Merlin Properties (MRL)

¿Hay fecha prevista para el pago?

Ha anunciado ya el dividendo de este año?

Sabeis algo acerca del dividendo de ahora, de finales de Abril o primeros de Mayo?

Buenas,

He estado echándole un ojo a Merlin y quería confirmar con vosotros mi visión, a ver si se me escapa algo...

En una búsqueda rápida he visto que en años anteriores tenía algunos covenants con un LtV <60% que entiendo seguirán vigentes. Por si queréis verlo:

Actualmente está en LtV 40%. De la presentación a inversores de Marzo 2021 se sacan los siguientes números:

Si le metes la tijera a oficinas un 20% (creo que puede ser más) y a centros comerciales un 30% (creo que puede ser más) "se van" 1260 + 660 = 1920 M€. Con esto el GAV pasa de 12000M€ a 10000M€ aprox. Manteniendo la deuda neta en 5200M€, el LtV se pone en niveles preocupantes. 

¿Soy el único al que le preocupa que una caída fuerte del NAV fuerce a la venta de algunos activos con un fuerte descuento? Partimos de que en logística se mantiene o sube y con BBVA se queda como está, pero en centros comerciales la torta va a ser gorda y en oficinas, personalmente, creo que también.

@roadtofreedom

Gracias!

Sin ser un experto ni mucho menos, claro que el mercado ve los peligros de Merlin properties, por eso ha pasado de más de 13 euros antes de la pandemia, a valer 5 y pico en lo peor de la crisis.
Y también creo qué el tema de oficinas si va para largo y tardará muchísimos años en recuperarse, si es que lo llega a conseguir, pero el tema centros comerciales creo, y solo es mi opinión,  que se recuperará enseguida en cuanto todo el mundo esté vacunado y volvamos a la normalidad

Yo personalmente pienso que centros comerciales van a recuperarse rápidamente (son muy cíclicos) y que las oficinas ni han tenido a penas impacto ni lo van a tener más allá de falta de crecimiento de precios en los nuevos contratos firmados durante 2021 y 2022. En este contexto, las valoraciones ni muchísimo menos se van a ver tan afectadas. Máximo le doy otro -10% a centros comerciales y -5% a oficinas.

Estoy dentro a 7,3 de media y aguantando hasta ver como mínimo los 10€ con los dividendos que haya de por medio. Es simplemente cuestión de tiempo, aunque los tiempos están siendo muy alargados por la lentitud en la vacunación.

Creo que no has tenido en cuenta algunos puntos importantes.
 
Por ejemplo, no has tenido en cuenta la revalorización que esta experimentando el segmento logístico, que hasta el momento ha compensado el declieve que ha sufrido el segmento de centros comerciales. 
Si tenemos en cuenta que esperas una caida del 30% minimo en centros comerciales, es por que estas dando por hecho que cerca de un tercio de los consumidores que acuden a un centro comercial dejan de hacerlo tanto en la parte de restauración como en la parte retail (cosa que dudo puesto que sigo pensando que el centro comercial es mas una zona de ocio y entretenimiento que un simple nucleo de tiendas).
En el caso que esto suceda (es decir que nos pongamos en tu supuesto) debemos por tanto asumir que ese tercio esta desplazandose hacia un consumo on-line. La absorción del e-commerce de dicha demanda supondría el incremento de espacio logístico. Si tenemos en cuenta, que en España el flujo de clientes de espacios fisicos hacia el sector online aun se encontraba en una fase temprana con respecto a otros mercados como el americano, podemos dar por hecho que la infraestructura que lo sustenta esta igualmente retrasada. Un aumento tan repentino de necesidad logistica revalorizaría de forma importante todo este tipo de infraestructuras.

Por otro lado tampoco has tenido en cuenta la reinversión en Capex ofensivo que de por si se capitaliza y se contabiliza dentro del NAV y como tal compensa también la posible caida o depreciación de algunos activos. Es decir a pesar de que se deprecien los inmuebles ya existentes, la compañía sigue en funcionamiento adquiriendo, vendiendo y reinvirtiendo en modernizar y revalorizar los inmuebles. Es decir, no es un proceso estatico en donde tu compras un edificio y lo mantienes para siempre, si no que sigues adquiriendo, reformando, dando otros usos, etc. Un ejemplo claro es la tendencia al uso de centros comerciales como almacenes "overnight" de ultima milla.

A su vez, la caida en todo caso del valor de los activos es progresiva, es decir, no se va a producir una caida repentina del 30% como planteas, en todo caso, la tasación de los activos es periodo a periodo. Por tanto una progresiva devaluación de activos puede compensarse con, por ejemplo una retención como se está haciendo ahora de parte del AFFO para repagar deuda y mantener el LTV.

Estos son algunos de los puntos que hay que tener en cuenta a la hora de pensar en un escenario pesimista como el que planteas. Personalmente en el tema de oficinas discrepo; un ejemplo claro es que con la ley implantada en España del teletrabajo el coste de enviar a un trabajador a casa, por ley es levemente inferior a la de mantener su puesto de trabajo fisico, mientras que la caida de productividad derivada de esto ultimo es mucho mayor que el ahorro por puesto de trabajo. Sin la existencia de esta ley podría llegar a plantearme un supuesto en que las compañías se ahorren dichos puestos fisicos, pero con la actual ley creo que es inviable.

Pero yo tampoco estoy en posesión de la verdad absoluta es simplemente mi opinión.

No era hoy o ayer cuando presentaban resultados y decían también el importe y día del dividendo? No he encontrado ninguna noticia ...

Según tengo entendido, 14 de mayo resultados del Q1 y el 26 o 27 de mayo junta general de accionistas que es donde se aprueban los dividendos.
Los resultados del año 2020 se presentaron en febrero.

30 céntimos el 19 de Mayo :)

Correcto, acabo de ver que la junta era hoy 27 de abril, no de mayo. Fallo mio, gracias.

 La Junta General Ordinaria de MERLIN, ha acordado, con fecha de hoy 27 de abril de 2021, entre otros acuerdos: (i) Distribuir, con cargo a la reserva de prima de emisión, un importe de 0,30 euros brutos por cada acción de la Sociedad con derecho a percibirlo (siendo el importe máximo a distribuir de 140.931.225,00 euros brutos, si la distribución se realizara sobre la totalidad de las acciones ordinarias de la Sociedad) (la “Distribución de Reservas”) 

Merlín  obtuvo un beneficio contable de 55,7 millones de euros en los primeros tres meses del año, lo que supone un incremento del 44% respecto al mismo periodo del año anterior pese al efecto negativo que ha seguido teniendo la pandemia en el negocio de oficinas y centros comerciales, que ha sido compensado por el auge de la logística.

La socimi califica el comportamiento de esta última actividad como "excelente", después de firmar la contratación de más de 143.000 metros cuadrados, incluyendo nuevos proyectos, así como de más de 70.000 metros cuadrados en alquileres, esperando ahora una "plena ocupación" de estos activos logísticos a final de año.

Por el contrario, la fuerte destrucción de empleo registrada en todo el país en el último año ha provocado que el segmento de oficinas sitúe su ocupación por debajo del 90% y que sus rentas hayan caído cerca de un 3% por el incremento de los activos desocupados y la indexación negativa del IPC.

Por su parte, sus centros comerciales han sufrido un retroceso del 2,9% en las rentas, afectados por la caída del 40% en la afluencia de clientes desde el estallido de la crisis del coronavirus, tras la aplicación de fuertes restricciones a la movilidad. 
 

Aun así, la compañía ha aplicado una política de ayudas y bonificaciones a los inquilinos de sus centros comerciales valoradas en 11,6 millones de euros, que ha supuesto mantener la tasa de esfuerzo en niveles "muy saludables", según defiende Merlin en su cuenta de resultados, con una ligera mejora de las ventas en el primer trimestre del año respecto a la recta final de 2020.

La socimi también admite que, pese a que el nivel de cobros continúa siendo elevado, algunos inquilinos de sus centros comerciales "empiezan a llegar al límite" debido al prolongado efecto negativo del Covid-19 en su actividad.

En este contexto, los ingresos por rentas en todas sus áreas de negocio se situaron en 124,6 millones de euros, un 4,5% menos, al mismo tiempo que el resultado bruto de explotación (Ebitda) fue de 87,9 millones de euros, un 15,5% inferior al del primer trimestre de 2020, periodo en el que solo medio mes se vio afectado por la pandemia.

Pese a que el beneficio operativo cayó un 15,3% en los tres primeros meses del año, hasta los 63,3 millones de euros, la compañía prevé superar las estimaciones realizadas inicialmente para el conjunto del año, toda vez que la actividad vaya registrando una normalización a lo largo del año.

Mientras tanto, Merlin defiende afrontar el corto y medio plazo con un balance de situación "muy sólido" y una posición de liquidez de 1.291 millones de euros, mientras continúa reduciendo su nivel de endeudamiento al 39,7%, con una deuda financiera neta de 5.230 millones de euros.

Además, solo el 5% de sus contratos vencen este año, incorporando a su cartera nuevos activos que asegurarán ingresos adicionales de 14 millones. La compañía tampoco afrontará ningún vencimiento de deuda durante este ejercicio. 

 

Merlin Properties ha lanzado una emisión de bonos por un importe total de 500 millones de euros con vencimiento en 2030, dirigido solo a inversores profesionales y con el objetivo de refinanciar su deuda actual. Entre las entidades que han participado en la operación se encuentra CaixaBank, Citi, ING, Mediobanca, Société Générale y Crédit Agricole Corporate and Investment Bank, según la información difundida por Bloomberg.

El cupón, todavía por determinar en función de la demanda que obtenga la transacción, se pagará con frecuencia anual y la emisión se ha llevado a cabo en la bolsa de Luxemburgo. Su negociación comenzará el próximo 1 de junio. La deuda financiera neta de la socimi asciende actualmente a 5.229 millones de euros, aunque no tiene que afrontar ningún vencimiento de deuda hasta mayo de 2022, mientras que el nivel de endeudamiento se sitúa en el 39,7%.