Ejecución de 2ª hipoteca y liberación del préstamo anterior

Hay una cosa que yo no tengo clara. Segun la normativa española, un prestamo hipotecario hace que el titular de dicho prestamos responda tanto con la cosa hipotecada (la vivienda) como con el resto de su patrimonio. Obviamente en el estudio del riesgo de una hipoteca influyen ambas cosas. ¿Si alguien se queda por subasta con esa propiedad y el banco ejecuta la primera hipoteca quien debe responder con su solvencia personal, el titular de la hipoteca o aquel que se la adjudico?. EN el primer caso seria injusto para el titular porque la vivienda ya no es suya, y en el segundo seria injusto para el banco, pues puede ser que las garantias personales del adjudicatario sean peores que las del titular de la hipoteca.

[Supongo que el caso del que hablas es que adquiere en pública subasta un bien que sale a subasta por una 2º hipoteca quedando la 1º vigente y siendo superior en rango].

La figura que estás tratando de buscar se denomina "tercer poseedor", y es larga y compleja de explicar.

Busca algo de bilbiografía y luego podemoa responderte a dudas concretas.

Sólo responderá personalmente el sujeto que adquirió la obligación principal (dedudor hipotecante), el tercer poseedor solamente lo hará con el bien que compró en el caso que lo desampare; sino desampara el bien también será universalmente responsable.

Saludos.

PD: Te hago uan peuqeña introducción ...

Tercer poseedor es la persona que adquiere a título gratuito u oneroso la finca gravada con hipoteca. Es tercero, porque no es deudor (no está personalmente sujeto al cumplimiento de la obligación garantizada), ni participó en la constitución de la hipoteca, pero responde con la finca porque cuando la adquirió sobre ella existía una hipoteca.

Resulta afectado por consecuencia del carácter real de la hipoteca (afección real) ....

Bueno, tu te refieres a los préstamos personales con garantía hipotecaria en los que también existe una responsabilidad personal. Precisamente, acabo de citar las hipotecas al portador que se hacen en letras (y antes se hacían en obligaciones que ya dejaron de hacerse). Estas son hipotecas puras y aquí no hay garantía personal, solo hipotecaria.

En los préstamos personales con garantía hipotecaria, que hoy son la inmensa mayoría, quien se adjudica una casa en subasta sabe que en el precio de adjudicación están incluidas todas las hipotecas que tuviera anteriormente que tiene que liquidar o, lo que es lo mismo, el precio que paga por la hipoteca que ejecuta más el de las otras hipotecas que tuviera la casa es el precio total.

Quien se queda con una vivienda en subasta es porque sabe que el valor de mercado de la casa es superior al de todas las hipotecas que tuviera, pues en otro caso no tendría sentido la operación. Ünicamente el Banco que concedió una hipoteca por el 100% del valor de la casa se puede ver obligado a quedarse con la casa sabiendo que su valor de mercado es inferior al capital pendiente de la hipoteca. Estas viviendas se las adjudican en tercera subasta por el 50% del valor porque han quedado desiertas las dos primeras ya que no hay nadie que pague por una ejecución más de lo que le costaría la casa en el mercado. Luego tienen que reclamar lo que falta al ejecutado.

Pero si es un particular o un acreedor por una deuda pequeña quien se queda con la vivienda que tiene una hipoteca anterior, sabe que en el precio está incluida la liquidación de la primera hipoteca. Si no le cuadran los números, pues no hace la operación; creo que no hay tontos que paguen en una subasta más de lo que les costaría la casa en el mercado.

Cuando se adjudica una casa en subasta por una segunda hipoteca, el de la primera no tiene que ejecutar nada. Puede reclamar siempre el pago total de la deuda pendiente, según consta en todas las Escrituras de hipoteca, pero quien se la va a pagar no es el ejecutado sino el adjudicatario de la casa. Yo entiendo que esto hay que hacerlo en el Juzgado en el mismo acto de la adjudicación o inmediatamente después. Así sabes cuanto te cuesta la casa exáctamente y no hay sorpresas. Desde ese momento la casa es tuya libre de cargas y el ejecutado queda liberado de toda responsabilidad económica, pero sin su casa.

Joder macho es que no atinas ni queriendo, ha sido leer el primer párrafo y casi se me caen los ojos al suelo [Lógicamente no he seguido leyendo].

En este país TODAS las obligaciones tienen garantía universal, es que si no sabemos algo tan básico como el 1911 CC es, como ya te dije, es mejor no decir nada.

Por lo tanto en todo préstamo hipotecario como en cualquier otra obligación responderás con todos tus bienes presentes y futuros; el hacerlo con garantía hipotecaria es para reforzar la realización de ese crédito.

Estoy harto de hacer hipotecas y de hablar con Notarios, con Registradores y con otros profesionales. En nuestra "jerga" siempre se diferenciaba entre hipoteca pura y préstamo con garantía hipotecaria.

El hecho de que hoy la inmensa mayoría sean préstamos con garantía hipotecaria, que es lo que hacen los Bancos, no quiere decir que no se puedan hacer hipotecas puras. Pero en este caso el máximo que se daba de hipoteca era el 40% del valor del piso, precisamente porque sabes que solo responde el piso.

Pongo un caso concreto. Un banco hace una hipoteca y sobre esta vivienda hay una segunda hipoteca de un particular. Este particular ejecuta su hipoteca y se hace con el piso. Obviamente el banco no ha dado el visto bueno y encima la primera hipoteca se ha dejado de pagar al iniciarse el proceso de ejecucion. El nuevo propietario no da señales de vida y el banco procede a ejecutar su hipoteca. En el caso de que nadie comprara la vivienda el banco puede hacerse con ella por el 50 % del valor de tasacion. Con dicho importe no se cubre la deuda, por lo cual supongo que al final el banco tiene una vivienda, el primer propietario debe al banco la diferencia entre lo que queda de hipoteca y el 50 % de la tasacion y el ejecutante de la segunda hipoteca se queda sin vivienda y con los gastos de esa ejecucion. ¿Estoy en lo cierto? Aunque parezca raro es un caso real.

Es que en ese caso el que se adjudicó la vivienda es un inepto que no sabe lo que tiene que hacer ni se ha asesorado. Por eso estoy yo insistiendo siempre en que hay que liquidar la primera hipoteca en seguida. Lo menos que te puede pasar si no lo haces es justamente lo que dices: que el de la primera hipoteca deje de pagar.

De todos modos, aquí hay algo que no cuadra. Si el nuevo propietario no da señales de vida, el Banco puede ver sus datos en el Registro y dirigirse a él para que pague la primera hipoteca. Tambien puede avisarle el que perdió la vivienda para que liquide la primera y que lo libere a él.

Solo faltaba que el Banco de la primera ejecute su hipoteca y quien acaba de adquirir un piso en subasta se quede sin él. Pero esto es casi ciencia-ficción, nunca he oido de un caso similar. Claro, si seguimos con la ciencia-ficción luego el Banco puede reclamar lo que falte al que fue propietario de la vivienda y la perdió en subasta pública.

Repito que para llegar a esto se deben cometer errores muy graves por falta de conocimiento y por no asesorarse de un experto.

En estos Foros siempre hay alguien que no viene a participar, sino que solo está interesado en "yo se mucho y tu no sabes nada" y "yo soy muy listo y tu eres muy tonto". Este chico es uno de ellos, que está dando voltijetas por el Foro y viene aquí cuando le parece a decir que yo no se lo que digo, cuando el que no lo sabe es él.

Os voy a decir algunos casos típicos en los que se hace una hipoteca pura.
A veces, una persona tien un piso y no tiene ingresos de ninguna clase. Como tiene algunas deudas o porque necesita dinero para vivir, se le hace una hipoteca sin pagos mensuales, con una letra que vence al año.

Ese es el plazo que tiene para vender su piso o, si junta dinero para pagar los intereses del siguiente año por adelantado, se le renueva otro año. Más de 2 años para que venda su piso no se le suele dar.

Cuando vende su piso liquida la hipoteca. Eso no es un préstamo porque no reúne las condiciones para serlo, a eso se le llama hipoteca pura.

Otro caso que yo he hecho bastantes veces es el siguiente. Cuando uno deja de pagar y sabes que ya no hay arreglo le dices: "yo te compro el piso para venderlo, pero necesito algún tiempo para encontrar comprador".

Le compras el piso liquidando las deudas que tenga y el resto se lo das en efectivo. Haces un contrato privado y te da un poder notarial para vender el piso y, además, le haces una hipoteca cambiaria por el 100% del valor del piso.

Esto es más barato que hacer dos transmisiones del piso, una a tu nombre y otra cuando encuentres comprador. La hipoteca por el 100% en una letra es para que si quiere jugartela y vender el piso él aunque te haya dado un poder notarial, lo venderá pero tiene que pagarte la hipoteca por el 100%. Cuando encuentras un comprador le vendes el piso con el poder notarial que tienes y cancelas la hipoteca.

Obviamente, esa hipoteca no es un préstamo con garantía hipotecaria, es una hipoteca pura.