¿Está sobrevalorado el comprar casa para vivir?

No puedes multiplicar el precio actual (1.400€) de alquiler por los 47 años. ¿A cuanto se alquilaba un piso similar al tuyo en 1974? 
Y mira que yo en lineas generales soy favorable a comprar para vivir, y me repatea pagar un alquiler mensual (porque vivo de alquiler) y el dia que me tenga que ir de donde vivo actualmente tendre un 0% de propiedad pero... seamos rigurosos con los datos.

Sin numeros no aclaramos nada.
No me remonto al pasado quiero estar en el presente.
Seamos rigurosos con los datos y pongamos una vivienda para vivir.
Propietario tiene 30000 euros y Alquiler también.
Propietario compra un piso que le vale 150000 en total, financia 120000 y paga cada año de comunidad, seguro e ibi  725 euros, de interés fijo 1,7% son 2040 euros, en total y para redondear 3000 euros al año salen de su bolsillo
Alquiler alquila un piso similar por 700 euros al mes, paga unos 8400 euros al año y como tiene invertidos los 30000 euros al 6% de interés saca 1800 euros menos la retención unos 1500. Cada año está obligado a sacar de sus ahorros unos 4000 euros y 3000 de su bolsillo.
Cuando han pasado 5 años Alquiler no tiene nada y Propietario tiene lo que vale su parte de piso unos 20000 si no se ha revalorizado nada, menos si los pisos han bajado y más si han subido.
A medida que pasan los años Propietario cada vez tiene mas y Alquiler menos.
Cuando se jubilen tendran una pension similar, pero Propietraio tiene una casa donde vivir y Alquiler no y tiene que pagar un alquiler, su pension se ha quedado reducida a la mitad.

El precio de alquiler, toda mi vida ha tenido que ver con la capacidad de pago de los inquilinos. En estos años que han pasado, la habido periodos de inflación muy grande, hasta del 30% . Yo he pagado hipotecas a tipo fijo ( las que se hacian hace muchos años ) hasta el 22%. Pero la relación Ingresos/alquileres ha sido siempre constante. Los cálculos a futuro y a pasado siempre son ficticios.pero te da una buena idea de como va la realidad. A mi edad hay mucha gente que cobra una pensión y paga un alquiler, y éste se actualiza a cada finalización de contrato. Al final, una parte de tu pensión la cobra tu arrendatario. Este es un argumento muy claro para acabar comprandote tu vivienda.
 

La única parte negativa que veo yo en el caso de comprar una vivienda para vivir (no para alquilar) es que, pasado un tiempo, vengan mal dadas y no puedas hacer frente al pago de la hipoteca, perdiendo la vivienda y posiblemente quedándote una deuda pendiente.
Ese riesgo merece un estudio y reflexión sin prisas antes de meterse en la operación.

  Hola, 
 
El tema es que con ese ejemplo no estás teniendo en cuenta los gastos de transacción. En el año 0 tu equity en el piso no es de 30k. En 5 años el dueño del piso a penas ha recuperado los costes de transacción, no ha generado tanto equity. 
 
Otro problema son los gastos de mantenimiento, reparaciones y CAPEX. Si tienes que invertir 10k en el piso cada X anos, tienes que incluir eso en tu valor anualizado. No todos los gastos son IBI, intereses y comunidad. 
 
Otro tema es que los 6% de interés para el caso del inquilino son intereses compuestos. No estamos hablando de retirar nada, el que alquila lo pone en el índice y deja que los propios intereses sigan componiendo con el paso de los anos. Esto es clave. La curva del interés compuesto es exponencial.
 
El inquilino al final del año 5 tiene 40,147 euros de capital, al final del año 10 53,000 euros, y en el año 20 96,200, y el año 30 172,000 (figuras pre impuestos). Lo de que el inquilino acaba sin nada no es cierto.
 
En tu ejemplo, puede tener sentido el comprar, pero está al límite, no es una decisión clarísima desde un punto de vista puramente económico. Existe una regla no escrita la regla del 5%, que tiene en cuenta el coste de oportunidad de la cartera promedio invertida en activos tradicionales como acciones, bonos. Esta regla dice que si divides tu alquiler anual entre 5% te sale el valor orientativo de cuanto deberías pagar como máximo por la compra de una vivienda semejante. En tu ejemplo 8400/0.05 = 170,000 euros. Está al límite, pero puede tener sentido comprar a ese precio. Pequeñas variaciones en los supuestos hacen que el límite suba o baje, pero en general, no parece mala compra.
 
Es algo muy personal al estar tan al límite, en mi opinión. Ahora bien, sin ser un experto en real estate Espanol, creo que pocas casas en buenas zonas cumplen ese criterio ahora mismo. Si lo crumple, bien por el comprador. 

Muy importante. Ya no solo eso, la presión de tener equity negativo en un activo tan importante es brutal.

He tenido ex-companeros, que en 2009 y 2010, en Estados Unidos, trabajando en banca de inversión y ganando figuras al norte de los 250k al ano se metieron en un buen lío con temas de equity negativo. Cuando ves que las empiezan a haber rondas de despidos en tu trabajo y que en tu piso, ya no solo pierdes el valor del depósito y todo tu equity, sino que tienes que pagar por venderlo en caso de perder el trabajo y no poder hacer frente a la hipoteca... cuidado. Obviamente en este caso tienes un incentivo para quebrar y que el propio banco se quede tu piso. Lo mas normal si puedes pagar es renegociar la parte de la deuda. Incluso si no pierdes el trabajo, vas a vivir con la soga al cuello hasta que pase la tormenta. Es lo que tiene las compras apalancadas si adquires el activo cerca de una corrección.

Sin duda, la proteción a la inflación si tienes el piso es grande. Además, los alquileres han estado subiendo bastante por encima del CPI. Al precio justo, la vivienda tiene mucho sentido, y más si no eres disciplinado o no tienes acceso a una educación mínima en temas de finanzas e inversión. 

El tema aquí es comparar un inversor inteligente vs un comprador de una vivienda. No hablamos de la persona promedio. La persona promedio no invierte el valor del deposito en fondos diversificados de bajo coste (con suerte lo invierte en productos de dudosa calidad), ni hace el esfuerzo para ahorrar e invertir a principios de cada mes. Para la perona promedio comprar va a ser mejor la mayoría de las veces, incluso si el precio no es el mejor. Para acabar sin equity a los 60 anos, mejor comprar y acabar con la equity del piso. 

Ahora bien, si eres un inversor inteligente disciplinado, la fuerza del interés compuesto más el hecho de que los equities a largo plazo se comportan mejor que los bienes inmobiliarios está a tu favor, y alquilar puede tener mucho sentido. 

Yo también he conocido quien ha invertido en Bolsa con préstamos bancarios y se ha arruinado para toda la vida. Por eso, a la hora de comparar inversiones conviene no forzar las cosas y tratarlas con un mínimo de objetividad. 
Lo mejor es invertir en vivienda para vivir autofinanciando (sin recurrir a préstamos) pero como eso queda fuera de las posibilidades de la mayoría, cabe hacerlo con hipoteca. Pero hay que valorar el riesgo. 
Por cierto, si la vivienda es para vivir, que haya un momento en que baje su valor de mercado y el capital pendiente sea mayor que su valor sólo genera problemas sicológicos a quien sea impresionable con ciertos números. La utilidad del bien sigue siendo la misma porque la vivienda no encoge cuando baja su valor y a largo plazo se recupera. No teniendo que especular, da igual las oscilaciones que puede tener a corto y medio plazo. Por ejemplo, en Madrid, el precio del boom de la construcción se va a recuperar en pocos años si sigue el ritmo actual.

Hola,
Contestas a mi comentario y aunque me da la impresión que no lo has comprendido, comienzas a darme lecciones.
Si tengo en cuenta los gastos de transacción y por eso digo “vale 150000 en total”. En el año 0 el peso de mi inversión neta es 20000 euros, porque 10000 son los gastos de la compra.
Cada año digo que pago 3000 euros para intereses, seguro e ibi. Si estoy teniendo en cuenta los gastos de mantenimiento que no son los miles de euros que tú te quieres imaginar.
La función del capital con interés compuesto es exponencial, pero no te has enterado. El año 1 el propietario tiene que pagar 3000 euros para vivir en la casa, pero el alquilado tiene que pagar 8400.
Para igualar el esfuerzo económico de ambos, el alquilado debe poner los 3000 euros que pone el propietario mas 5400 euros mas que debe sacar del fondo. Como el fondo ha producido 1800, hay en el fondo 31800 y hay que sacar 5400 para pagar alquiler, que después de impuestos hace que en el fondo solo queden 26000 euros.
El propietario al final del año 1 tiene 20000 euros en el piso y el alquilado 26000 en el fondo.
Al final del año 2 el propietario tiene 20000 euros y el alquilado unos 20500 euros.
Al final del año 3 el propietario tiene 20000 euros y el alquilado 15000 euros.
Al final del año 5 el propietario tiene 20000 euros y el alquilado nada.
Al final del año 6 el propietario tiene 20000 y el alquilado -8400 euros.
Al final del año 20 te dejo que hagas la cuenta tú, el inquilino ha pagado el piso completo pero no tiene nada.
Todo lo anterior es con el supuesto de que el piso ni sube ni baja de precio.
Por cierto me considero inversor disciplinado y con exito, pero en mi patrimonio hay un 40-50% de inmobiliario. No conozco a nadie de mi entorno que tenga dinero y viva de alquiler.

Coincido plenamente en  que apalancarse para invertir no es bueno. Desde mi punto de vista hay dos situaciones que no tienen nada que ver:
- tengo x dinero y lo invierto. Pon aquí Bolsa, pisos, fondos de inversión, etc, etc. Podemos discutir que da más retorno, que se revaloriza más o que tipo de inversión le va más a cada uno, pero aquí hay una característica común: tienes x dinero. Si yo pierdo TODO lo que tengo invertido te puedo asegurar que gracia me va a hacer bastante poca, pero mañana tengo que comer, donde vivir, mi hijo va a ir al colegio y ropa y zapatos no van a faltar. 
- pido dinero prestado para invertir. Aquí empiezan los problemas. Nadie (o casi nadie) esta libre de perder su trabajo, ponerse enfermo, quedarse viudo, etc, etc. Y cuando ocurren esas cosas el dinero con  el que contabas todos los meses se reduce y tu tienes que pagar una deuda. 


El problema que yo le veo al inmobiliario es que la mayor parte de la gente invierte con apalancamiento. Si yo pierdo dinero con las acciones  tengo que vender en pérdidas o directamente pierdo el 100% de lo que he metido en una acción estoy perdiendo dinero que tenía. Si por el motivo que sea tengo que vender un piso por debajo de su precio estoy perdiendo un dinero que no tenía y puedo quedarme con una deuda. Es una situación muy distinta. 


Desde mi punto de vista hay mucha gente que contrata una hipoteca y adquiere deudas que multiplican su sueldo bruto anual con una alegría pasmosa, y ahí aparecen problemas serios. 

Saludos 

No estoy aquí para dar lecciones, estoy aquí para abrir el debate. Discúlpame si el tono no fue el adecuado.

No podemos comparar peras con manzanas. En tu ejemplo, estas descontando el valor irrecuperable del alquiler del capital total del lado del que alquila, y obviando los costes irrecuperables (IBI, interés de la hipoteca, mantenimiento, reparaciones y demás) del lado del que compra. Aunque los costes irrecuperables fueran solo 3,000 euros (que desde mi punto de vista son mayores), no los estás descontando del equity del propietario. Sin embargo, si que descuentas del capital total los 8400 de costes irrecuperables del lado del inquilino.

En vez de hacer proyecciones, que son más engorrosas, lo que podemos hacer, es comparar costes irrecuperables con costes irrecuperables.

Los costes irrecuperables por parte del inquilino son los costes de alquiler.
Los costes irrecuperables por parte del que compra son: IBI, Mantenimiento y Coste de Capital (incluye el coste de la deuda o interés y el coste del equity/oportunidad)

Desde mi punto de vista, los costes irrecuperables del comprar son mayores de lo que propones ya que:
1. El mantenimiento no lo cubre solo la parte de la comunidad, suele ser mayor. Voy a suponer un 1% del valor del activo
2. No estoy puesto en temas de hipoteca en Espana, pero pagar un 1.3% de intereses en una hipoteca tipo fijo con ese apalanamiento me parece poco. En simuladores de hipoteca me proponen un 1.9% o 2%.

Otros componentes:
El coste del equity, si quieres lo bajamos a un 5% (6% de la cartera diversificada menos un 1% de revalorización media del anual del piso).

Calculo total de costes irrecuperables lado de la compra
El coste de capital es ~0.2*5% + 0.8*1.9% = 2.5%
El coste de mantenimiento es 1%
El IBI es el 0.5%

El coste irrecuperable es un 4% en el ejemplo pues.

En este caso concreto, y con los supuestos que he cogido, el coste irrecuperable de la compra es menor al del alquiler. El alquiler mensual que supondria coste semejante a comprar sería de 500 euros (150,000*0.04/12). En este caso concreto, comprar parece una buena opción.

La regla del 5% asume que el coste de capital es algo mayor. Como los tipos ahora mismo son muy bajos y el IBI es relativamente bajo es Espana, usar un 4% o 4.5% igual se ajusta algo más a la realidad de hoy en día. Yo personalmente no utilizaría menos de un 4%.

Alquilar no es tirar el dinero mientras sepas qué hacer con el diferencial de capital y mientras no puedas encontrar en tu region una casa como la del ejemplo. En Vigo ya te digo que lo que, por regla general, yo  vi al menos, no compensa desde un punto de vista estrictamente económico. Lo que valore cada uno a poseer su propio inmueble o la flexibilidad de alquilar ya es otro tema. Muchos pisos que los alquilas por 500 con un valor de mercado de 200k, Esa es la tónica general a no ser que te vayas a zonas de extrarradio.

A mi me encanta el real estate, que parece que estoy dando la impresión de que soy pro-alquilar a muerte. Si puedes encontrar buenos pisos para vivir en esos términos en tu zona, vete a por ello si es lo que te gusta.

Estamos comparando peras con peras.
Dos personas que viven en un piso igual.
No sabes nada de España pero pones en duda lo que se te dice.
Un gasto de mantenimiento del 1% del coste del activo es una barbaridad, piensa un piso de un millon pagaria 10000 al año que son 833 euros mensuales, lo normal es que estos pisos paguen unos 250 euros al mes de comunidad con portero 24 horas, calefaccion , etc.
Un piso de 140000 sin calefaccion, portero, etc paga unos 40 euros al mes de comunidad.
El ibi de un piso de un millon son 1500 euros/año y de un piso de 140000 son 120 euros/año.
El coste de la hipoteca, te pongo enlace:
https://www.openbank.es/hipoteca-tipo-fijo
1,7% sin condiciones y 1,3% con condiciones.
El debate esta bien si vamos a aprender de los demas y en este caso te doy dando datos reales.
El que compra paga intereses 120000*0,017=2040 mas 480 de comunidad mas 120 de ibi mas 360 para imprevistos en total 3000.
El que alquila paga 8400 euros/año, que son 5400 euros mas al año.

Muchos inversores hacen esto, que es lo mas rentable. Compran para alquilar donde esta barato y el alquiler alto, y eso ocurre fuera del centro de las grandes ciudades. Luego para vivir lo hacen de alquiler en el centro de las ciudades o barrios caros, donde el precio de la vivienda esta disparado, pero el alquiler resulta barato comparado con el precio de venta. Con lo que sacan de los alquileres que tienen en los extraradios de la ciudad, les da para pagarse el alquiler en un barrio bueno y caro, y aún les sobra mucho dinero.

Peras con peras no estamos comparando si de un lado de la ecuación descuentas los costes no recuperables y del otro no. Esto es básico, antes de empezar a debatir acerca de los costes en sí. 

Si el piso que tienes pensado comprar es barato, nuevo, mantiene el valor solo a base de la comunidad (cuántos pisos de 1850 están en pie que no hayan pasado por renovaciones muy serias?), el coste de la deuda es cuasi-gratuito, y el del equity también, usa un 2.5% como valor de referencia si quieres. En vez de alquilar por 750 te compensa comprar un piso de 360k. A mi me parece que estas infravalorando el tema del coste de capital y del mantenimiento. Y ojo, que a menos que estés muy apalancado el coste de capital en el piso empieza a ser más y más evidente (esto es porque el coste sobre la deude es bajo y el coste de oportunidad sobre ese equity en el piso muy alto)

Igual en los ultimos 10 anos has pagado poco de comunidad y mantenimiento en un piso relativamente nuevo que no ha necesitado ninguna mejora estructural grande. Muy bien. También el S&P500 ha dado retornos anuales del 14% en los mismos 10 anos y no por eso estoy metiendo un coste de oportunidad del 12%.

El coste del piso para mi sería: 
- precio del piso
- impuestos pagados en la compra 
- comunidad
- derramas
- IBI
- seguros obligatorios 
- intereses de la hipoteca (si la hay) 
- reformas necesarias

Contando todo esto puedes añadir, fácilmente un 20-40% extra al precio del piso. Son cuentas que casi nadie hace, la gente en general compara la cuota de la hipoteca con el coste del alquiler y tira millas. Claro, cuando aumentas un 30% lo que cuestan las cosas las cuentas ya no te salen tan bien. 


Saludos