Libertad inmobiliaria

Ahh perdon. En ese caso efectivamente todo lo q te deduzcas (ese 3%) se tiene que devolver. Si el objetivo final del inmueble es vender transcurridos x años puede merecer la pena por la inflación  únicamente. Es decir que es mejor deducirte 500 euros ahora aunque los tengas q devolver dentro de 15 años pq "valdrán" menos.

A ver si ahora he atinado con la respuesta ;)

Y además de todo lo que mencionas, el populismo de hoy en día también cuenta.
Ahora quien tiene pisos para alquilar es visto como un especulador, que se lucra de forma desmesurada de la necesidad de vivienda de las demás almas cándidas. Y buscar un enemigo ajeno gusta a políticos y particulares. Y esto va a más. 
De la desprotección al propietario, la cantidad de impuestos y gastos que hay y de lo que te arriesgas en cada inversión, de esto ni mu... 
Supongo que se acerca otra ronda temporada de captación de alumnos, alguien debe estar a punto de lanzar una nueva edición... En fin...

No hace falta un sueldo como tal, un descuento, el curso más barato, una amistad o que realmente no es quien dice ser. 
Y tu mismo lo has dicho, para parecer real hay que disimular mejor y aquí varios nuevos perfiles, no lo han sabido hacer.

Si, eso sería cierto si el impuesto hoy no se calculase sobre el 40% (reducción de 60%).
Es decir, hoy estas amortizando 2.300€ (por decir algo), pero de esa amortización "solo te vas a beneficiar en la parte impuestos del 40%", por la reducción del 60% en alquiler de larga duración.
Entonces, ¿porqué no esperar a que desaparezca esa ventaja fiscal de la reducción del 60% para empezar a amortizar?.

Ingresos: 5.000€
Amortización: 2.500€
Ingresos netos: 2.500€
Reducción 60%: 1.000€
IRPF (30%): 300€

Ingresos: 5.000€
Amortización 0€
Ingresos netos 5.000€
Reducción 60%: 2.000€
IRPF (30%): 600€

En 10 años:
IRPF amortizando: 3.000€
IRPF sin amortizar: 6.000€
Diferencia del valor de la vivienda sin amortizar versus amortizada: 25.000€

En una hipotética venta al mismo precio de compra, supondría declarar 25.000€ adicionales como beneficio de la operación. La cantidad amortizada.

Esos 25.000€ pasarán, no solo por IRPF 30%, sino del 37% y, tal vez, 48%.
Supongamos que pasan todos los euros por el 30%. Supondrá pagar mínimo 7.500€ en concepto IRPF en la venta dentro de 10 años.

Por tanto,
Persona que ha aplicado amortizaciones:
300€x10 años = 3.000€ periódicamente + 7.500€ el día de la venta.
Persona que no ha aplicado amortizaciones:
600€x10 años = 6.000€ periódicamente + 0€ el día de la venta

Diferencia:
10.500€-6.000€ = 4.500€
Es difícil que invirtiendo 300€ (diferencia de IRPF amortizando y sin amortizar) anuales en fondos Vanguard al 15% anual consigas una plusvalía de 4.500€

Un cálculo rápido sería ((300x10) / 2) * 2 , unos 3.000€ de plusvalía en Vanguard (el dividir por 2 viene de saldo medio en el periodo, y el multiplicar por 2 es un factor de 15% anual en 5 años, por considerar saldo medio).
Que frente a los 4.500€ supone "pagar de más 1.500€".
Además, la evolución del fondo Vanguard es aleatoria frente a los impuestos que son ciertos. Ya sería difícil que un fondo indexado rentase 15% anual la próxima década, pero oye, todo es posible.

Por tanto, mis conclusiones son:
Mientras esté la ventaja fiscal de la reducción del 60% NO interesa amortizar la vivienda.

PD. Estoy valorando solo el efecto amortización en los cálculos, nada de plusvalía municipal ni otras cuestiones.

¿Mejor expuesto?
Necesito que alguien más verifique esto y lo valide
Porque a día de hoy todos los gestores, cursos de inversión, etc... hablan sobre las bondades de la amortización pero en el escenario actual , yo no las veo tan evidentes.

Muy buena observacion.

Basicamente lo veo como tu tal como lo describes, ese 60% lo pierdes.

Lo que te tienes que asegurar es que en realidad sea asi:
- Que el 60% reduccion se aplique despues de la amortizacion
- Que no haya manera de reducir ese 60% en la amortizacion total en una futura venta

Saludos

Me cuesta seguirte y al final lo he tenido que leer en el PC en vez de en el movil.... Enhorabuena por el post. Me parece una reflexión muy interesante que debería ser revisada por algún experto eso si. 

Respecto a tus conclusiones:

"Mientras esté la ventaja fiscal de la reducción del 60% NO interesa amortizar la vivienda. "...  Siempre que se venda el inmueble. Muchos no tenemos intención de vender y nos viene muy bien un descuento a día de hoy aunque dentro de X años tengamos que pagar un plus.

Luego hay que tener en cuenta  que los ingresos del alquiler tributan sobre la base imponible (según lo que "cobres" desde el 19 al 45%) y la venta de un inmueble tributa al tipo fijo desde 19 al 23%. Hay más cálculos para hacer ;)

A la hora de la venta, Hacienda te aplica la amortización que pudiste aplicar aunque no la hayas aplicado.

jajaja. se acabo el debate.

Vale, entonces podemos decir que, de no  hacerlo, Hacienda te aplicaría la amortización mínima deducible (en base a los datos del catastro, valor de construcción & suelo) empleando la información que le has proporcionado en las declaraciones de renta (cuando indicas el número de días que ha estado la vivienda destinada a un uso u otro).

Como es probable que el coste total de adquisición del inmueble , menos el valor del suelo, sea superior al valor de construcción del catastro, y por tanto, la amortización deducible mediante este cálculo sea superior... entonces, estas interesado de aplicarte esta cifra en deducción.. por huevos como se dice.

Sino fuera por que Hacienda te aplica una amortización mínima deducible, estaríamos hablando que únicamente en el tramo máximo de IRPF general se llegaría a breakeven donde el IRPF marginal x reducción 60% para las rentas de alquiler sería igual al IRPF del ahorro en el momento de la transmisión, ganando además el coste de oportunidad de emplear ese dinero en inversiones alternativas.
48%*40%=19.2% que igualaría el tramo más bajo de IRPF del ahorro (19%,21%,23%).


Gracias Juan.

Y gracias Oscar, porque no había caído en la cuenta que las rentas de alquiler tributan a IRPF general y la ganancia patrimonial de la venta de un piso está gravado por el tipo del ahorro.

Dejo este fragmento que recoge lo que comentaba @juan-lackland
Con Hacienda hemos topado ...

Un ejemplo mas del poco respeto que tiene la mafia de Hacienda al contribuyente.

En cualquier pais serio, lo logico seria que si amortizas, pues luego rebajas adquisicion. De manera que no evitas impuestos.

En Espana rebajas adquisicion amortices o no. Increible.

Saludos

Hola buenas, 
A ver si me podéis ayudar.. 
Acabo de firmar un contrato de compraventa con una inmobiliaria, esta en representación de los dueños de la propiedad. Dicho contrato contiene un cláusula de arras penitenciales, sometida a la aceptación de la propiedad. Ahora los propietarios del inmueble se han retractado y no quieren venderme la propiedad a mi, sino a otros compradores, negándose a devolverme el dinero de las arras ingresado en su cuenta bancaria por duplicado. Mi pregunta es, ¿ es legal la cláusula añadida de someter las arras a la aceptación de la propiedad? ¿Pueden los dueños desistir del cumplimiento sin más?, es decir, ¿sin penalización alguna? Si yo hubiera desistido del cumplimiento, hubiera perdido lo dado en señal de arras, por lo que entiendo que, si la otra parte contratante desiste, también debería tener una sanción por incumplimiento, ¿o no es así? 
Espero podáis solventar mis dudas. 
Muchas gracias!! 

Pues añádele lo dicho por un famoso presentador de TV: llega diciembre y se llevan unos bonus que les permiten mandar al hijo a colegios extranjeros. 
Y lo que no dijo, eso sólo por firmar porque la gente no sabe que con quien trata es un simple machaca de quien se lleva el bonus por firmar.

Pregunta a Pelayo, abogado experto en inmobiliario:
   https://t.me/dchoinmobiliario

Muchas gracias!!