¿Está sobrevalorado el comprar casa para vivir?

S&P 2015: 2100. Hoy: 4100. ETF S&P 2016: 208. Hoy 411. 

Y eso que has cogido el momento más bajo del mercado inmobiliario madrileño y lo has comparado con un momento que, desde mi punto de vista, muestra una burbuja.  

Con la ventaja de que un ETF o un fondo de inversión indexado a cualquier índice puedes liquidarlo si baja,  como un stop-loss. Es totalmente líquido, así que en el momento en el que entras en pérdidas o baja un % sobre el máximo alcanzado lo liquidas y a otra cosa. 

Saludos

Saludos 

Desde mi punto de vista, el precio de la vivienda tenderá a subir, seguramente por encima de la inflación y habrá momentos de crecimiento exuberante (aunque ojo, que estamos a precios del metro cuadrado de 2004) .A largo plazo, en mi opinión, hay otros factores que también empujan en su contra:

- Las nuevas casas cuestan menos fabricarlas (evolución tecnológica)
- La población española no está creciendo a buen ritmo, se espera que seamos 1 millón más en 2035. Puede que la gente demande más pisos, pero desde luego mucha más gente no va a haber.
- El PIB tampoco está creciendo a gran ritmo.
- Ya partimos de precios relativamente altos. Los cap. rates en países como Estados Unidos o Canadá están mucho mejor. Ya se puede invertir en REITs de aquella zona, y quizás algún día se pueda invertir directamente en equity y deuda de proyectos inmobiliarios americanos. Tal como están las valoraciones, parte del dinero que se está invirtiendo en España debería fluir hacia estos países (en cuanto abran Fundrise o CrowdStreet a inversores internacionales yo lo tengo claro).


Yo no se si el S&P500 te va a dar rendimientos a largo plazo de más del 5%, desde luego todo apunta a que sí y desde luego los fundamentales son más sólidos. Y si no es el S&P500, el FTSE Global All Cap Index Fund que esta más diversificado, o el que quieras. Desde luego, si las mentes más brillantes del mundo, con capital , recursos y motivación no son capaces de incrementar los beneficios  por encima de un 5% anualizado en los próximos 40 años, tenemos un problema con este sistema. 

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@juan-lackland Muy cierto, ese dinero que te ahorras del alquiler (neto de costes no recuperable ligados poseer el piso) son ´dividendos´ libres de impuestos, y esto es una ventaja importante a favor de comprar. También depende mucho de donde vivas. Es cierto que a los gobernantes de turno de la mayoría de países les gusta dar más beneficios fiscales a bienes inmobiliarios vs otro tipo de activo. Aun así hay existen geografías con muy buenas condiciones.

Aquí en el Reino Unido tenemos la ISA, que nos permite invertir hasta £20k al año sin tener que pagar luego ni dividendos ni impuestos de ganancia de capital. Con 20k al año tienes bastante munición para el largo plazo. Es mas o menos equivalente a la Roth IRA en Estados Unidos. Inviertes dinero por el que ya has pagado antes income tax, pero luego no pagas nada por los rendimientos de ese capital, y puedes retirarlo cuando quieras, es muy liquido (si lo retiras pierdes la bonificación eso si).

Luego están los fondos de pensiones. Hasta £40k al año libres de pagar income tax (IRPF en España), con lo que si ganas bien te ahorras un 45% en una base que va a componer durante mucho tiempo (pagas al retirar, pero bastante menos y sobre una base mucho mayor). Hay  pension match, parte te lo pone el empleador, tipo US con la 401k. Puedes retirar el capital a los 55. En caso de que no cubras los 40k, puedes hacer un roll forward del tax allowance de hasta 3 años (hasta 120k). Vamos, que hay una caída fuerte en el mercado de las equities, puedes meter munición a tope .

En fin, hay muchos sitios donde los retornos de las inversiones financieras no tienen una fiscalidad tan mala.

Y te voy a dar la razón en algo. Creo que hay personas y situaciones vitales en las que si merece la pena comprar una vivienda para residir en ella. No como inversión, sino para vivir, y asumiendo que a lo mejor no es la inversión ideal. Eso si, desde mi punto de vista depende de muchos factores:
- Tener muy claro que vas a vivir ahí durante varias décadas, porque los impuestos cada vez que compras o vendes son una barbaridad. 
- Tener muy claro que siempre, pase lo que pase,  vas a poder pagar la hipoteca, lo peor que te puede pasar es no tener casa y que te quede una deuda. 
- Tener muy claro que esa es la vivienda que vas a necesitar durante varias décadas, nada de aumentar la familia en cuatro miembros si solo hay un dormitorio. 
- Hacer las cuentas reales, no las de alquiler frente a cuota de hipoteca, porque esas son cuentas irreales, y son las que hace la mayor parte de la gente. 
- Tener muy claro que no vas a poder acceder a una vivienda en propiedad de ninguna otra forma (herencias, regalos, etc), porque esto disminuye el tiempo que vas a necesitar vivir de alquiler y hace que las ventajas sean menores.
- Saber que no vas a necesitar el dinero para otra cosa. El límite es el sueldo que tienes, la cosa no da para más, y en el momento en el que a los jóvenes se les dice que se compren una casa es también el momento en el que se forman familias, se tienen hijos, se pagan un montón de gastos. Realmente compensa estar con el agua al cuello durante dos décadas para tener una casa cuando te jubiles? No lo tengo nada claro. Y esto no es baladí. Tengo el caso de alguien cercano que su familia tiene un importante patrimonio inmobiliario. Dos pisos en una de las ciudades más caras de España y dos casas en el pueblo. Pues esta persona, que pasa bastante de los 30, en varias ocasiones se lamentó amargamente de que en lugar de tener uno de los pisos, que les da limpios 900 mensuales, no lo hubieran vendido por el medio millón que cuesta y le hubieran pagado la carrera en Estados Unidos a los dos hermanos, porque dice, y creo que tiene razón, que ahora estaría ganando lo que vale el piso en 1-2 años, en lugar de cobrar 40000 anuales. 

Y si todo eso se cumple, pues si, entonces me parece bien. El problema es que en muchísimos casos no se cumple todo eso. Se suele cumplir en ciudades de provincias y pueblos. En ciudades grandes por lo que conozco no. 

Saludos

Para mi los experimentos con gaseosa. Al menos una vivienda hay que tener en propiedad porque pagar un alquiler jubilado o que tengas que estar de mudanzas no lo veo. Que después de tener una en propiedad quieres jugar a las casitas, invertir en bolsa o en oro eso ya cada uno

La ventaja de la vivienda es que además de la revalorización,  está la utilidad por su uso, con lo cual cabe aprovecharla sin vender. Creo que cualquier fondo, mientras no vendas, no hay rentabilidad.
Vuelvo a insistir en que referirse a un fondo en concreto no aporta mucho, es como si yo me refiero a un edificio en concreto.
Por cierto, ¿ese fondo que citáis no paga comisiones por depósito? Hace muchos años que dejé de interesarme por los depósitos por lo que soy un ignorante, pero supongo que habrá alguna comisión de mantenimiento.

Las comisiones de los ETFs o los fondos indexados normalmente son muy bajas, inferiores al 1%. Hay múltiples opciones y por supuesto puedes elegir alguno con comisiones bajas. 

Con respecto a la rentabilidad. Hay incluso fondos que reparten dividendos, con lo que no tienes que vender para obtener rentabilidad, y siempre puedes vender una parte y mantener el resto si quieres recoger beneficios. Pongamos que compras 10 ETFs al S&P. Pagas 1000 euros.  En un año valen 1100, puedes continuar con todo invertido o vender 1 ETF y quedarte con 990 euros invertidos y 110 en tu cuenta (y pagas impuestos solo por los 10 euros de ganancia en ese ETF). 

Saludos 

En realidad no me refería a las propias comisiones de los fondos, sino a lo que te cobra el banco por tener tu fondo en depósito. No sé si eso ha cambiado pero hace años era como las acciones en depósito, el banco te cobraba por tenerlos en la cuenta de valores.
En cuanto a  vender una parte del fondo para recoger beneficios es como si vendo una habitación de la vivienda (conozco un caso).

Lo que te cobran por mantenimiento depende del broker o banco que uses. El mio no me cobra nada por mantenimiento. Operando con otro broker hace años pagaba 12 euros por mantenimiento de toda la cartera anualmente. Creo que eso no da ni para la tasa de basuras de un piso, la diferencia es importante. Además de que esos gastos los deduces de lo que ganes, cosa que con el Ibi de un piso en el que vives no puedes hacer.

 

Y bueno, si, puedes vender una habitación, o dos o tres, no te digo que no, pero reconoceras que es más sencillo vender un ETF, una acción o parte de un fondo de inversión que encontrar un comprador para una habitación de un piso. 


Saludos

Muy interesante tu aporte. Hay que ver la cara y la cruz de cada inversión.

A lo que nos referíamos es a poseer una parte de la capitalización mundial total. Un fondo indexado diversificado con las mayores 7,000+ empresas del mundo cotizadas, por ejemplo. En general, el coste de mantener estos fondos es muy bajo. 

Es como si tuvieras una parte de todas las viviendas del mundo, diversificas todo riesgo idiosincrático asociado a tener una acción en concreto (o un activo en concreto). Cuando tienes solo una casa, este riesgo no lo puedes diversificar. 

Un Saludo

Si inviertes en equity tienes que asumir que el valor de ese fondo puede caer más de un 40%, y que en mas de dos o tres etapas de tu vida como inversor esto va a pasar.

Cuanto más caiga, más barato vas a poder comprar las unidades de ese fondo con visión de tener buenos rendimientos a la larga. Estos fondos de equity son un maratón a largo plazo, no una carrera a corto, y no son para todo el mundo. No hablo de fondos gestionados activamente por gestores en donde ellos mismos hacen stock picking y seleccionan los valores. Hablo de fondos pasivos que representan el mercado en su conjunto.

La volatilidad es parte del camino, no creo que sea sano revisar la cotización todas las semanas tampoco. Es como si compras el piso y te estás preocupando de su valor de mercado cada dos o tres días. Aun habiendo invertido todo antes de las caídas de mas del 50% de la burbuja .com, hubieras acabado con mucho más capital a día de hoy (de haberlo aguantado mientras la mayoría se salía). Esperar retornos mejores o peores a menos de 10 años es bastante especulativo cuando te metes en el mundo de las equities, a largo plazo, sin embargo, suelen funcionar muy bien. Como dijo Benjamin Graham: 'En el corto plazo, el mercado de acciones se comporta como una máquina de votar, pero a largo actúa como una báscula'.

Un saludo,

Yo veo una caída superior al 20% sobre el máximo alcanzado, y probablemente del 15%, vendo, me quedo un par de meses en liquidez y luego vuelvo a comprar. No me interesa tardar 10 años en esperar a tener ganancias, prefiero proteger las ganancias y evitar lo máximo posible las pérdidas.

Saludos 

España es un infierno fiscal, no tenemos ni la ISA, ni el Roth IRA, ni el 401k, ni nada que permita tener ningún tipo de ahorro fiscal o exención. Es pagar, pagar y pagar...

Y aquí una de las fuentes primordiales de ingresos del estado consiste en gravar la propiedad inmobiliaria. Por esa razón tener inmuebles en España cuando todos sabemos que los impuestos no harán más que aumentar y que España puede ser rescatada de nuevo, es arriesgado.

Fíjate si España será un infierno fiscal, que pagamos el impuesto de hidrocarburos que grava los carburantes, y además el impuesto de circulación, y los jetas de los políticos españoles quieren que paguemos además por usar autopistas y autovías! Y entonces para qué pagamos los otros dos impuestos????

Sobre las técnicas constructivas: tengo solares y espero que por ahí pueda venir algún ahorro de costes en el futuro, aunque soy escéptico. Piensa que ahora hay gasolineras automáticas donde uno mismo se echa el combustible y encima paga en el cajero automático, sin que haya nadie atendiendo.. y el precio de la gasolina es tan caro como lo ha sido siempre.

Esta tendencia se está trasladando al resto de comercios, con la aparición de las cajas de autopago... los consumidores estamos haciendo el curro gratis a esas empresas sin obtener ninguna clase de ahorro o descuento. Por eso, aunque lo lógico es pensar que los costes de construcción bajarán en el futuro, yo no lo tengo tan claro.