Adjudicación piso subasta. Pasos posteriores

Pagas ITP, la inscribes y ahora mi duda, pagas IVA? En mi caso (aunque está construida y terminada hace más de 10 años) figura como obra en construcción y he leído que pagaría un 21% .... No sé si estoy en lo correcto, tampoco estoy seguro si tengo que pagar impuestos de actos jurídicos. 

Totalmente de acuerdo con lo del IBI, a mi me paso y simplemente tuve que pedir al ayuntamiento que primero fuera a buscar al propietario del piso en ese año ... segun se lo notifique, lo dieron por perdido :)

Hola Maqiz:

¿El ITP se puede pagar online? ¿Si es así de donde saco la información del transmitiente?. ¿He de utilizar la "TRANSMISIÓN DE INMUEBLES RÚSTICOS Y URBANOS EN SUBASTA JUDICIAL, ADMINISTRATIVA O NOTARIAL" para subasta de la Agencia tributaria?

Otra cuestión. ¿Cuando se puede registrar la finca? ¿Se tiene que pagar el ITO antes o puedes  

hacelo nada más recibir el CERTIFICACIÓN DEL ACTA DE ADJUDICACIÓN DE BIENES MEDIANTE SUBASTAS? Si eres de Madrid, pero has comprado la finca en Jaen, puedes registrarlo desde Madrid, o has de presentarte fisicamente en Jaen para registrarlo. ¿Cuanto vale registrarlo, es una tarifa fija o tienen los registradores diferentes tarifas, y conviene buscarse el mas conveniente?

Gracias.

Hola,

- Desprendo que la vivienda está en Andalucía. Esa Comunidad (como casi todas) permite realizar la presentación y pago del Impuesto de manera online. Pero debes hacerlo a través de su portal tributario, en ningún caso a través de la AEAT, que es una agencia estatal que no tiene competencias sobre dicho Impuesto. Aquí tienes la dirección web.

- Los datos del transmitente no son un dato imprescindible para realizar la liquidación, pero es verdad que los requieren y en algunos casos son obligatorios sin los cuales no deja presentar el Impuesto. Si no puedes obtener los datos del anterior propietario a través de la Nota Simple (es extraño), y no puedes dejar incompletos esos datos, te sugeriría que indicases los del ejecutante (el acreedor de la deuda), que quizás sean más fáciles de conseguir con una simple búsqueda en la Web (bancos, organismos públicos, etc.). Esta última forma de proceder no te supondrá ningún problema, el dato lo querrán conocer por algún tipo de control tributario, pero no afecta a la deuda.

- El ITP tienes 30 días hábiles (ni sábados, ni domingos, ni festivos) para ingresarle. Sin embargo, el Registro de la Propiedad nunca realizará el cambio de titularidad y cancelación de los embargos si junto al documento de adjudicación no se entregan el justificante de haber satisfecho los Impuestos correspondientes por dicha adjudicación en subasta.

- El Registro de la Propiedad funciona como distrito único: cada registro tiene asignada una zona determinada y toda la propiedad que allí se encuentre sólo puede inscribirse en dicho Registro, inclusive las variaciones posteriores. Por tanto, tendrás que realizar la solicitud de inscripción en el Registro al que pertenezca la finca, dato que lo conocerás de la Nota Simple.

- Debido a lo anterior, "no tienes posibilidad de elegir", pero las tarifas son únicas para toda España (fijadas por Real Decreto del Gobierno). Sin embargo, son tarifas variables y, por tanto, el coste de la inscripción, dependerá del valor de la finca y su situación registral (no es lo mismo tener que cambiar la titularidad y cancelar un embargo, que cancelar varios o que tenga anotaciones caducadas o subrogaciones pendientes).

- Por tanto, los documentos deben presentarse (i) físicamente en el Registro dónde la finca este inscrita, (ii) enviándolos por correo postal (no todos los Registradores admiten esta forma) o (iii) por internet con certificado, sólo si todos los documentos que se acompañan a la solicitud de inscripción son copias auténticas de documentos electrónicos (es decir, dotados de CSV o código similar, de tal manera que cualquiera -Registro incluido- pueda acceder a la web del organismo y obtener una copia del documento para verificar su integridad). En ningún caso se admiten documentos resultado de escanear los originales. Si el documento del juzgado, por ejemplo, está "firmado a mano", debe enviarse el original por correo o presentándolo presencialmente.

Espero haberte ayudado,
Un saludo.

Muchas gracias Maqiz, me has ayudado mucho, eres un crack.

Hola Maqiz,
Y si lo que se ha ganado es un almacen. Si se recibe ya "la certificación del acta de adjudicación de bienes mediante subasta" puedes hacer uso del inmueble ya?
¿Qué puedes hacer para entrar al almacen si está cerrado, puedes llamar a un cerrajero?
Un saludo.

Hola,

En absoluto. Tú, mediante pública subasta, has adquirido la propiedad, no la posesión de la cosa (en este caso, del almacén). Para que la transmisión sea completa, debes contactar con quien tenga la posesión (el antiguo dueño, el arrendatario si el inmueble está alquilado) y pedir que te la entregue de manera voluntaria (si puede ser, dejarlo documentado).

Si no está de acuerdo en entregártela, debes iniciar un proceso de desahucio judicial, siempre que la otra parte no pueda alegar que tiene justo título para hacer uso de la posesión de dicho inmueble. En ese caso, debes respetar ese título hasta que se acabe para recuperar la posesión.

Ahora bien, si tenías "fichado" el almacén por el que pujaste y tienes absoluta seguridad que si tomas posesión por tu cuenta, nadie va a poner ningún impedimento, puedes valorar actuar así. Pero si el legítimo ocupante se ve afectado en sus derechos, puede iniciar todos los procesos (civiles y penales) que considere para defender su posesión (que, recordemos, no es tuya por haber ganado la subasta, eres propietario -nada más, ni nada menos-):

Un saludo,

Y en subastas se paga también el ADJ? o solo es para la compra de casas con hipoteca?

Hola,

El IAJD solo se abona por constituir una hipoteca o, en caso de viviendas, si la transmisión es una primera entrega (es decir, está sujeta a IVA).

Si el almacén es "de segunda mano", entonces se devenga ITP y, por tanto, no se aplica ni IVA ni IAJD.

Un saludo,

Gracias Maqiz,
He llamado por telefono para hacer el registro (pues está en una localidad a la que no puedo desplazarme), y además del ITP me han pedido: 1) certificado notarial de que está libre de arendatarios y 2) plusvalia.
Me han dicho que estos documentos son obligatorios, ¿es esto cierto? Tenia entendido de que la plusvalia no es algo que tenga que pagar yo, y no sé como puedo realizar ni el coste del certificado libre de arrendatarios.
¿Que pasa si no inscribo la propiedad en el registro?

Otra cuestión, ¿puedo registrar la propiedad en cualquiera de los registros de una provincia o tiene que ser uno concreto?

Es lo que logro entender de este artículo:
https://www.das.es/alquiler/inscribir-vivienda-registro-propiedad/

perdon el link al que me refería era este:
https://blogs.elconfidencial.com/vivienda/consultorio-inmobiliario/2022-11-22/plusvalia-municipal-subasta-judicial_3526476/

Hola,

Te respondo a todo en este mensaje.

- Respecto al Registro, no. En una provincia puede haber un registro o varios y cada Registro cubrir varios municipios o solo una parte de los mismos (en Madrid capital hay 55 para una sola ciudad, cada uno con su demarcación territorial, mientras que el municipio dónde yo resido no existe Registro, y el que nos corresponde es el de otro municipio, el cual da servicio a otros 5 municipios adicionales). Por tanto, solo se puede acudir a aquel en el que esté registrada la vivienda, que corresponderá con el Registro cabecera del distrito hipotecario dónde se encuentre la finca. No existe la posibilidad de elegir Registro de la Propiedad, en ningún caso. La información de las webs que me has enviado es un poco confusa, pero la información correcta (es la misma) es la que ya te he indicado.

- Respecto a la plusvalía, sí, no te lo comenté pero tienen razón. Tu tienes que presentar una comunicación al Ayto dónde les indiques que te has adjudicado una finca en subasta, les aportes el certificado del juzgado que lo acredita y quien es el antiguo propietario. Esto no implica que tu tengás que hacer frente a la plusvalía, en ningún caso, simplemente es de utilidad para que el Ayto. conozca de que ha ocurrido la transmisión y que, si el antiguo propietario no presenta el Impuesto, se lo reclame por vía ejecutiva. Pero no te afectará a ti, tu obligación es comunicar (y no declarar, lo cual implicaría que eres el deudor y debes pagar la deuda, es la diferencia semántica de ambos conceptos en el ámbito tributario) para que el Ayto tenga constancia y no se quede la transmisión sin pagar el Impuesto, pero no deberás abonarlo tú, si no que ya se encargarán de reclamarlo al deudor (el antiguo propietario) si este no lo abona voluntariamente en plazo.

- Respecto al acta notarial, desconocía totalmente que fuera necesario. Pero puede ser que tenga un fundamento legal. A priori, sin embargo, a mí me cuesta entender porqué, pero puedo pecar de desconocimiento.

Un saludo,

Hola Maqiz,

Ya tengo todo para registrar el inmueble.
Me ha dicho un compañero que si no me corre prisa espere a registrarlo, hasta mediados de enero del año que viene para que no me cobren el IBI de este año.
La verdad, no sé si esto tiene algún sentido o no. 
No sé cual sería la mejor opción, registrarlo ahora o dentro de 1 año.
Un cordial saludo y gracias por adelantado.

El IBI te lo pueden reclamar de 4 años atrás.

El año de compra lo debe pagar el que era propietario el 1 de enero salvo que de llegue a un acuerdo diferente en la venta.

Eso si si el dueño el uno de enero no lo paga te lo podrán reclamar a ti( pero primero se lo tienen que reclamar a él).

Un saludo