Hola amigo.Estas comparado prestamos sin garantias con prestamos inmobiliarios. No tiene nada que ver. Por ejemplo, aqui en USA, el sector inmobiliario se divide en dos sectores.ResidencialComercialEl residencial esta regulado y recibe mucho subsidios federales y estatalesEl comercial es casi 100% irregulado y tiene pocos subsidios federales y estatales.Yo estoy hablando del sector comercial. Donde se supone que las dos partes son profesionales. Los profesionales NO compran activos inmobiliarios a precio de mercado. Compran en subastas judiciales.compran en REO (REO= cuando el banco no puede vender la propiedad en subasta y regresa a sus libros) Compran via el UCC *(UCC es cuando una entidad propietaria de un inmueble toma un segundo prestamo llamado Mezzanine y no paga ese prestamo) Cuando esto ocurre, el banco que hizo el prestamo Mezzanine entra en tremendo panico y vende esa deuda a 5 o 10 centavos de dollar. El comprador de esa deuda ejecuta la titularidad de la sociedad y pasa a ser dueño de la propiedad y negocia luego con el titular de la deuda en primera posicion. Compran via Wholesalers, compran via probates, compran via Impuestos de las propiedades, compran via el inventario de seguros, via las cortesde la HUD etc etc etc etc.La razon que no se paga interes compuestos es por la velocidad del dinero (algo que el 90% aqui parece no entender). Un Banco comercial jamas te dara dinero para comprar una casa dilapilada o en subasta. NO sucedera. Asi que tomas prestamos privados llamado Hard Money o Bridge. Los intereses solo se usa porque es mas ventajoso cuando se trata de prestamos cortos. Un prestamo de $100,000 interes solo, pues pagas 800 y pico al mes, luego cuando rehabilites la propiedad y aumentes el valor, pues refinancias a 360 meses al 3% anual fijo. Si como inversor tomaras un prestamo amortizado por 12 meses, por $100 mil dolares, pagarias cuanto al mes? $12,000?? Tiene sentido?Los prestamos privados son hecho a la medida del cliente. Puedes hacer prestamos donde pagan solo el 50% de interes de forma mensual y cuando hagan el pago globo (venta o refi) pagan el resto. O puedes hacer prestamos Payment in Kind, que es que no pagas intereses al mes, pero cuando vendas o hagas refi pagas el total de los intereses. O puedes hacer un JV, donde prestas y cobras un 40% de las ganancias. Los profesionales JAMAS toman prestado basado en interes compuesto. Eso es ser demasiado iletrado. Los prestamos privados Inmobiliarios (aka comerciales) requieren que firmes un Deed in Lieu.. El Deed in LIeu significa que si no pagas, el prestamista se queda con la propiedad en semanas. Y ademas el prestatario debe compra un aseguro 125% que cuesta solo 80 dolares, pero que en caso de que venga un huracan o un incendio etc, el prestamista recibira el 125% lo que presto.Hay mil formas de comprar propiedades con enormes descuentos. En mi Blog hice 80 post sobre como encontrarlas. El error numero 1 que cometen los invesores nuevos es NO comprender la diferencia entre el interes compuesto y el interes solo. Compras una propiedad como inversion usando un bridge lender al 10% anual por $100,000 y 3 puntos por 5 añosRecibiras $97,000 para la compra y pagaras unos $833 al mes.. Ese mismo prestamo de forma convencional amortizado al 3,95% te saldria en pagos de $2,200 al mes minimo y pagarias 8 puntos en el cierre (no 3). Pero las personas, en su poca educacion, solo ven el numero, no el %.
