Hora de comprar piso en España. La burbuja está en otra parte

Pero esos casos, en la mayoría de los casos se le compensa al banco, via de que terminan cobrando más de lo que debía el deudor.

Y totalmente de acuerdo, un incumplimiento de cualquier contrato debería dar ligar a una resolución rápida.

A los bancos les dieron unas por otras.

Porque donde se ha visto que si tú pones un aval para un préstamo y el banco ejecuta el aval, si el aval es insuficiente para cubrir la deuda el banco pueda reclamarle al deudor algo después de ejecutar el aval? Unas por otras...

Y respetar la propiedad.. del banco? porque un piso hipotecado donde el deudor no paga es en sí mismo un piso propiedad del banco. En Madrid, una ejecución hipotecaria normalita, donde el deudor pone palos en la rueda en el procedimiento, tarda mínimo 4 años, y no sería de las más complicadas...

Casualmente en mi archivo personal me he topado esta mañana con una joya "social" que aprobó el gobierno de... tachán tachán.. Mariano Rajoy!

Se llama "Ley 1/2013, de 14 de mayo, de medidas para reforzar la protección a los deudores hipotecarios, reestructuración de deuda y alquiler social".

Este engendro normativo se fue ampliando y ampliando... y ampliando en el tiempo, y si avanzamos rápidamente hasta 2017 (cuatro años más tarde) tenemos esto:

"Real Decreto-ley 5/2017, de 17 de marzo, por el que se modifica el Real-decreto-ley 6/2012, de 9 de marzo, de medidas urgentes de protección de deudores hipotecarios sin recursos, y la Ley 1/2013, de 14 de mayo,  de medidas para reforzar la protección a los deudores hipotecarios, reestructuración de deuda y alquiler social"



Es un milagro que los bancos sigan dando préstamos hipotecarios en España.

El piso donde vives  es un gasto???? Un gasto es pagar el alquiler, una inversión es un dinero que aportar para obtener rentabilidad futura (aumentando ingresos o reduciendo costes) con lo cual comprar tu vivienda no puede ser considerada otra cosa que una inversión....

A medio plazo hay un riesgo real de subidas de tipos. Es lo que quieren los gobiernos. Inflacion para que la deuda parezca mas liviana, y subir algo los tipos de interes para evitar que la inflacion se vaya de las manos.

Una subida de tipos se traducirá en una bajada notable del precio de los pisos. Me sorprende que nadie avise de este tema.

Por otra parte, en general si veo bien la INVERSION en vivienda de forma conceptual. (El piso en el que uno vive no es inversion, es un gasto). El banco te da miles de euros que no tienes para que pagues el piso, y tú le empiezas a sacar rendimiento desde el principio alquilándolo. En cambio, si pides miles de euros al banco para invertirlos en bolsa, el banco pasa de ti.

Yo ahora estoy en esa tesitura. Mi piso pagado, no muchos ahorros. ¿Qué hago? ¿Meto en renta variable o pido una hipoteca para invertir?  Creo que no voy a hacer nada. La renta variable a dia de hoy me parece una burbuja. Y los pisos en gran medida también. Me voy a esperar a actuar.

Me atrevería a meter antes un 70% de mi patrimonio en una empresa antes que en un piso.
Realmente tengo una cartera muy concentrada, ahora mismo y siempre la he tenido y me han dado muchísimas mas alegrías que todos los pisos que tengo (por herencia). Si no los vendo y invierto todo el dinero en renta variable es por las elevadas ganancias patrimoniales que tendría que hacen que la operación no me resulte atractiva.
¿Dices que no ves que alguien meta el 5 o 10 % de su liquidez en una acción growth?
Puesss he invertido un porcentaje muy elevado de mi patrimonio en Palantir Tecnologies ahora mismo. Por otra parte tu me hablas de un piso para vivir... pero yo hablo de comprar viviendas en plural.. Si el piso es para vivir ni siquiera lo considero inversión.
Por otro lado, los pisos vacíos son rentas inmobiliarias imputadas en el IRPF y es un rollo buscar a inquilinos..

Lo de que una casa no pierde valor... parece que no has vivido en España desde el 2008 hasta hoy en dia..

Comparemos inversiones. Con respecto a 2013 los pisos han subido un 50% y una inversión de 150k (incluidos impuestos y gastos) te ahorras de pagar 700€ de alquiler mensuales (libres de impuestos) descontando gastos de comunidad Ibi ... pongamos un ahorro de 7,5k netos anuales para compararlo con un dividendo sería como un dividendo de 9k anuales. Un 6% de rentabilidad durante 10 años sería un 60% de rentabilidad vía dividendos más un 50% de revalorización del inmueble unas plusvalías de un 110%, el riesgo maximo que se le puede considerar a esa inversión sin apalancamiento es perder un 30-40% del valor, que via 6% de retorno anual ahorrando alquiler es una inversión segura.

Dime el % de tu liquidez te atreviste a destinar a FB porque si me dices que un 70% no te creo, las acciones de crecimiento tienen riesgos muy altos y en el 2000 se vio perfectamente, también podemos ver acciones con fiascos y quiebras, una casa no pierde valor así, y tienes una rentabilidad anual segura que te ahorras de pagar, no puedes comparar una acción growth que le ha ido bien con una inversión en algo conservador, al igual que no puedes comparar las empresas del 2000 que quebraron con una inversión inmobiliaria, porque una asume mucho riesgos para obtener altas rentabilidades y la otra la contraria. Yo y creo que nadie se atrevería a invertir todo su capital en FB en 2013, y sin embargo si puedes invertir incluso con apalancamiento en una vivienda. Si tú inversión en FB fue un 5-10% de tu liquidez ( y ya me parecería bastante arriesgado) obtuviste un 50% de rentabilidad sobre tu liquidez, con un piso invierriendo el 100% o incluso el 150 o 200% hubieras obtenido un 110% (descontando intereses y amortización si te apalancas ) sobre lo que hubieras invertido.

De nada sirve coger algo muy rentable que por el riesgo no puedes invertir mucho % en ello ni saliéndote bien, es mucho mejor coger una inversión “segura” y apalancarte si es necesario y con un % menor pero sobre un importe invertido mucho más grande (que el bajo riesgo te lo permite) obtienes muchas más plusvalías.

Hola Enrique. La burbuja está creciendo, pero me pregunto cómo afectará al inmobiliario en España. Con los fondos europeos que dudosamente van a traer crecimiento, y un panorama laboral cuando menos complicado, me cuesta ver la demanda disparándose -salvo centro ciudad y oportunidades de inversión-. Pero tomando una inflación en ascenso, me parece que los precios no van a bajar. ¿Cuál crees que va a ser la evolución de los precios de la vivienda?. ¿Subirán o bajarán?. Lo pregunto porque estoy interesado en un piso, pero no lo veo claro que sea buen momento.

La gente que invierte en pisos precisamente invierte por que cree que la oferta se va a restringir, si creen que va a crecer por encima de la demanda no creo que les apeteciese invertir.... 

El coste de oportunidad de invertir en una vivienda en comparación con acciones es enorme, puedes utilizar ese Gap para pagarte un alquiler y aún te sobrara dinero.
Es más con el deterioro de valor sufrido en los años de crisis mucha gente solo con ese diferencial hubiese vivido toda la vida de alquiler. 
Hablas de que la bolsa es mas cortoplacista.... un argumento carente de lógica en mi opinión , puede ser igual de cortoplacista o largoplacista que comprar una casa... 
Por ejemplo yo llevo acciones de FB desde 2013, esa rentabilidad es difícilmente replicable con el ladrillo. 

La mayoría de las personas que se apalancan en la compra de una vivienda, no tienen otros activos por lo cual están diversificando muy poco su patrimonio... 

Ahora mismo la indemnización tengan o no es minúscula, y si no tienen ingresos bien, cuando los tengan pagarán esa deuda con intereses, y cualquier propiedad se use para pagar esa deuda o incluso la herencia cuando la tengan o algún bien conjunto con otra persona. La idea de okupar ya no sería la misma.

Con respecto a invertir en pisos, los fondos buitre buscan tener una posición en el mercado que le permita manejar precios (oligopolio) cosa que particulares o entidades proporcionan una libre competencia. Tú dices que si se promueve invertir en tu piso suben los precios, no es del todo así, solo si la oferta se restringe o sigue restringida lo normal es si hay más demanda es que se construya más a menos que se actúe sobre el libre mercado limitando las posibilidades de nuevas construcciones.
Invertir sin que se límite por otros lados proporciona más oferta, más competencia, pisos en mejor estado, más trabajo y un mayor crecimiento de la economía.
Y de cara a invertir en tu vivienda no comparto tu teoria, una vida entera pagando alquiler y con una jubilación normal provoca que con sueldos de clase media baja nunca salgas de la pobreza, tú dices de invertir en bolsa, eso es cortoplacista, porque a lo largo de una vida entera con una media de vida de 80 años una persona puede estar pagando alquiler durante 55 años a los precios actuales sin tener en cuenta inflación eso son en madrid 550k al año, y el que ha vivido de alquiler sigue sin tener nada, mientras que el que ha comprado su vivienda le puede costar 150k por ejemplo y se ahorra 400k y los 150k que tiene invertidos son recuperables. Y a triplicar el dinero hay que sumarle la inflación y probablemente a lo largo de 55 años con inflación sea fácil multiplicar en realidad por 9-10 veces ese capital. Y el riesgo de la inversión en tu vivienda sin apalancarte demasiado es más bien bajo.

Si claro, los okupas no tienen por lo general dinero a su nombre, se declaran insolventes...

Invertir en vivienda hace que aumenten los precios y que a otras personas les cueste mas acceder al mercado, hablo de invertir en comprar vivienda no en ser promotor inmobiliario. 

Realmente no añaden mucho valor al tejido de la sociedad, no obstante invertir en acciones si financia a empresas, que son la base del crecimiento sostenible de un país.
No se debería fomentar este tipo de inversión en activos inmobiliarios. 
Los fondos ``buitres´´como tu los llamas, por otra parte también cumplen una función. Pregúntale a los bancos si tan buen negocio era tener todo ese ladrillo por que se lo han vendido a un fondo. 

No hablo del estado hablo de que si alguien usurpa tu piso durante dos años te deberá el alquiler de esos dos años, más daños y perjuicios. 

Si en dos años otro dispone de tu propiedad sin pagarte daños y perjuicios no se respeta, el motivo puede ser el que sea.

Invertir en tu vivienda hace más que el mejor plan de pensiones para tu jubilación, invertir en viviendas para alquilar es mejor que vengan los fondos buitres tengan el 70 % de los pisos y manipulen el mercado ...

Quién quieres que lo compense, el estado? No, gracias. 
Me das la razón de que la propiedad privada se respeta, lo que no es adecuado es el tiempo que tardan en dirimirse dichas cuestiones. 
Invertir en vivienda no está mal en contadas ocasiones, pero alentar de forma sistemática a que el grueso de la población lo haga es una catástrofe.
Es una lacra más de este país, pero la gente no tiene cultura financiera y van a lo que piensan que es seguro. Cuando posiblemente sea el mayor error de inversión que se puede cometer en la mayor parte de los casos.

Respetar la propiedad privada es que si una persona no retribuye sobre la propiedad de otro según un contrato no tenga derecho a disponer de ella y menos que la ley le defienda durante 2 años y disponga de ella frente a su propietario.
  
Ningún juez da la razón a un okupa una vez celebrado el juicio, el problema es que ese juicio tarda 2 años y después el infractor ya ha provocado un daño enorme al propietario que despues no se compensa.

No es cambiar la ley, es que actúe con plazos razonables, más cuando no debería haber ni juicio ya que una persona sin contrato de alquiler no puede habitar una vivienda en contra de su propietario, no hace falta más pruebas que esas, si no aportas contrato juicio rápido y a la calle. 

 

Creo que estaria bien en esa tabla la relación alquiler/salario neto de la población ya que eso podría ayudar a descontar escenarios futuros de posibles subidas, estancamientos o bajadas del alquiler. 

Y puede ser cierto que aquí no hay burbuja atendiendo a rentabilidades por ejemplo, pero l inseguridad jurídica, seguros necesarios para protegerse de los inquilinos, okupas... supone unos costes que habría que cuantificar y añadirlos como gastos al alquiler ya que en ese caso a lo mejor si tenemos parámetros indicativos de burbuja. Un seguro de impago (o la media de cuantia que los inquilinos no pagan al propietario junto con gastos de reclamación y destrozos) , alarmas... puede afectar significativamente a la rentabilidad y no pueden pasarse por alto.

Será una controversia para la gente con poca cultura financiera, o que sea extremadamente conservadora.  No comparto para nada lo de que cada vez se respete menos la propiedad privada con respecto a la vivienda..
 Bueno si comparamos con las épocas de Franco, que los grises daban una patada en la puerta y los ocupas no existían, puede ser.... la verdad no viví esa época.
La inversión en vivienda no aporta prácticamente nada mas que mantener el poder adquisitivo, o si encuentras una ganga puedes ganar dinero (como cualquier ganga).

Buenos días Enrique , gracias por tus aportaciones.
Vuelve la “ antigua” controversia , de si mejor inmobiliario o mejor renta variable.....las dos opciones, tienen sus defensores y detractores. En España el inmobiliario ha sido favorito para la inversión/ ahorrro.
Pero ahora, y esto desde luego es una visión personal, para mi pierde todo posible atractivo, simplemente por que creo que vamos camino de que aquí se respete cada vez menos la propiedad privada.. Quizás esto  sea una visión un tanto pesimista, pero es la evolución que veo.

Como se ha dicho , un particular para comprar un piso de segunda mano para alquilar requiere hacer una inversión del 40% .  Tiene a favor una hipoteca a buenos precios y la posibilidad de subida de precios por la inflación.  Pero es un activo a mantener durante muchos años porque tampoco se esperan tasas de inflación desmesuradas. Ah, y la gestión tiene unos gastos y un precio.
La única manera de hacerlo rentable es acercar la inversión al 20%.

Coste de oportunidad, es la clave. Las casas son de las peores inversiones pero aquí vivimos anclados en el pasado.

Para mí invertir en ladrillo esta bien si ya tienes unos cuantos millones de euros en renta variable. El coste de oportunidad de la renta variable en comparación a otro tipo de activos es brutal.

Piénselo 3 veces antes. Si lo compra a través de una sociedad, es posible, pero cómo particular es, de momento, dejar de disponer de un 30% de liquidez del valor del piso.
Si lo alquila, solamente es rentable en determinadas poblaciones y su entorno. Y si consigue un 5% de rentabilidad, mire el coste de oportunidad de dejar de invertir en bolsa.
Ya no le digo nada de morosidad. Pruebe algún fondo inmobiliario de Janus Henderson.
Un saludo.