Participaciones del usuario Dinerets - Inversiones alternativas

Foro:

Dinerets 13/02/25 08:12

Ha respondido al tema Urbanitae

No solo Urbanitae. Wecity también está muy parada. Y Stockcrowd-IN aun más. Estará pasando algo global? Las plataformas ya no encuentran proyectos? Los promotores están esperando más bajadas de tipos o anticipan ya una caída de demanda en los próximos años?

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Dinerets 08/02/25 15:54

Ha respondido al tema Civislend

Pues después de mirarlo bien incluídas las vagas respuestas en Telegram por parte de la plataforma, yo NO voy a entrar en el proyecto. De hecho, cada vez más evito los proyectos terciarios en comunidades, licencias turísticas, locales, etc... siempre salen problemas con las licencias, los vecinos, la cambiante legislación, las derramas (las de ascensores, son un clásico), los gastos no previstos... en otra plataforma (W...) nos acaban de comunicar que han surgido problemas con la licencia de un hotel cuando todo parecía que estaba ya finalizando. Cambio de promotor y 9 meses más! Aconsejo proyectos con licencias aprobadas y con inicio de construcción. Las hay. Aunque te den un 1-2% menos. Además el LTV es muy alto, como surja un problema, la garantía hipotecaria + las comisiones no cubrirían la inversión. Demasiado riesgo para poco pan.

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Dinerets 14/12/24 08:10

Ha respondido al tema Urbanitae

Yo evito los proyectos de alquiler+venta. Considero que no es necesario arriesgarse para una rentabilidad moderada. Los riesgos se hacen realidad bastantes veces: de golpe sale una reforma que obliga a pagar una derrama, problemas con comunidades de vecinos, problemas regulatorios sobre uso turístico con los ayuntamientos y CCAA, retraso en la venta del activo, etc. Quien siempre gana es el gestor del proyecto y Urbanitae, que cobra, como es lógico, por sacar el proyecto. Sobre Urbanitae ahora empiezan a cerrarse los proeyctos de plusvalía en los que invertí hace 2-3 años. En algunos casos bien, en otros con algo de retraso y reducción de TIR debido a incremento de gastos (riesgo claramente explicado y que asumo como normal) o retraso en procesos regulatorios (licencias, etc, que deberían haber estado mejor controladas). Eso sí, nada que ver con la desvergüenza de H. Yo siempre prefiero proyectos con licencia ya concedida, con un alto porcentaje de reservas y con la obra ya empezada. Salen oportunidades así. Algo menos de rentabilidad, pero más seguro. En este sentido, estoy muy satisfecho con StockcrowdIn.

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Dinerets 27/08/24 22:14

Ha respondido al tema Civislend

Del primero de ellos ya han colgado el primer informe trimestral: han inciado las obras pero aun no ha empezado la comercialización. Del otro aun no hay novedades. Debido a la insistencia en als preguntas del Telegram, han colgado dos nuevos informes con testigos de precio de otras casas en venta, pero no sé donde están situadas en Andratx. El resumen sería que el préstamo es de 2M y la venta está prevista en 6M, con una tasación en más de 7M. Hay margen: vendiendo la casa por 4M recuperaríamos sin problema el préstamo y los intereses. Pero claro, para ello debería tenerse la casa ya contruída y que el promotor no pusiera trabas para venderla por debajo de sus 6M previstos.

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Dinerets 23/08/24 15:09

Ha respondido al tema Civislend

Si no me equivoco, es el tercer proyecto del mismo promotor en la misma zona. Yo he invertido en los dos anteriores. Un dato curioso es que el precio de venda es bastante inferior a la tasación de edificio terminado (HET), lo que me hace pensar que estas tasaciones están fuera de la realidad del mercado. Yo me dejé llevar por un LTV HET tan bajo (aprox 35%), pero si al final no pueden vender las casas por más de 6 millones, ya veremos. Qué opináis?

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Dinerets 30/06/24 03:46

Ha respondido al tema Urbanitae

Hola, he estado repasando la página de Gate 3 II en la web y no consigo ver donde pone que una de las tres villas de lujo ya está vendida. Podrías confirmarlo? Gracias!

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Dinerets 15/06/24 03:28

Ha respondido al tema Civislend

Sobre el proyecto Atalaya Gardens de Estepona, alguna idea de por qué solo indican el LTC en esta ocasión y no el LTV? Si no indican el LTV, sospecho que podría ser por qué no es un buen dato.

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Dinerets 05/06/24 20:57

Ha respondido al tema Civislend

Sobre el proyecto Sonora Oviedo, con ese atractivo LTV de menos del 20% y TIN del 13,5%: no os parece raro que hayan comprado las parcelas por unos 2M de euros y la tasación llegue a los 8M? Este es el motivo de esa LTV tan baja.

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Dinerets 05/06/24 08:03

Ha respondido al tema Urbanitae

Por favor, centrémonos en temas propios de Urbanitae y no en discusiones sin fin.Se está hablando aquí que en la última oportunidad de Urbanitae podría haber problemas con la comunidad de vecinos. En qué foro se ha obtenido esta información? Se ha contrastado directamente con Urbanitae?

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Dinerets 30/05/24 14:49

Ha respondido al tema Civislend

Me he estado mirando este proyecto porque la Val d'Aran es un lugar premium. Pero no veo claras dos cosas. Se compró el suelo por menos de 3M euros y ahora está tasado por más de 9M. Esto es una diferencia de 6M. En cambio, la plusvalia del proyecto es de unos 3M. Significa esto que la contrucción no aporta nada de valor? La venta del solar ya le daría al promotor más beneficio, no? Por otra parte, se indica un LTV HET del 15%, pero se dice que habrá un segundo tramo. Este tramo, si también se beneficia de la GH de primer grado, haría subir el LTV no? No debería calcularse el LTV HET teniendo en cuenta todos los tramos? Gracias.

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