La odisea burocrática para alquilar una simple plaza de garaje (Caso Real)

Muchas gracias Juan.
Una última duda, ¿ hay que redactar un documento privado para constituir la Sociedad de Bienes ? 

¿ Si no hay que redactar el documento privado donde se asocia el nombre de la Comunidad de Bienes a los titulares, en el modelo 036 ?

Si ... documento privado y presentado en la Agencia Tributaria, pero como iniciamos con un capital, que no es obligatorio, también lo.presentamos a liquidar a La Generalitat, bajo el modelo 600 .. pero ello por el capital, que insisto no es obligatorio.

En el documento privado le dimos un nombre ... y derallamos quienes eran los representantes legales (los que firman) que podéis ser los 4 o solo 2 o tres .... y podéis considerar que las firmas sean solidarias (uno cualquiera) o mancomunadas, dos cualesquiera de los representantes.

Sé de una comunidad de bienes que son 7 personas, cosas de herencias  solo 6 son representantes ....el séptimo no lo es por razones que no vienen al caso, y las firmas son dos cualesquiera conjuntamente.

Si facturas a nombre de la CB ... y el emisor es dicha comunidad de bienes ... con su propia denominación .... la que indicamos en el contrato privado y la Agencia Tributaria nos aceptó. Los particulares no salen ....  

Lo del contrato verbal ... no sé, pero a la larga te garatizo lios.

En cuanto a retenciones, creo que si el alquiler anyal no llega a 900 euros, no las hay.. o si alquilas a particulares no empresarios, tampoco.

Por cierto, nosotros tenemos una cuenta en un banco a nombre de la comunidad de bienes.

Lo de Lackland es lo mismo.. como bien puedes observar.

En vuestro caso, no es necesario el documento privado (ni de otro tipo) para constituir la comunidad de bienes porque quedó constituida con la escritura pública de aceptación y adjudicación de la herencia. 
Igual que sirvió para registrar la comunidad en el Registro de la Propiedad, sirve para darse de alta en Hacienda y solicitar el NIF.

Sí, en el 036.

Juan Lackland y W. Petersen, muchas gracias por vuestras aportaciones, os agradecemos enormemente la ayuda que nos habéis prestado, nada que ver con la ayuda que hemos recibido en Hacienda, en la TGSS y en el Ministerio de Trabajo.

Voy a presentar a mis hermanos un resumen con todos los datos que me habéis proporcionado junto con otros que yo he recopilado. 

Os adjunto el resumen por si queréis hacer alguna aclaraciones o matizacines (que siempre serán bienvenidas). 

 

GESTIONES INICIALES

 

Contrato de alquiler: No es obligatorio redactar un contrato de alquiler pero, como comenta W. Petersen, es recomendable hacerlo.

 

Documento privado: Según la explicación de Juan, no hace falta redactar un documento privado puesto que la comunidad ya se constituyó mediante escritura pública. Como comenta W. Petersen, si queremos, lo podemos hacer.

 

Seguridad Social, INSS y TGSS: No hace falta hacer ninguna gestión ni darse de alta en el RETA.

 

Hacienda: Darnos de alta en el modelo 036. En la casilla 111 poner “retenedor”. Según W.Petersen, entre otras opciones, podemos poner que las firmas son solidarias y que todos somos representantes (es la opción que mejor nos viene a nosotros).

 

Comunidad de Madrid: En la sección de Tributos de la Comunidad de Madrid nos informaron que primero solicitamos el 036 en Hacienda y que para que Hacienda nos de el alta nos van a pedir el  impuesto de Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados, modelo 600. Nos dijeron que este impuesto está exento en la C. de Madrid pero que tenemos que cumplimentar el modelo 600 como exento y presentarlo junto con el documento privado de la constitución de la CB para que la C. de Madrid nos lo selle (supongo que con una copia de la escritura del Registro de la propiedad es suficiente). (C/ Martinez Campos nº 30).

  

 

GESTIONES DE FUNCIONAMIENTO

 

Mensualmente-Cobro del alquiler: Como comenta W. Petersen  el importe del alquiler lo mejor es ingresarlo en una cuenta a nombre de los cuatro titulares, por claridad y para evitar problemas con Hacienda. Nosotros ya tenemos una cuenta a nombre de los cuatro donde gestionamos los cobros y/o pagos de inmuebles que tenemos en común.

 

Mensualmente-Facturas: Debemos emitir una factura mensual donde se especifique el importe del alquiler + el IVA y enviársela al arrendatario. El emisor de la factura será la CB que se especificó en el alta en el modelo 036.

 

Trimestalmente-Iva: Debemos cumplimentar el modelo 303 e ingresar el IVA en Hacienda.

 

Anualmente-Declaración de la Renta: Cada uno de los cuatro hermanos debemos declarar el importe neto obtenido por el alquiler dividido entre cuatro. El importe neto se obtendrá del importe del alquiler descontando gastos (IBI, gastos de comunidad, derramas, etc.,) y amortización.

 

Anualmente-Declaración Informativa anual-Modelo 184: No lo tenemos que presentar porque no llegamos al mínimo de 3.000 euros.

 

Anualmente-Retenciones-Modelo 115: No lo tenemos que presentar porque no superamos los 900 euros imputados a un mismo arrendador, además el arrendatario es un particular no una empresa.

 

NOTA: Aunque no creo que influya en en el resumen anterior, os quería comentar que la plaza de garaje no está segregada por lo que no tiene una referencia catastral individualizada. La plaza tiene una referencia catastral cuyo titular es una Comunidad de Propietarios donde están incluidas otras plazas. De todas formas, en el registro de la propiedad está inscrita a nuestro nombre (de los cuatro titulares) con el porcentaje de participación en la Comunidad de Propietarios que nos corresponde.

 

Las derramas de mejora de la finca suponen mayor coste del valor de la finca, no es gasto, va por amortización, lo que es gasto son las cuotas ordinarias .....

Hace ya tiempo escribí esto en mi blog ...mucha cosa no te servirà, porque está pensado para quien tiene varias unidades en aqluiler, pero es posible que de ahí saques algo que pueda interesarte ... son exactamente 3 post de blog, primera, segunda y tercera parte, te los pongo por orden:

https://www.rankia.com/blog/economia-domestica/3146134-actualizaciones-entradas-2012-inmuebles-alquiler-i-222
https://www.rankia.com/blog/economia-domestica/3147065-actualizaciones-entradas-2012-inmuebles-alquiler-ii-223
https://www.rankia.com/blog/economia-domestica/3148541-actualizaciones-entradas-2012-inmuebles-alquiler-iii-224 

Aunque se publicaron en mi blog, conte con la colaboración del forero Jtorres, que también tiene algunas fincas en alquiler, además de ayoda de foreros que dominan la fiscalidad, (Empty) que de forma similar a Juan Lackland, esta parte la conoce mejor que yo.  

Me parece todo correcto, salvo que la gestión en la Comunidad de Madrid no creo que sea necesaria porque la escritura pública de aceptación y adjudicación ya implicó todos los impuestos correspondientes.
Por lo demás. sólo recordar que, a efectos de IVA, es deducible el IVA soportado que esté debidamente documentado en facturas de gastos. Supongo que habrá pocas, pero no conviene olvidarlo porque supone un ahorro.
Que la plaza de garaje no esté segregada, no influye para nada. Razón de más para hacer el contrato por escrito y dejarla bien identificada.

 

A continuación resumo todo lo recopilado en este hilo por si sirve de ayuda a otros foreros que tengan dudas o desconozcan los trámites a realizar para alquilar una plaza de garaje no asociada a una vivienda. Aunque está particularizada para nuestro caso particular creo que puede servir de ayuda en otros casos. 

 

 

A tener en cuenta que esta guía está particularizada para el alquiler de una plaza de garaje con las siguientes características: 

 

1º/ La plaza de garaje no está asociada a una vivienda por lo que se rige por el código civil y mercantil. Si está asociada a una vivienda se rige por la LAU. 

 

2º/ La plaza de garaje fue recibida en herencia por cuatro hermanos (a partes iguales) y en su día se abonó el Impuesto de Sucesiones y se inscribió en el Registro de la Propiedad. 

 

3º/ La plaza está situada en la Comunidad de Madrid. 

 

4º/ La plaza se quiere alquilar por un importe entorno a 60-65€/mes IVA incluído. 

 

Esta guía, ha sido posible por la colaboración y las aclaraciones de los foreros Juan Lackland y W. Petersen, a los cuales agradezco su ayuda y apoyo. 

 

 

Contrato de alquiler: No es obligatorio redactar un contrato de alquiler pero, como aconsejan Juan Lackland y W. Petersen, es recomendable hacerlo. 

 

Documento privado de constitucíón de la CB: Según la explicación de Juan Lackland, no hace falta redactar un documento privado puesto que la Comunidad de Bienes, de hecho, ya se constituyó en su día mediante escritura pública. Como comenta W. Petersen, es opcional, si queremos, para mayor claridad lo podemos hacer. 

 

Seguridad Social INSS y TGSS: No hace falta hacer ninguna gestión ni hay que darse de alta en el RETA. 

 

Hacienda: Nos tenemos que de alta en el modelo 036. Tener especial atención a la casilla 111 para poner “retenedor” (no trabajador, ni empresario). Según W.Petersen, entre otras opciones (para otra opciones ver sus aclaraciones), podemos poner que las firmas son solidarias y que todos somos representantes ( en nuestro caso es la opción que nos viene mejor). 

 

Comunidad de Madrid: En la sección de Tributos de la Comunidad de Madrid nos informaron que primero solicitemos el 036 en Hacienda y que para que Hacienda nos de el alta nos van a pedir el  impuesto de Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados, modelo 600. Nos dijeron que este impuesto está exento en la C. de Madrid pero que tenemos que cumplimentar el modelo 600 como exento y presentarlo junto con el documento privado de la constitución de la Comunidad de Bienes para que la C. de Madrid nos lo selle en la calle Martinez Campos nº 30. Supongo que con una copia de la escritura del Registro de la propiedad es suficiente. Juan Lackland nos apunta que cree que no es necesaria esta gestión porque cuando se pagó el Impuesto de Sucesiones y se inscribió el inmueble en el Registro de la Propiedad ya se abonaron los impuestos correspondientes. 

 

Mensualmente-Cobro del alquiler: Como comenta W. Petersen  el importe del alquiler lo mejor es ingresarlo en una cuenta a nombre de los cuatro titulares, por claridad y para evitar problemas con Hacienda. Nosotros ya tenemos una cuenta a nombre de los cuatro donde gestionamos los cobros y/o pagos de los inmuebles que tenemos en común. 

 

Mensualmente-Facturas: Debemos emitir una factura mensualmente donde se especifique el importe del alquiler + el IVA y enviársela al arrendatario. El emisor de la factura será la CB que se especificó en el alta en el modelo 036. 

 

Trimestralmente-IVA: Debemos cumplimentar el modelo 303 e ingresar el IVA en Hacienda. 

 

Anualmente-Declaración de la Renta: Cada uno de los cuatro hermanos debemos declarar el importe neto obtenido por el alquiler dividido entre cuatro. El importe neto se obtendrá del importe del alquiler descontando gastos (IBI, gastos de comunidad, etc.,) y amortización. Como bien apunta W. Petersen las derramas, en general, no se pueden imputar como gastos, se considerarían inversiones que aumentan el valor del inmueble por lo que ya se tienen en cuenta en las amortizaciones. 

Juan Lackland nos recuerda que, a efectos de IVA, es deducible el IVA soportado que esté debidamente documentado como facturas de gastos. Aunque posiblemente sean pocas facturas conviene no olvidarlo. 

 

Anualmente-Declaración Informativa anual-Modelo 184: No lo tenemos que presentar porque, en el caso analizado, no llegamos al mínimo de 3.000 euros/año. 

 

Anualmente-Retenciones-Modelo 115: No lo tenemos que presentar porque en el caso analizado no superamos los 900 euros/año imputados a un mismo arrendador, además el arrendatario es un particular no una empresa. Es decir, que si no se superan los 900 euros imputados a un mismo arrendador, o bien, el arrendatario es un particular no hay que presentar el modelo 115. 

 

NOTA: No soy abogado ni soy un experto por lo que si alguien observa algún error o quiere hacer alguna rectificación o realizar algún comentario, su aportación será muy bien recibida. Solo pretendo aportar mi granito de arena y facilitar los trámites, en la medida de lo posible, a aquellos que se encuentren con el mismo problema burocrático que nos hemos encontrado nosotros.

Agradezco la ayuda y la colaboración de Juan Lackland y de W. Petersen.

Si tenéis varios inmuebles en común, al margen de este parquing ... digamos 3 o 4 .... repito, sin ser obligatorio, yo me plantearía tenerlo todo en una CB ....  

De hecho con mi pareja así lo tenemos .. y en la CB hay las fincas con IVA y las otras ... eso sí, lo que no factura IVA no puede deducirse tal IVA de los gastos, y el impuesto se considera como mayor coste de la obra, reoaración o servicio.

También influye mi formación contable, no ejerzo de contable, pero si superviso la contabilidad y me ocupo de presupuestos y financiación, con lo cual mis conocimientos contables hacen que sea mas sencillo para mi, llevar "las cuentas" bajo una CB... y en las dos ocasiones que tuve revisión fiscal limitada a unos detalles, fue muy simple acreditar el tema.

Ahora bien, yo también me confecciono el IVA y el 184, que si tuviera que contratar a asesor fiscal, el coste hay que  considerarlo.

En vuestro caso, "si lo meteis todo en una CB", por volúmen total, si tendréis que presentar el 184.

Aparte de esta plaza, tenemos, una vivienda y una plaza de garaje de carácter vacacional, en la playa, pero no las alquilamos, ni pensamos alquilarlas, las tenemos para disfrutarlas entre los cuatro. 
Supongo que en nuestro caso, lo mejor será dejar al margen los inmuebles vacacionales puesto que no tienen ingresos por alquiler. Todos los años las incluimos en la declaración de la Renta donde Hacienda imputa un rendimiento inmobiliario (entre cuatro) pero es mínimo.

En este caso no podeis ....

W. Petersen, con lo de "En este caso no podéis ...",¿te refieres a que en nuestro caso es mejor que la vivienda y la plaza de garaje vacacional no las incluyamos en la CB?

No ...porque es para uso propio ... la idea de crear una  cb, es para gestionar las rentas
... por tanto lo vacacional con poner en el irpf como vivienda a disposición de sus titulares en la parte que os  corresponde, problema resuelto

OK. Gracias.