Lanzo UNA PREGUNTA al aire sobre ejecuciones hipotecarias..
Voy a lanzar una hipótesis:
Que yo tuviera una vivienda adquirida en plena cresta del boom inmobiliario, IMAGINEMOS QUE SE TRATA de una vivienda cuyo precio fue pongamos 150.000 €, que con gastos me hubiera costado 164.000 €, la tasación hubiera sido de 157.250 €.
El préstamo hipotecario fuera de 125.000 € (80% del valor de tasación) a 40 años al Euribor mas algo, suponiendo que la media de los tipos pagados estos 3 y algo años fuera del 3%, por tanto si a principios de 2007 eran 125.000 €, considerando que el hipotecado llevase un año sin pagar serían 12 cuotas pagadas de 2007, mas 12 de 2008, 12 de 2009 y 6 de 2010, total 42 cuotas pagadas, la deuda actual (momento de esta hipotética ejecución) estaría situada en 119.000 € aproximadamente. Bueno los importes son bastante irrelevantes para el objetivo de esta consulta.
Supóngase que se ejecuta la deuda por 119.000 + un 20% de gastos de ejecución 23.000 € mas intereses de 12 meses 119.000 x 3% = 3.600 € (y algo mas habría por los intereses de demora) por tanto más o menos la deuda está situada en 119.000 + 23.000 + 3.600 = 145.600 €
Sale a subasta y no hay postores, con lo que se la adjudica la filial inmobiliaria de la Caja Cerillas (Fincas Cerillas) por el 50% de la tasación inicial 157.250 : 2 = 78.625 €
Llegados a este punto, primera pregunta al foro: ¿ES EL 50% DE LA TASACION INICIAL O EL 50% DE LA VALORACION ACTUALIZADA?
Si se la adjudican en 78.625 y la deuda actual con gastos incluidos es de 145.600, al ex hipotecado le quedaría una deuda de 66.975 €, que le podría suponer que estaría media vida (sino toda) empantanado con embargo de nómina, cuando la tuviere, etc. etc.
Supongamos a la vez que el ex hipotecado tenga la paciencia, la moral, y la capacidad de gastarse unos eurillos, que esta es otra, porque es de suponer que el ejecutado dinero para investigar esto no tendrá, y descubre que la finca se ha vendido por parte de la filial inmobiliaria (no la Caja, y creo que esto puede ser relevante) por 138.000 €, y repito no es simple porque si bien uno con 3 ó 4 euros puede saber si se ha vendido su ex vivienda, pero me parece que en la nota simple no aparecen los precios de venta ……
Volviendo a los 138.000 € que hubiera sacado la filial de la Caja Cerillas, ello supondría que la pérdida real no serían los 66.975 €, si no esta cifra menos la diferencia entre el precio de adjudicación de 78.625 y los 138.000 € realmente obtenidos por la venta de la finca, o sea
138.000 - 78.625 = 59.375 € que restados a la deuda de 66.975 de antes, hace que en realidad la pérdida de Caja Cerillas sea de 7.600 + intereses de todo a contar desde la fecha de la adjudicación y la de la venta..
¿Me seguís?
Ahora la pregunta:
Si el ejecutado tuviera la paciencia, la capacidad de investigación, la posibilidad de gasto y la moralidad de irse a un abogado a plantear el tema:
¿EXISTIRÍA LA POSIBILIDAD DE INSTAR UNA DEMANDA CONTRA LA ENTIDAD FINANCIERA PARA REDUCIR EL IMPORTE DEBIDO HASTA LOS 7600 € MAS INTERESES?
¿HABRÍAN POSIBILIDADES DE ÉXITO EN BASE A NUESTRO ORDENAMIENTO JURIDICO?
Es un tema que no me afecta, afortunadamente, pero tengo cierta curiosidad para conocer este “intríngulis”