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Contenidos recomendados por Angelmgt

Angelmgt 26/08/21 14:17
Ha respondido al tema Merlin Properties (MRL)
Buenas, para mi es de las pocas SOCIMIS que existen en españa, actualmente la mas atractiva. Por un lado Ismael Clemente me trasmite bastante confianza personalmente, me parece una persona bastante sensata y cercana, que sabe lo que hace y que ha fundado el mismo la compañía desde cero, por tanto de inicio que tenga un CEO de estas características ya la posiciona bastante bien. Desde el punto de vista corporativo en mi opinión es de las mejores opciones en españa en cuanto a empresas cotizadas, pero no solo a nivel SOCIMI si no a nivel mercado español en general.Por otro lado sigue cotizando con bastante descuento sobre el NAV, creo recordar que según los datos del ultimo semestre, el nav se encuentra en torno a los 15,55 euros por acción o cosa así. Si haces los calculos sobre el precio que dices te sale un descuento del 40% (0,6 veces NAV) sobre activos netos.... Teniendo en cuenta la clase de activos que tiene me parece que esta bastante barata la verdad (sobre todo si tienes en cuenta que solía cotizar en torno a 0,8 veces activos).Si prefieres valorarlo en función del FFO, o AFFO creo que el precio está en torno a 16 o 17 veces FFO mas o menos, que no es barato del todo pero que está bien.Lo anterior lo tienes que considerar sobre todo a proyección futura de la compañía, los proyectos de madrid nuevo norte y los Datacenter son proyectos a largo plazo que no empezarán a ver algo de luz hasta minimo 5 años, pero ahí están y tienen muy buena pinta, en cuanto a la gestión de activos creo que no cabe duda de que la compañía ha sabido y sabe crear valor incluso en momentos como los de la pandemia con una gestión a mi entender bastante impecable.Yo es la única compañía que tengo en cartera del IBEX la verdad. En mi opinión la cotización actual se debe al recorte de los dividendos que se hizo con la intención de mantener el LTV a un nivel bajo y un poco a la incertidumbre con los centros comerciales. Si tienes en cuenta esto pues ya puedes hacerte tus cavalas en función de lo que pienses que vaya a pasar con los centros comerciales y las oficinas. 
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Angelmgt 27/04/21 12:21
Ha respondido al tema Merlin Properties (MRL)
Según tengo entendido, 14 de mayo resultados del Q1 y el 26 o 27 de mayo junta general de accionistas que es donde se aprueban los dividendos.Los resultados del año 2020 se presentaron en febrero.
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Angelmgt 24/04/21 17:03
Ha respondido al tema Merlin Properties (MRL)
Creo que no has tenido en cuenta algunos puntos importantes. Por ejemplo, no has tenido en cuenta la revalorización que esta experimentando el segmento logístico, que hasta el momento ha compensado el declieve que ha sufrido el segmento de centros comerciales. Si tenemos en cuenta que esperas una caida del 30% minimo en centros comerciales, es por que estas dando por hecho que cerca de un tercio de los consumidores que acuden a un centro comercial dejan de hacerlo tanto en la parte de restauración como en la parte retail (cosa que dudo puesto que sigo pensando que el centro comercial es mas una zona de ocio y entretenimiento que un simple nucleo de tiendas).En el caso que esto suceda (es decir que nos pongamos en tu supuesto) debemos por tanto asumir que ese tercio esta desplazandose hacia un consumo on-line. La absorción del e-commerce de dicha demanda supondría el incremento de espacio logístico. Si tenemos en cuenta, que en España el flujo de clientes de espacios fisicos hacia el sector online aun se encontraba en una fase temprana con respecto a otros mercados como el americano, podemos dar por hecho que la infraestructura que lo sustenta esta igualmente retrasada. Un aumento tan repentino de necesidad logistica revalorizaría de forma importante todo este tipo de infraestructuras.Por otro lado tampoco has tenido en cuenta la reinversión en Capex ofensivo que de por si se capitaliza y se contabiliza dentro del NAV y como tal compensa también la posible caida o depreciación de algunos activos. Es decir a pesar de que se deprecien los inmuebles ya existentes, la compañía sigue en funcionamiento adquiriendo, vendiendo y reinvirtiendo en modernizar y revalorizar los inmuebles. Es decir, no es un proceso estatico en donde tu compras un edificio y lo mantienes para siempre, si no que sigues adquiriendo, reformando, dando otros usos, etc. Un ejemplo claro es la tendencia al uso de centros comerciales como almacenes "overnight" de ultima milla.A su vez, la caida en todo caso del valor de los activos es progresiva, es decir, no se va a producir una caida repentina del 30% como planteas, en todo caso, la tasación de los activos es periodo a periodo. Por tanto una progresiva devaluación de activos puede compensarse con, por ejemplo una retención como se está haciendo ahora de parte del AFFO para repagar deuda y mantener el LTV.Estos son algunos de los puntos que hay que tener en cuenta a la hora de pensar en un escenario pesimista como el que planteas. Personalmente en el tema de oficinas discrepo; un ejemplo claro es que con la ley implantada en España del teletrabajo el coste de enviar a un trabajador a casa, por ley es levemente inferior a la de mantener su puesto de trabajo fisico, mientras que la caida de productividad derivada de esto ultimo es mucho mayor que el ahorro por puesto de trabajo. Sin la existencia de esta ley podría llegar a plantearme un supuesto en que las compañías se ahorren dichos puestos fisicos, pero con la actual ley creo que es inviable.Pero yo tampoco estoy en posesión de la verdad absoluta es simplemente mi opinión.
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Angelmgt 16/03/21 16:59
Ha respondido al tema Merlin Properties (MRL)
Os dejo un poco las notas que tomé del conference call del Q4 y FY, perdonad si hay algún error pero son notas en sucio: ·      Rentas brutas Like-For-Like: +0,4%o   +2,2% Oficinaso   +1,8% Logísticao   -1,2% centros comercialeso   +1,2% Net Leases·      FFO (EBITDA – intereses): 262 millones, -16,2% ·      AFFO: 248 millones, -18,4%·      EPRA NTA: 15,46 por acción, 7.263 millones. +0,5%o   Oficinas +1%o   Logística +8%o   Centros Comerciales: -8,7%·      Coste deuda 2,12%o   No hipotecaria 86,7% vs 82,7%o   Tipo fijo 99,8%o   LTV 39,9% VS 39,5% de 2019 (se mantiene gracias a ventas y retención de efectivo)·      Incentivos por covid: 46,7 millones (gasto 2020)·      Ocupación 94,2%, vs 94,79% 2019 (-0,57%)o   Oficinas: 91,1% -1,68% (Salidas negocios afectados por covid. Turismo, ocio y restauración + salidas voluntarias para sustituir inquilinos) o   Logística -0,14%, 97,5% (Caída de ocupación en Barcelona por salida de Nissan)o   Centro comerciales +0,47%, 93,7%o   Net Leases -0,29%, 99,7%·      Nuevos contratos frente al año pasado:o   Oficinas -45%o   Logística -11%o   Centros comerciales -47%·      Desinversioneso   198,3 millones en total (19 sucursales BBVA y 3 activos comerciales)·      CAPEX (254 millones)o   Mantenimiento: 17,6 milloneso   Adquisiciones desarrollo e inversión: 236 millones·      Política comercial 2021 (primer semestre): Impacto de 19,6 millonesNOTAS:FFO, principalmente afectado por incentivos de 46,7 por covid, mas incentivos comunes de 15,6 millones frente a unos incentivos del año 2019 de 14 millones. Esto sumado a una perdida de valor contable de activos de 84,4 millones da como resultado la reducción drástica del beneficio neto. En cuanto a las rentas brutas, la disminución del 4,3% es debido a desinversiones. A la vez el total de rentas netas ha decrecido un 15% En este caso al 4% que normalmente se suelen aplicar año tras año de incentivos (en torno al 14 o 15 millones de euros, este año se le suman los incentivos por Covid que ascienden a 46,7 millones. De ahí la reducción del 15%. La reducción del EBITDA es del 14,1% ya que la reducción a cero de las primas a ejecutivos reduce la caída del 15% De rentas netas. Por otro lado, el EPRA NTA, (este año se ha cambiado la medición del NAV por el NTA “Net Tangible Assets”) ha aumentado un 0,5%. En donde la depreciación de los activos ya en cartera se ha visto compensada por la inversión en Capex de este año. El crecimiento de las rentas ha sido en general un 0,4% like for like, es decir, un aumento de 1,9 millones, pero debido a desinversiones las rentas han disminuido en 24,4 millones, lo que deja un computo total, una reducción de rentas brutas de un 4%. Destacaría:  El aumento de desocupación que se ha producido en el segmento logístico en Barcelona como fruto de la planta de Nissan y de los proveedores de esta, que han reducido la ocupación en un 3,27% (del 96,6% al 93,3%)La evolución de ZAL port, en donde Merlín posee una participación del 48%, y en donde gracias a su inversión se ha pasado de un Stock de 250.000 metros cuadrados al inicio de la inversión a actualmente 632.000 con 103.784 de metros cuadrados en proceso.En total el Stock final será de 735.960 metros cuadrados que proporcionarán 64 millones de rentas brutas.En 2020 aportó 56,2 millones de rentas brutas frente a 45,9 del año pasado. La idea de Merlín es la de crear lo que denominan “Omnichannel Customers”, esto implica que los clientes que operan en e-commerce tratan de evolucionar hacia la presencia física, mientras que las tiendas físicas están evolucionando a la venta online. De este modo se está tratando de encontrar una sinergia entre la gestión de espacios logísticos con la gestión de los centros comerciales. Según Ismael Clemente, lo que facilita los centros comerciales en zonas urbanas de ciudades importantes (que son los que tienen en cartera) es la posibilidad de usar sus instalaciones como almacenes de ultima milla. Al mismo tiempo es de interés para los clientes de los centros comerciales de poder disponer de espacio logístico desde donde operar sus entregas online.En el sector de centros comerciales, a pesar de las importantes dificultades del sector, se ha logrado evitar, dicho de forma poco formal, que los centros comerciales queden vacíos de tiendas, en donde únicamente se han perdido 1.364 metros cuadrados de superficie alquilada frente a los que había antes de la pandemia. Es decir, se ha logrado un alto nivel de rotación de espacio teniendo en cuenta la situación. Aun así, el nivel de ocupación ha aumentado un 0,47% hasta los 93,7%.Se calcula que aproximadamente el golpe del Covid ha sido de unos 64 millones, puesto que a los incentivos de 46 millones que se concedieron a los clientes, hay que añadir la reducción de la parte variable de algunos de los contratos.En cuanto al GAV 12.811 millones:Las ventas realizadas durante el año lo reducen en 198 millones, junto con la devaluación de los activos que lo reduce en 105 millones. Total 305Las adquisiciones realizadas durante el año lo incrementan en 127 millones y la inversión en capex lo aumenta en 236 millones. Total 363El computo total es un incremento del GAV del 0,5%.En términos comparativos frente al año pasado, el GAV ha sufrido una depreciación del 0,6%, ya que la devaluación del 8,7% de los activos de centros comerciales se ha visto compensada por un incremento del 8% del valor de los activos logísticos y un 1% de las oficinas.En cuanto a la deuda:El LTV aumenta de un 39,5% a un 39,9% y el coste de la deuda aumenta de un 2,09% a un 2,12%. Por lo general se mantiene en la línea, lo que es buena señal teniendo en cuenta el año complicado.El total de deuda a tipo fijo es del 99,8%, de la cual el 86% es “Unsecured”.Es remarcable que en centros comerciales el porcentaje de alquileres que no se han pagado es de solo el 2,4% en el ultimo trimestre. Mientras que en el resto de los segmentos es 0.En cuanto al dividendo, se ha propuesto un dividendo no menor de 0,25 euros por acción. Es decir, la junta deberá aprobar que dividendo finalmente se reparte, el cual no será menor de los 0,25. Normalmente Merlín suele repartir en torno al 80% del AFFO. Si tenemos en cuenta que este año el AFFO ha sido de 247,6 millones, el dividendo debería de rondar los 0,42 euros por acción. La razón de que este año se proponga un dividendo mucho menor al 80% del AFFO es la de acumular caja para hacer frente a posibles depreciaciones de los activos que conlleven por tanto un aumento del LTV.Hay que recordar que el objetivo es el de alcanzar un LTV de 34 o 35% desde el 40% actual. Como es obvio la reducción a corto plazo no es factible pero lo que se pretende es que ante todo no se supere el 45% puesto que esto empezaría a suponer un problema con las agencias de rating.En cuanto al guidance:Se establece un crecimiento del FFO nulo, es decir, un FFO igual al que hemos visto al final del año 2020. Esto se debe a que, aunque se tiene asegurado por contrato un aumento de 14 millones en rentas, la caída de estas fruto de posibles impagos, nuevos incentivos debido al covid anule dicho crecimiento.Se espera que para 2023 los dividendos regresen al nivel del 80% del AFFO.El año 2021 va a ser un año intensivo en Capex.Se mantiene el objetivo de alcanzar una distribución de rentas del 50% en oficinas, 18% en logística, 15% en centros comercialesAun se encuentran en cartera 3 centros comerciales considerados non-core, que suponen el 0,9% de la cartera de centros comerciales. Los cuales se suponen que serán desinversiones próximamente. En cuanto a la parte de la cartera que corresponde a sucursales BBVA, que conforma casi la totalidad del segmento “Net Lease”; la desinversión de esta aun no se tiene claro cuando se va a producir en su totalidad. Ésta, es una parte de la cartera “heredada” y por tanto a largo plazo la intención es deshacerse de ella, las ofertas ofrecidas por dichos establecimientos hoy en día se consideran que no representan el valor real de dichos inmuebles y por tanto la razón principal de mantenerlos en cartera de momento. En cuanto al capital allocation de dichas desinversiones la intención es en primer lugar a reducir el LTV y en segundo lugar devolverlo al accionista por medio de recompras de acciones o dividendos.Se espera que para el segundo trimestre se produzca una ligera reducción en ocupación en el segmento logístico puesto que hay una ocupación fruto de una falta de previsión de algunos de los ocupantes. De forma que se va a producir una revisión de los contratos para incluir dichos espacios o en su defecto dejar libre el espacio que se está usando y que no está establecido por contrato. Ismael Clemente se ha mostrado optimista en cuanto al tema de oficinas, ha mencionado que la normativa de teletrabajo en España implica un pago adicional por trabajador, mientras que el coste del alquiler de oficinas España se encuentra en el puesto 56 en el rankin de ciudades mas caras entre otras razones. Por tanto, ha dejado ver que es posible que en España la situación de teletrabajo es algo mas temporal debido a las medidas covid que una tendencia a largo plazo. Por tanto, ha recalcado que el guidance es bastante conservador con su pensamiento.
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