Hay que aclarar ciertas cosas:El derecho de usufructo NO es un derecho de titularidad sobre un % de la propiedad. Es un derecho que tiene un valor económico respecto del valor total de la propiedad, pero no te da ni quita % de titularidad sobre la propiedad.Por tanto, respecto de las titularidades sobre la propiedad tenemos solo dos 50 %.Luego tenemos un derecho de usufructo, que al tener una valoración fiscal, es necesario tener en cuenta, sea como valor de adquisición o como carga o coste.Asimismo, lo de la declaración de obra nueva incrementando valoración ¿es un acto meramente declarativo, u obedece a una real ampliación de la vivienda, con sus facturas y demás?Una cosa es que vayas al notario y te gastes taitantos €uros en decir que tal cosa vale tanto, y otra muy diferente en que justifiques y acredites que tienes facturas de gastos de construcción por esos taitantos miles de €uros y que te sirva para incrementar el valor de adquisición.En el caso, el coste de la escritura notarial y la inscripción registral sí serían mayores costes de adquisición. Pero dudo que el valor estimado declarado tenga relevancia fiscal.Haría falta saber como han sido los repartos dinerarios, si la cosa ha sido al 50 % entre ambos, o hay una mayor cantidad a ella, por lo del usufructoPor tanto (en el supuesto de reparto por igual del precio de venta):Tu eres propietario de una cosa, adquirida por un valor de 50 % de 75.000 = 37.500 €, y unos gastos y cargas del usufructo (10 % del valor de la cosa, 3.750 €).Valor fiscal neto de adquisición: 37.500 - 3.750 € = 33.750 €Y se vende por 50 % de 79.000 € = 39.500 € (a salvo de la consideración sobre la compensación por transmitir el usufructo)A añadir los gastos inherentes a las adquisiciones y transmisiones, como el ISD, los costes notariales y registrales, etc.Tu madre era propietaria del 50 % de una cosa valorada en 3.005 € = 1.502,50 €Además, era poseedora de un derecho de uso y disfrute de cosa ajena (=usufructo), valorado su adquisición en el 10 % de la cosa ajena, 3.750 €Ese derecho se va consumiendo en el tiempo. Fiscalmente se considera que cada año de deprecia un 3 %.Por tanto, ese valor fiscal del derecho sobre cosa ajena, adquirido por 3.750 € en 2020, en el año 2024 vale solo el 88 % del valor original: 3.300 €Valor fiscal neto de las adquisiciones (propiedad y usufructo): 1.502,50 + 3.300 = 4.802,50 €Lo señalado en negrita es respecto de los precios-valores de adquisición, pero al momento de declararlo en el IRPF, habría que tener en cuenta que seguramente el reparto del precio (79.000 ) no ha sido por igual.Hacienda perfectamente podría valorar que el derecho de usufructo tiene un valor fiscal, y hay que asignarle un valor fiscal "de salida".Por tanto, el reparto del precio debiera ser algo así:Madre, plenapropietaria del 50 % = 39.500 €Madre, compensación por extinción del usufructo = 3.950 €Hijo, nudopropietario del 50 % = 35.550 €Y las ganancias (sujetas, o abatidas....):Madre, por su 50 % de propiedad: 39.500 - 1.502,50 Madre, por su usufructo: 3.950 - 3.300Hijo, por su 50 % de propiedad: 35.550 - 33.750
