hago, un exhaustivo análisis de zona, rentabilidad.... así como de potenciales inquilinos.
Y no, no defiendo el apalancamiento sin más. Si ves mi nick desde hace años, lo resume: Fueradeuda....(mala).
O sea, en mi caso intento que no llegue al 20% de ingresos mensuales al misma. Sí eso significa un solo piso y de poco importe, pues eso. Pero no cinco y tiro por qué me toca como indican en el curso. 
Ahora mismo me crea más intranquilidad los CLO americanos y que nos den una gran sorpresa, de nuevo o un gran problema con la deuda, que el piso bajé de precio.
Tengo más miedo a la bolsa que a los inmuebles. En éste mismo momento. Por una gran catástrofe financiera en la que el Covid, sea el detonanante.

No muestro datos extremos. Lo dije en un post anterior: si cae el mercado inmobiliario incluso pisos en zonas buenas van a bajar un 40 - 50%, pisos en el centro de Madrid y Barcelona. Llevo siguiendo el mercado inmobiliario desde 2004, así que sé de lo que estoy hablando, he visto muchos pisos, he comprado y alquilado pisos.

Saludos

Ya, pero Telefónica si compraste a 7 y pones un stop en 6,3 se vende en 6,3, has perdido un 10% y a otra cosa (en el peor de los casos). Y no me digas que esto no es así porque llevo más de una década haciéndolo. Un piso no tiene stop-loss. 

Que puedes perder en Bolsa? Si, y con los pisos también. Que tu asumes un riesgo de un 20% de tus ingresos mensuales de deuda? Vale. Ahora, que yo ahora mismo estoy en liquidez en más de un 90% de mi capital, con una tranquilidad envidiable y que los amigos que tienen pisos alquilados no tienen muy claro que vayan a cobrar todo a finales de abril, que han aumentado los parados en un 50% en un mes y lo que nos queda y hay mucha gente que vive del sector servicios que no sabe cuando va a cobrar algo. Esos van a pagar el alquiler? O se van a comprar un piso al precio de enero de 2020? Y yo pues oye , cuando me apetezca, lo vea bien y tenga ganas me compraré x acciones desde el sofá de mi casa con toda esa liquidez. 

saludos 

Enhorabuena si has salido a tiempo.
Lo de los stops es cierto. Pero como bajadas de ese 10% son habituales te los saltan casa cierto tiempo con esas pérdidas. Habría que ver la rentabilidad anual que deja.
Que lo logras, mejor para tí.
Ahora bien, de los mejores gestores de éste país se han dado una ostia buena ahora mismo con sus fondos. Y en 2008.
Mucho peor que la gestión pasiva. 

Lo bueno que tiene la bolsa en contra de la inversión immobiliaria es la liquidez, a no ser que esa inversion inmobiliaria la canalizes a través de alguna cotizada.

Creo que el valor de los inmuebles bajará, no sólo por la disminución de rentabilidad con impago de inquilinos sino porque los grande fondos y otros inversores tienen más trabas políticas para poder sacar sus beneficios. Eso hará reducir sus posiciones en nuestro pais y provocará disminución de precios.

Yo me dedico al tema de compra-venta y gestión de pisos turísticos, practicamente todos los pisos turísticos que gestionamos no tienen reservas en los próximos meses (Madrid y Barcelona), y ya hay muchos propietarios que nos han trasladado su deseo de gestionarles un alquiler no turístico. Creo que todo este sector tambien está en situación similar, de hecho estamos intentando anular reservas de verano para poder alquilar de forma convencional.
Esto también hará que haya más oferta de alquiler, y a más oferta menor precio de alquiler y a menor precio menor rentabilidad y a menor rentabilidad menor precio de venta.

Este año un 20%. El stop lo pongo de un 10% sobre el máximo alcanzado. Había ganado más,sobre un 30% y al final me quedé en un 20%. Te reconozco que el día que vendi no estaba de buen humor, porque pensaba eso, que había vendido en una bajada puntual que se recuperaría rápido... Digamos que ahora estoy de mucho mejor humor con respecto a esa venta. Vamos, que me equivoco con frecuencia, hay gente que lo hace mucho mejor que yo.