Ratificación escritura compraventa

Buenas tardes y gracias de antemano.

Voy a vender una propiedad en principio, a distancia. 

Mis preguntas son:

- Cuál es el coste aproximado de notaría para que ratifique mi firma en la venta?
- Qué documentos le debo aportar al notario?
- Es fiable la gestión?

Gracias.

Hola,

Formalizar la venta mediante el procedimiento que indica es absolutamente común y admitido en derecho (figura de mandatario verbal). El mismo implica que el comprador, por sí solo y ante el Notario que él elija, comparecerá e indicará que actúa en su propio nombre como adquiriente y en el nombre de Ud. como parte vendedora y teniendo autorización verbal para representar a la parte vendedora. Es decir, que no se exigirá en ese momento ningún tipo de poder.

Sin embargo, dicha "Escritura" quedará incompleta, ya que el Registrador, excepto que se le atestigüe que esa autorización verbal es cierta, nunca inscribirá el cambio de titularidad. Y por ello, una vez otorgada la Escritura anterior y remitida a la Notaría dónde Ud. comparecerá, ratificará que el mandato verbal por el comprador expresado y que es el fundamento en el que ha basado el hecho de representarla a Ud. y por lo que ha otorgado la escritura por sí solo, es conforme a su voluntad.

Respecto a la documentación, será ambas Notarías la que mejor le indiquen que es necesario, ya que no está ni mucho menos reglado, es un aspecto relativo a la mera gestión del procedimiento. Aunque, a priori, con el DNI sería suficiente. Ahora bien, con respecto a la compraventa en sí, la documentación es más extensa (título de propiedad, certificaciones de inexistencia de deudas de IBI y de propietarios -si procede-, etiqueta energética, relativos a la cancelación hipotecaria si existe alguna pendiente, etc.)

El coste es difícil determinarlo por la multitud de conceptos arancelarios por los que se guían los Notarios. Esta ofrece en su web un presupuesto informativo, para que tenga una idea. Tenga en cuenta que (i) dicho coste será adicional al de la Escritura de Compraventa, que generalmente asumirá la parte adquiriente y (ii) también se puede pactar que el precio de la ratificación lo asuma los compradores.

Un saludo,

El problema es que si te venden a través de mandatario verbal, y pagas la totalidad estás en manos de la parte vendedora, es decir, si no ratifica te has quedado sin dinero y sin finca. Yo en caso de estar en la posición del comprador no lo aceptaría, que otorgue un poder previo, limitado a esta compraventa y en paz, al final un poder raramente tiene un coste superior a 60 euros.

Hay otras gestiones en las que una mandatario verbal puede servir, pero no lo veo correcto, aunque si legal, para una compraventa.

Hola,

Coincido, desde luego para esta forma de proceder sea probablemente necesario que el comprador sienta la suficiente confianza respecto del transmitente para llevarla a cabo, según lo que expones. Ahora bien, no lo he expuesto en mi primera respuesta ya que, como ocurre en este caso, las cuestiones provenían de la parte vendedora -como @marissa-, la cual sólo observa beneficios en esta forma de proceder.

Aunque, si tampoco se desea otorgar un poder limitado, siempre es posible -con quizás el más elevado coste que conlleva, pero pudiendo abonarse íntegramente por el vendedor, ya que es quien vería aumentada la confianza en este proceso de venta mediante mandato verbal- utilizar a la parte neutral por excelencia -el Notario- para depositar los fondos y que sea él, quien una vez reciba la confirmación de la ratificación por parte de su compañero, quien proceda al pago.
A estos efectos, este artículo.

Un saludo.

A ver, si observara sólo beneficios, no hubiera preguntado sobre pros y contras.

Por otro lado y me habré explicado mal, no es que otorgue ningún poder. Se trataría de que el mismo día y a la misma hora, el comprador estaría ante el notaio de su localidad y yo, como vendedora ante un notario de la mía. Se haría el acto de compraventa por medio de videoconferencia, en la que el primer notario leería la escritura, la mandaría al segundo y yo la firmaría.

Hola,

1.- Respecto del poder: es una opción bastante plausible que le ha propuesto el estimado compañero @w-petersen. En su caso no será así, simplemente se ha expuesto que también existe esa forma de proceder que otorga más seguridad a la parte compradora.

2.- Respecto de la videoconferencia, le comento algunos aspectos. Es cierto que desde la entrada en vigor de la Ley 11/2023 -el 9 de noviembre del año pasado- los notarios pueden utilizar videoconferencias para otorgar determinados actos (p.ej.: constituir una sociedad, o determinadas actas) pero en ningún caso es un método válido para la transmisión de inmuebles, ya que no aparece recogido en el art. 17 ter de la Ley de Notariado, que es dónde se regula esta novedosa forma de otorgamiento de documentos públicos.

Por tanto, el hecho de utilizar una videoconferencia será un elemento circunstancial que aportará confianza entre las partes -nada más- por el hecho de que ambas partes podrán verse mutuamente y porque la firma quedará finalizado en el acto. Pero el fundamento legal es el mismo: el comprador actuará mediante la figura del mandato verbal, el cual será rarificado de manera instantánea por Ud. gracias a dicha tecnología. Reitero, utilizar la misma en lugar de acudir de manera separada aporta instantaneidad pero no un mayor amparo legal.

3.- Por último, el mandato verbal. Honestamente, a priori, no se me ocurre demasiados contras para la parte vendedora. Cómo ya se le ha indicado, Ud. tiene "la sartén por el mango" una vez que la otra parte ha otorgado por sí sola la venta.

Un inconveniente podría ser la limitación que sufre el método de pago por excelencia en este tipo de transmisiones de inmuebles no nuevos: el cheque conformado, que permite una transmisión instantánea del precio acordado, que en este caso por no estar juntos físicamente no se puede emplear. Pero si el comprador va a recurrir a financiación -hipoteca-, entonces, el pago se realizará por la entidad bancaria, lo cual hace aumentar enormemente la seguridad de que recibirá los fondos. Pero el hecho de tener que recurrir a una transferencia por otorgarse de la manera expuesta la compraventa no presenta mayores riesgos que con respecto a las que sí se realizan presencial y conjuntamente (todos en la Notaría): la problemática radica en que si la misma se ejecuta previamente al acto, Ud. puede no ratificarla -o no acudir, si se hace físicamente- y si es posterior, una vez ratificada -o firmada por todos en la propia Notaria-, puede el comprador no emitirla. No hay diferencias.

Espero que así le haya quedado más claro,
Un saludo.

Es lo que dice @maqiz 

O la otra opción que te indiqué, hacer un poder notarial a favor de la otra perssona que acturá en tu nombre, que lo puedes limitar a solo válido apra la compraventa de esta finca, recoger el cheque para entregártelo a ti o también para ingresarlo en la  cuenta número tal a tu nombe y nada mas, es decir al dia siguiente no valdría de nada  ....  

Un poder notarial cuesta unos 50-60 € a lo sumo, y lo puedes otorgar desde una notaria cualquiera para que lo manden a la notaria donde se firma la compraventa. 

Gracias por la respuesta.
Lo del poder lo descarto, dado que no conozco a nadie que resida allí.
El comprador ha solicitado hipoteca y media hora antes, realizarían transferencia a través del banco de España. También asistiría la inmobiliaria a la que he contratado.
Lo que me sorprende e inquieta, es que no esté recogido este tipo de gestión en la Ley del Notariado.

Hola,

Viendo lo que expones, entonces, el único inconveniente de la figura del mandato verbal (el pago) queda suplido al interponer a un intermediario de confianza (la entidad bancaria) en la realización del mismo. Es lo que te indicábamos, no es para nada una figura en la que quedes desfavorecida en la balanza.

Respecto a la Ley del Notariado, la situación no es como indicas, quizás me haya expresado mal. A ver, la videoconferencia que van a utilizar es un medio que, como le he indicado, aporta más confianza entre las partes pero no es lo mismo que otorgar una Escritura mediante dicho sistema, posibilidad tasada a ciertos actos entre los que no se encuentra la compraventa de viviendas actualmente y en vigor desde el 09/11/2023.

Pero antes de esa reforma, para el caso de transmisiones mediante mandato verbal, también se podía utilizar dicho medio técnico para establecer un mayor marco de más seguridad y confianza. Es decir, que como la Ley no ha operado reforma alguna  respecto a la compraventa, el hecho de utilizar o no videoconferencia es un mero instrumento para intentar favorecer la operación como ya he indicado en varias ocasiones.

La figura del mandato verbal en sí misma, sí que está absolutamente contemplada en el Código Civil (art. 1709 y siguientes) y desarrollada en nuestra jurisprudencia. O sea que no es ni para nada novedoso ni algo que no esté contemplado. Y es una forma de proceder totalmente válida como otra cualquiera.

Espero que así quede más claro,
Un saludo.

Me ha quedado claro.
Ahora que ya sé más del asunto, voy a ir a hablar con un notario y a ver qué me cuenta él. 
Un saludo a todos.

Cuanto te han dicho?