En realidad solo sabemos que la vacuna funciona, igual que sabíamos hace 2 meses que eran efectivas en un grado u otro. Pero la vacuna ni la tenemos aún ni la gente se la ha puesto. En cuando vaya progresando la situación resultará más justificados precios superiores, pero igual en esta empresa que en el resto del mercado europeo. Por eso mantengo. Debe subir bastante más, pero ya no es un precio ridículo como a 6€.
pero el primer anuncio de vacuna efectiva, el de pfizer, no fue sólo hace unas semanas?
yo creo que en el precio de 6€ el mercado no descontaba la llegada de una vacuna tan pronto, (con pronto me refiero al año que viene) y lo digo por el rebote brutal que tuvieron aerolineas, hoteles, etc el instante que salio la nota de prensa de pfizer. si el mercado lo hubiera esperado, a que ese rebote?
eso no quita que piense, creo que como tu, que el precio actual no es ningun chollo. es solo que el precio de 6€, cuando no habia vacuna, tampoco me parecia ningun chollo. respecto a la situacion actual, el ceo ha comentado en alguna entrevista como los acontecimientos macro les llega a menudo con un desfase, ya que ellos son sector terciario. yo me temo que habra impacto en la economia a pesar de la vacuna, y por tanto impacto en merlin. pero eso tardara como minimo meses en salir.
quiza entonces sea buen momento de comprar: entorno dificil, resultados reducidos, dividendos muy reducidos o suprimidos.
Hola Road, no te he entendido bien, si se guardan esos 75 m, obviamente es dinero que no cobramos los accionistas.Sin embargo el dinero esta en la propia empresa, por tanto mejora su patrimonio neto, en consecuencia su valor en libros, y la cotizacion. Yo lo veo asi, pero como novato en la materia, estoy seguro que algo se me escapa. Un saludo.
Con fecha de hoy, MERLIN ha recibido una comunicación del consejero D. John Gómez-Hall en la que informa de su dimisión como consejero del Consejo de Administración de MERLIN por cuestiones de índole estrictamente personales. La dimisión es efectiva desde el día de hoy (20 de enero de 2021).
¿en qué valores estaríais ante un incremento sostenido de la inflación durante 3-5 años?
La tasa de ahorro de las familias españolas está en máximos de muchas décadas. La crisis le ha pegado principalmente a una parte de la sociedad: autónomos que venden en el día a día.
Los próximos años se va a gastar dinero a mansalva y la FED ya ha dicho que va a dejar correr la inflación sin tocar los tipos de interés.
Freedom is driven by determination
#519
Re: Merlin Properties (MRL)
Resultados el 26/02/2021. Se comenta que reducción de rentas ha sido -15% y la propuesta de dividendo va a ser de 0,35€ para este año.
Os dejo un poco las notas que tomé del conference call del Q4 y FY, perdonad si hay algún error pero son notas en sucio:
· Rentas brutas Like-For-Like: +0,4%
o +2,2% Oficinas
o +1,8% Logística
o -1,2% centros comerciales
o +1,2% Net Leases
· FFO (EBITDA – intereses): 262 millones, -16,2%
· AFFO: 248 millones, -18,4%
· EPRA NTA: 15,46 por acción, 7.263 millones. +0,5%
o Oficinas +1%
o Logística +8%
o Centros Comerciales: -8,7%
· Coste deuda 2,12%
o No hipotecaria 86,7% vs 82,7%
o Tipo fijo 99,8%
o LTV 39,9% VS 39,5% de 2019 (se mantiene gracias a ventas y retención de efectivo)
· Incentivos por covid: 46,7 millones (gasto 2020)
· Ocupación 94,2%, vs 94,79% 2019 (-0,57%)
o Oficinas: 91,1% -1,68% (Salidas negocios afectados por covid. Turismo, ocio y restauración + salidas voluntarias para sustituir inquilinos)
o Logística -0,14%, 97,5% (Caída de ocupación en Barcelona por salida de Nissan)
o Centro comerciales +0,47%, 93,7%
o Net Leases -0,29%, 99,7%
· Nuevos contratos frente al año pasado:
o Oficinas -45%
o Logística -11%
o Centros comerciales -47%
· Desinversiones
o 198,3 millones en total (19 sucursales BBVA y 3 activos comerciales)
· CAPEX (254 millones)
o Mantenimiento: 17,6 millones
o Adquisiciones desarrollo e inversión: 236 millones
· Política comercial 2021 (primer semestre): Impacto de 19,6 millones
NOTAS:
FFO, principalmente afectado por incentivos de 46,7 por covid, mas incentivos comunes de 15,6 millones frente a unos incentivos del año 2019 de 14 millones.
Esto sumado a una perdida de valor contable de activos de 84,4 millones da como resultado la reducción drástica del beneficio neto.
En cuanto a las rentas brutas, la disminución del 4,3% es debido a desinversiones.
A la vez el total de rentas netas ha decrecido un 15%
En este caso al 4% que normalmente se suelen aplicar año tras año de incentivos (en torno al 14 o 15 millones de euros, este año se le suman los incentivos por Covid que ascienden a 46,7 millones. De ahí la reducción del 15%.
La reducción del EBITDA es del 14,1% ya que la reducción a cero de las primas a ejecutivos reduce la caída del 15% De rentas netas.
Por otro lado, el EPRA NTA, (este año se ha cambiado la medición del NAV por el NTA “Net Tangible Assets”) ha aumentado un 0,5%. En donde la depreciación de los activos ya en cartera se ha visto compensada por la inversión en Capex de este año.
El crecimiento de las rentas ha sido en general un 0,4% like for like, es decir, un aumento de 1,9 millones, pero debido a desinversiones las rentas han disminuido en 24,4 millones, lo que deja un computo total, una reducción de rentas brutas de un 4%.
Destacaría:
El aumento de desocupación que se ha producido en el segmento logístico en Barcelona como fruto de la planta de Nissan y de los proveedores de esta, que han reducido la ocupación en un 3,27% (del 96,6% al 93,3%)
La evolución de ZAL port, en donde Merlín posee una participación del 48%, y en donde gracias a su inversión se ha pasado de un Stock de 250.000 metros cuadrados al inicio de la inversión a actualmente 632.000 con 103.784 de metros cuadrados en proceso.
En total el Stock final será de 735.960 metros cuadrados que proporcionarán 64 millones de rentas brutas.
En 2020 aportó 56,2 millones de rentas brutas frente a 45,9 del año pasado.
La idea de Merlín es la de crear lo que denominan “Omnichannel Customers”, esto implica que los clientes que operan en e-commerce tratan de evolucionar hacia la presencia física, mientras que las tiendas físicas están evolucionando a la venta online. De este modo se está tratando de encontrar una sinergia entre la gestión de espacios logísticos con la gestión de los centros comerciales. Según Ismael Clemente, lo que facilita los centros comerciales en zonas urbanas de ciudades importantes (que son los que tienen en cartera) es la posibilidad de usar sus instalaciones como almacenes de ultima milla. Al mismo tiempo es de interés para los clientes de los centros comerciales de poder disponer de espacio logístico desde donde operar sus entregas online.
En el sector de centros comerciales, a pesar de las importantes dificultades del sector, se ha logrado evitar, dicho de forma poco formal, que los centros comerciales queden vacíos de tiendas, en donde únicamente se han perdido 1.364 metros cuadrados de superficie alquilada frente a los que había antes de la pandemia. Es decir, se ha logrado un alto nivel de rotación de espacio teniendo en cuenta la situación. Aun así, el nivel de ocupación ha aumentado un 0,47% hasta los 93,7%.
Se calcula que aproximadamente el golpe del Covid ha sido de unos 64 millones, puesto que a los incentivos de 46 millones que se concedieron a los clientes, hay que añadir la reducción de la parte variable de algunos de los contratos.
En cuanto al GAV 12.811 millones:
Las ventas realizadas durante el año lo reducen en 198 millones, junto con la devaluación de los activos que lo reduce en 105 millones. Total 305
Las adquisiciones realizadas durante el año lo incrementan en 127 millones y la inversión en capex lo aumenta en 236 millones. Total 363
El computo total es un incremento del GAV del 0,5%.
En términos comparativos frente al año pasado, el GAV ha sufrido una depreciación del 0,6%, ya que la devaluación del 8,7% de los activos de centros comerciales se ha visto compensada por un incremento del 8% del valor de los activos logísticos y un 1% de las oficinas.
En cuanto a la deuda:
El LTV aumenta de un 39,5% a un 39,9% y el coste de la deuda aumenta de un 2,09% a un 2,12%. Por lo general se mantiene en la línea, lo que es buena señal teniendo en cuenta el año complicado.
El total de deuda a tipo fijo es del 99,8%, de la cual el 86% es “Unsecured”.
Es remarcable que en centros comerciales el porcentaje de alquileres que no se han pagado es de solo el 2,4% en el ultimo trimestre. Mientras que en el resto de los segmentos es 0.
En cuanto al dividendo, se ha propuesto un dividendo no menor de 0,25 euros por acción. Es decir, la junta deberá aprobar que dividendo finalmente se reparte, el cual no será menor de los 0,25. Normalmente Merlín suele repartir en torno al 80% del AFFO. Si tenemos en cuenta que este año el AFFO ha sido de 247,6 millones, el dividendo debería de rondar los 0,42 euros por acción. La razón de que este año se proponga un dividendo mucho menor al 80% del AFFO es la de acumular caja para hacer frente a posibles depreciaciones de los activos que conlleven por tanto un aumento del LTV.
Hay que recordar que el objetivo es el de alcanzar un LTV de 34 o 35% desde el 40% actual. Como es obvio la reducción a corto plazo no es factible pero lo que se pretende es que ante todo no se supere el 45% puesto que esto empezaría a suponer un problema con las agencias de rating.
En cuanto al guidance:
Se establece un crecimiento del FFO nulo, es decir, un FFO igual al que hemos visto al final del año 2020. Esto se debe a que, aunque se tiene asegurado por contrato un aumento de 14 millones en rentas, la caída de estas fruto de posibles impagos, nuevos incentivos debido al covid anule dicho crecimiento.
Se espera que para 2023 los dividendos regresen al nivel del 80% del AFFO.
El año 2021 va a ser un año intensivo en Capex.
Se mantiene el objetivo de alcanzar una distribución de rentas del 50% en oficinas, 18% en logística, 15% en centros comerciales
Aun se encuentran en cartera 3 centros comerciales considerados non-core, que suponen el 0,9% de la cartera de centros comerciales. Los cuales se suponen que serán desinversiones próximamente.
En cuanto a la parte de la cartera que corresponde a sucursales BBVA, que conforma casi la totalidad del segmento “Net Lease”; la desinversión de esta aun no se tiene claro cuando se va a producir en su totalidad. Ésta, es una parte de la cartera “heredada” y por tanto a largo plazo la intención es deshacerse de ella, las ofertas ofrecidas por dichos establecimientos hoy en día se consideran que no representan el valor real de dichos inmuebles y por tanto la razón principal de mantenerlos en cartera de momento. En cuanto al capital allocation de dichas desinversiones la intención es en primer lugar a reducir el LTV y en segundo lugar devolverlo al accionista por medio de recompras de acciones o dividendos.
Se espera que para el segundo trimestre se produzca una ligera reducción en ocupación en el segmento logístico puesto que hay una ocupación fruto de una falta de previsión de algunos de los ocupantes. De forma que se va a producir una revisión de los contratos para incluir dichos espacios o en su defecto dejar libre el espacio que se está usando y que no está establecido por contrato.
Ismael Clemente se ha mostrado optimista en cuanto al tema de oficinas, ha mencionado que la normativa de teletrabajo en España implica un pago adicional por trabajador, mientras que el coste del alquiler de oficinas España se encuentra en el puesto 56 en el rankin de ciudades mas caras entre otras razones. Por tanto, ha dejado ver que es posible que en España la situación de teletrabajo es algo mas temporal debido a las medidas covid que una tendencia a largo plazo. Por tanto, ha recalcado que el guidance es bastante conservador con su pensamiento.
#522
Re: Merlin Properties (MRL)
Gracias por el extenso resumen. Coincido con Clemente que este guidance es muy conservador. Personalmente pienso que deberían aprobarse los 0,42€ de dividendo.
#523
Re: Merlin Properties (MRL)
Análisis Merlin Properties Socimi S.A.
Perfil de la Empresa: Merlin Propiedades SOCIMI SA es una empresa con sede en España dedicada a la operación del fondo de inversión inmobiliaria (REIT). La Compañía se centra en la adquisición, gestión y alquiler de propiedades comerciales ubicadas en la Península Ibérica, sobre todo en España. Las actividades de la empresa se dividen en seis segmentos: Los edificios de oficinas, que opera una cartera de espacio de oficina; -Retail High Street, arrendamiento de tiendas al por menor; Centros de compras, gestión de almacenes; Logística, almacenes de logística de operación y centros de distribución; Hoteles, leasing edificios del hotel, y otros, incluyendo alquiler de bienes raíces residenciales. La compañía controla una serie de filiales, como el árbol de Inversiones Inmobiliarias SOCIMI SAU, MPEP - Propiedades Escritorios Portugal SA, Testa Inmuebles en Renta SOCIMI SA y Obraser SA.
Comentarios: Merlin Properties Socimi S.A. es bajista para largo plazo. En estos momentos, se encuentra rompiendo su canal bajista de medio plazo. Comenzará a realizar su pullback o primera pauta de continuidad. Si lo aguanta y lo superara, podría tener un posible objetivo sobre los 10 euros. El punto a vigilar para este trimestre serían los 7,5 euros. Si lo perdiera, indicaría debilidad y volvería a su tendencia bajista de medio plazo. Este punto sube 0,2 euros cada mes.
Los datos fundamentales indican un PER de 7, generando un beneficio del 13%, según la cotización actual. Su ratio de solvencia se sitúa en 2,1. Tiene una deuda total del 87%. Su valor intrínseco se calcula en 19 euros. El valor de la empresa es inferior a la capitalización del mercado. Mi ratio potencial sale a 0,77, indicando descenso económico. Mi fuera de tendencia sale -32%, indicando crecimiento bajista.
Conclusión: Técnicamente está indicando cambio de tendencia, pero los datos fundamentales no lo acompañan. Mejor estar fuera y vigilar el punto importante.
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Salva, en esta empresa el beneficio contable no tiene ningún significado. Cómo quedaría el valor de la empresa por capitalización de flujo de caja de explotación menos la deuda neta?
