¿Cancelar hipoteca primera vivienda ante compra de otra nueva vivienda?

Hola a todos: Tengo una vivienda en propiedad de la que me quedan 40.000 euros por pagar. En el banco tengo 65.000 euros y estoy pensando comprar una nueva vivienda. La duda es: gasto 40.000 en cancelar la hipoteca y me quedo 25.000 para la nueva casa o no cancelo y doy como entrada de la neuva casa los 65.000. Dicho de otra manera: ¿es lo normal que los bancos te acepten una vivienda ya comprada como aval para una nueva vivienda y así te den el crédito aunqeu supere el 80% del valor de tasación o de ese 80% no se bajan nunca? Para que os hagáis una idea el precio de la casa nueva que me quiero comprar es de unos 270.000 euros. Saludos y gracias.

La respuesta es complicada la verdad, yo de entrada intentaría tener solo una cosa “enmierdada” a tener dos, porque si bien en España respondemos de nuestras deudas con todos nuestros bienes presentes y futuros, no es menos cierto que si las cosas se tercian una finca “libre de cargas” permite un margen de negociación muy elevado.

De entrada y a pesar de que dispones de un ahorro importante, que no dudo te habrá costado sangre, sudor y lagrimas conseguirlo, se me antoja insuficiente para conseguir lo que sería más recomendable que sería tener una sola finca hipotecada, porque si pagas la hipoteca actual, con el sobrante no te llega para un 20% más gastos que son otro 9 ó 10%, con lo cual y para intentar echarte un cable precisaría de unos cuantos datos, y no es seguro que te pueda dar una solución en el camino apuntado, pero al menos lo intentaré.

¿De qué ingresos netos mensuales dispones?

¿Por 12 o por 14 pagas?

¿Calculas que los 270.000 € de valor de compra, es un precio que puede coincidir bastante con la tasación?

¿Cuánto pagas por la actual hipoteca?

¿Su precio es ya “nuevo” del orden del 2 ó 3%, o está por revisar y sigues en el 4 y algo?

¿Vuestros contratos son indefinidos, los dos?

¿Qué edad tenéis? No lo pregunto por cotilleo, lo pregunto por si puedes acceder a una hipoteca a 30 años, o por la edad no puedes a más de 18 ó 20?

Queda a la espera, si lo estimas oportuno.

YO ME ENCUENTRO EN UNA SITUACION PARECIDA Y TE AGRADECERIA UNA SOLUCION.
MIS DATOS SON:

hipoteca actual 45.000 euros de un total de 108.000
precio casa futura 180.000 euros
ingresos mensuales 3400 euros con 14 pagas
tasacion sin determinar
pago actual hipoteca 474,24 euros
contrato indefinido uno y el otro con contrato hasta 45 años con prorroga a 61 años
edades 35 y 38 años con dos hijos
ahorro aprox 45.000 euros

Vamos a ello, pero voy a suponer que la nueva vivienda tiene un mayor valor que la actual ¿es así?
Voy a suponer a la vez que la tasación te saldrá por el precio de compra.

180.000 + gastos sobre el 10% (pensemos que el IVA se pone al 8% en 15 días) = 198.000 de coste final aproximado.

Pagar el 20% = 36.000 + 18.000 de gastos = 54.000 €, visto así te falta 9.000 € para la entrada, si no tienes manera de conseguirlos puedes tener un problema para la compra, porque no es lo mismo pedir el 80% de financiación, que pedir un 85%, la cosa cambia, y es normal que pidan avales aunque solo sea un 2 ó 3% por encima del 80.

Entonces hipoteca por 198.000 – 54.000 = 144.000 €

Supongo que con la paga de julio los 9.000 € ya se convierten en casi la mitad, por tanto probablemente tengas solución para ello.

Calculo de la tasa de retorno: Una hipoteca de 144.000 € a 27 años (es lo ideal para que acabes la hipoteca antes de jubilarte) son 811 € al mes calculado al 5% de interés, el cual ahora no pagarías ni por asomo, pero las entidades financieras calculan a precios muy superiores a los actuales, porque saben que estos tipos de interés tan bajos que hay ahora no serán durante toda la vida de la hipoteca, es muy probable que la media de los 27 años sea superior al 2 ó 2,50% actual.
http://www.bde.es/clientebanca/simuladores/simulador_hipotecario.htm#topForm1
Entonces 3.400 x 14 : 12 = 3.967 € mensuales medios.
35% de importe recomendable máximo para destinar a los pagos hipotecarios = 1.390 euros al mes.
Pago de la primera hipoteca 474 €
Pago en la suposición del 5% de la que v as a pedir 811
Suma ….. 1.285 €, con lo cual no te veo problema por este lado, dado que aun que te llegue a subir un 15 ó 20% la cuota de la primera hipoteca no sobrepasas el 35% de tus ingresos .

Bueno supongo que todo esto ya lo sabías, ahora los problemas:

1 – Te quedas sin un euro de ahorros, lo cual en estos momentos no parece muy conveniente, y más en una persona acostumbrada a disponer de una “reserva de seguridad” de 45.000 €, y esto es un cambio radical de mentalidad, ahora si te apetece irte de vacaciones y gastarte 5.000 € pues lo haces, si te apetece salir el fin de semana a un tres estrellas Michelin, lo haces, porque sabes que tu economía lo permite perfectamente, y esto es un tema de “coco”, tu puedes saber perfectamente que con la nueva vivienda entras en los parámetros de los bancos y cajas, que has demostrado una capacidad de ahorro alta, no es fácil ahorrar esta cifra, aunque alguno, no yo, pueda pensar que no deja de ser modesta, y a estos vas y de dices que lo intenten, a ver si luego es tal fácil, tú, yo y muchos foreros sabemos que ahorrar más de siete millones de las antiguas pesetas es un reto duro, muy duro. Bien …. Por tanto tu subconsciente seguramente te puede traicionar y no permitirte algunas alegrías que hoy te permite, que quieras alquilar la vivienda y creas (y no es verdad) que lo necesites y alquiles al primero que se te presente, en fin ten muy en cuenta estas consideraciones, y disculpa que me ponga en tu “coco”.

2 – Lo ideal es tener solo una cosa hipotecada, y tal como lo planteas le veo pocas posibilidades de conseguirlo, porque no tienes ahorro suficiente como para liquidar la hipoteca actual, y además pagar el 30% de la nueva vivienda (el 20 más los gastos), si bien hay una posibilidad remota de conseguirlo, y es la siguiente:

2.1 Tu necesitas exactamente 45.000 € para liquidar la actual hipoteca, 180.000 de la compra y 18.000 de los gastos, total 243.000 €, por tanto para encajar en un 80% la tasación tendría que salir por 304.000 €, lo cual me parece del todo imposible que una vivienda por la que pagas 180.000 € la tasen en 304.000 €, ya ves, difícil, muy difícil, y es que además actualmente casi todos los bancos y cajas (digo casi) prestan el menor de los valores, o el de compra o el de tasación, por tanto …..

2.2 La otra solución que la veo más viable es que alquiles la actual, busques un buen inquilino, que los hay, no seas muy exigente en el precio, los buenos inquilinos tienen esto que “aprietan” en el precio, y que destines el 100% de los ingresos a amortizar anticipadamente la actual hipoteca, si lo juntas con lo que pagas ahora, no tendrás una vivienda “libre” de momento, pero en poquísimos años si que la tendrás, y fiscalmente los ingresos por alquiler tienen ciertas ventajas porque de entrada si es para vivienda habitual del inquilino solo se tributa por el 50% de los ingresos netos, además podrás deducir un 3% del valor de la vivienda o del de catastro, creo que también los intereses (no el capital) de la hipoteca, vamos que te saldrá por 4 chavos, pero esta parte mejor, en su momento en el foro de fiscalidad, porque allí te lo dirán exacto.

Siento no poder darte mejores soluciones.

Saludos.-

Mejores soluciones????
Petersen.... pero si tu respuesta es para enmarcar¡¡¡¡¡¡

A ver ...no es cierto, porque dije que lo ideal es tener una sola cosa hipotecada al máximo, y no dos a medias, por si las cosas se tercian uno tenga "cintura" para reaccionar, aún cuando en España respondemos de nuestras deudas con todos nuestros bienes, presentes y futuros, una cosa libre te da una capacidad de negociación envidiable, por tanto mi respuesta no permite al "amigo" cumplir con esta premisa ideal, y no se trata de un tipo que no tiene capadidad de ahorro demostrada, es por ello que me "toca" sentir no poder dar una solución mejor, ya que la que he dado no cumple la premisa del ideal a mi entender en estas cosas.

Hola y muchas gracias por tu respuesta, Petersen: Mis ingresos mensuales con el recorte de Rodriguez creo que van a bajar a unos 1950 € en 14 paguitas. Si, creo que el valor de tasación puede andar por ahí aunque yo creo qeu podría ser menor y desde luego en escritura puede ser menor fijo. Pago por la actual hipoteca poco, unos 270 €. Su precio es nuevo, es una hipoteca que no llega al dos creo. No somos dos, soy yo solo. Tengo 43. Bien, un dato importante es que yo tengo una gran capacidad de ahorro y además espero juntar otro dinero por donaciones y otros conceptos con lo que en ningún caso aunque me meta a treinta años, voy a pagar la casa entonces. Es más, hoy no quiero vender la primera porque su precio de mercado es de unos 120.000 euros (a mí me costo 86.000) y creo que en el futuro le sácaré más pasta. El tema está en que en mi banco, el Deutsche, me dicen que no cancele porque ahora mismo el euribor está tirado y luego está la desgravación fiscal, pero yo de los 270 mensuales, casi se me van 170 en intereses con lo que si multiplico por 12 meses son 2000 euros y eso es más de lo que me desgravo además de que podría ahorrar los 270 que ahora pago mensualmente. Pero mi única duda es si luego para conseguir el nuevo crédito es imposible si no se tiene el 80% aunque se avale con la otra propiedad. Esa es la historia. Bueno, espero tu consejo, que veo que eres un máquina. Gracias por todo.

1950 x 14 : 12 = 2.275 medios x 35% de tasa de retorno = 796 € al mes para pagos hipotecarios, con independencia de si tu ahorras más o menos, esto en los bancos va por estadísticas de probabilidades, y estas coñas dicen que menos del 40% vamos bien, y más del 40 “Blas, mal vas”.

270.000 € + 10% de gastos (recuerda el 8% que cambia en julio, tanto de IVA como de ITP) son 27.000 € = 297.000 de inversión real.

A pagar 54.000 para situar la hipoteca en el 80% + 27.000 de gastos = 81.000 €, como ves te falta algo para la entrada, con lo cual difícilmente tienes para las dos cosas, “matar” la hipoteca actual y la entrada, con lo cual no te queda otra que convivir con dos hipotecas, es una cabronada …. Pero me parece que no hay otra.

Luego la hipoteca nueva te queda por 216.000 €, suponiendo que alguna forma estos 65.000 € de ahorro los puedas incrementar hasta los 81.000, fácil no es, hablamos de 16.000 € de diferencia …..

Tienes 43 años, por tanto es posible que consigas una hipoteca 30 años, pero esto supone acabar en los 73, y no es fácil que los bancos ahora acepten más allá de 65 ó 67 años tal como parece que se va a poner el momento de las futuras jubilaciones, pero vamos a calcular a 30 años al 4% de interés, qua ahora no pagarás ni por asomo, pero apuesto a que más pronto que tarde este 4% llega ….. entonces 1.031 € al mes, que si le sumas los 270 que ahora pagas, y más considerando que es a “precio nuevo” te vas a 1.301 € al mes que es más del 50% de tus ingresos, la verdad difícil, muy difícil, y repito aunque sea ahorrador esto no cuenta, va por estadísticas, y estas aconsejan que al 50% de los ingresos ni de coña, y no entrarán a valor si tienes voluntad de pagar antes de 30 años, porque esto son voluntades, el contrato dirá a 30 años y pagar antes depende solo de tu voluntad y capacidad de hacerlo, no depende de ellos, y lo que no depende de ello no se valora.

http://www.bde.es/clientebanca/simuladores/simulador_hipotecario.htm#topForm1

Lo siento, pero al menos yo no lo veo.