Hora de comprar piso en España. La burbuja está en otra parte

Del 2000 al 2008... como periodo de 8 años en el que el SP no subio nada y las viviendas se multiplico el precio por 2.... de verdad, dejalo no muestres mas tu fanatismo, a mi por lo menos me ha quedado claro que no vas a razonar...

Es muy sencillo, los préstamos hipotecarios funcionan así. Cada mes pagas una parte de deuda más intereses y decir que te van a dar un préstamo a 6,5 años con 2% de interés es inventarte un supuesto que de entrada como te digo es imposible. Ningún banco te iba a dar un préstamo en ese plazo con esas condiciones, y eso también influye en el resultado.  Si lo que planteas es pedir la hipoteca a 25 años para luego cancelarla a los 6,5 entonces habría que tener en cuenta los costes de cancelación, que puede ser una cantidad importante si te liquidan el total de los intereses de los 25 años. 

Si el piso son 200000 euros, y pagas una entrada de 40000 más 10000 de gastos, entonces el préstamo será de 160000 euros. Los gastos no se deducen de la deuda si no que van a parte, y además 10000 euros se quedan cortos.

Luego lo que te digo es que si tu hipoteca es en ese plazo de 6,5 años, para comparar pagar al mes 2339 al mes de hipoteca con pagar un alquiler de 1000 euros, tendrás que reinvertir la diferencia de 1339 euros al mes en bolsa. Si no estás comparando el invertir una cantidad mucho más pequeña con una más grande.
 
No veo en tu mensaje donde has puesto que pagas impuestos al vender el piso, pero solo digo que si quieres comparar puedes poner ambas cantidades en bruto o ambas después de impuestos.

No has entendido lo que se dice. No hay ninguna trampa. LO cierto es que al que tiene 50000 le prestan 150000 para comprar el piso y al que invierte nadie le presta los 150000 para invertir.
Precio del piso 200000 el 20% son 40000 mas gastos 10000 son los 50000.
Para no complicar el calculo solo se estan pagando intereses al 2% de 150000 que son 3000 al año.
Al final quedan 150000 de la hipoteca pendientes de pagar.
Si lo quieres complicar paga cada año la parte de capital que le corresponda pero entonces al venderlo ya no debe 150000 al banco sino menos.
Los datos de revalorizacion los puedes sacar de idealista.
Cada año se paga el IBI y los intereses.
No se donde miras, la venta del piso deja 97260 euros que digo que brutos, hay que pagar que como puse 50000 son 47260 de ganancia neta y de ahi hay que pagar la plusvalia de 6,5 años y el IRPF. Me quedan mas de 50000 en la mano limpios.
El que ha invertido le quedan 4175 euros y al que compro mas de 50000.

La trampa más evidente de tu ejemplo, es que si estás pagando un préstamo de 150000 euros en 6,5 años, quiere decir que estarás pagando una letra de 2339 euros al mes.

Este capital que estas inmovilizando en la opción de compra, debería ir a reinvertir en la opción del alquiler para una comparación más justa.

Por otro lado si tu préstamo es de 150000 euros, quiere decir que has pagado una entrada de 50000 euros y faltan unos 15000 euros de gastos iniciales. Con estos datos tu inversión inicial en el SP es de 65000 euros. Contando que lo que hubieras pagado de más en pagar la hipoteca, 1339 euros al mes, lo ahorras para reinvertirlo cada año, después del primer año tendrías en bolsa 65000 + 65000*10/100 + 1339*12 = 87568 euros. En el sexto año y medio reinvirtiendo de esta forma ya tienes 259116 euros.

Si quieres tener en cuenta los impuestos a pagar por la revalorización tendrás que hacerlo en ambos casos, y ya te digo que en este caso al vender la vivienda ibas a pagar muchos impuestos. Solo el impuesto por ganancia patrimonial sería del 21%, pero es que a esto hay que sumar la plusvalía municipal, gastos de notaría y registro, liquidar el IBI... Al final la carga impositiva es bastante alta.

Solo teniendo esto en cuenta, incluso con las condiciones tan favorables que has escogido la renta variable saldría ganando.

Luego además las condiciones que usas para el préstamo en esos años, me parecen demasiado ventajosas. Muchas entidades incluso no te dan hipotecas a menos de 10 años o incluso si son a tipo fijo el mínimo son 25 años.

Y esa revalorización en un piso parece algo excepcional, de normal la vivienda se aprecia algo por encima de la inflación. La rentabilidad del 10% del SP es histórica y no puntual.

Comparar compra e inversión.
Compra año 2015, Madrid,  piso de 200000 euros con el 20% entrada más gastos total 50000.
Inversión en SP y vivir de alquiler pagando 1000 euros/mes.
Evolución precio pisos 2015-2021 de Idealista.
Rentabilidad SP 10% anual.

Según idealista en 2015 el precio/m2 2678 euros y en 2021 3746 euros, incremento 39,88%.
Compra, pagos de comunidad más IBI y seguro 2000 euros, pago intereses 150000*0,02=3000 euros. Pagos totales 6,5 años*5000=32500 euros
Inversión,  pago de alquiler 12000 euros. Pagos totales 6.5*12=78000 euros.

Venta del piso 200000*1,3988=1.3988*200= 279760 euros.
Inversión en SP 92901 euros.
Compra: 279760-150000 credito-32500=279760-150000=97260 brutos quedan.
Inversión: 92901-42901*0,25-78000=4175 euros netos. 

El resultado es claro a favor de quien compro.

Si cambiamos las condiciones saldrá otra cosa pero esto es lo que hay.

Hay q creer al zorro cuando te dice que va a cuidar a las gallinas?
Si de algo peca el sector inmobiliario es de falta de veracidad y profesionalidad. Solo hay q echar un ojo a los grandes morosos de hacienda para ver de q palo va el negocio.
Yo a gente de ese tipo no le presto ni mis calcetines usados.

Tu has dicho q lo primero q tiene q hacer alguien es comprarse un piso. Has puesto como ejemplo q lo compras por 200k en 2015 y q vale 300 hoy. Y eso te he demostrado q es mentira, y para salir de eso me sales con un índice europeo que no viene al cuento. Hablas de idealista, ok:

De 1500 a 1835 en 5 años, eso no es tu 200 a 300 de nuevo.

Además me has cogido el periodo q te interesa (porque no has empezado en 2008?) 

No eres capaz de admitir que ese piso imaginario lo normal es q se hubiese incrementado el precio un 15% mientras el sp lo ha hecho más del 100%.

Y te he vuelto a repetir q me demuestres un periodo de más de 10 años q una vivienda suba más que un índice grande de referencia.

Y como no puedes pues vos bla bla..

Así q yo seré indigente pero tú solo hablas sin aportar ningún dato real verídico q demuestre lo que dices. Y hablas de compro por tal vendo por tal y bla bla bla. Los números no engañan.

Lo dejo no puedo discutir con un indigente intelectual, lo siento.

Y es más me has dicho antes q era la primera vivienda q era lo primero q había q invertir. Si vivo en Jaén tu gráfica no me vale, no dejas de decir incongruencias.

Vamos de inversión no tienes npi.
Un etc del sp500 o del msci te lo compras en cualquier broker por una comisión de menos de 0.35% anual. Los tienes a patadas. Y ahora hay decenas de empresas con fondos y etfs indexados con comisiones de risa.

Ahora ya resulta q no es toda la vivienda claro es la vivienda X en la ciudad Y de calidad M y de segmento H. Y justo es la de 200k€ q tú me has dicho.

Venga que estás haciendo el ridiculo.

Tienes que saber que el vanguard indexado te pide un mínimo de 100000 euros. Lo sabias?
Nunca he necesitado liquidez de hoy para mañana. En qué situación sería eso?
Si buscas lo que te interesa lo encuentras, si quieres te pongo el gráfico de idealista que es otro.
O este que es de un medio europeo.
https://www.ft.com/__origami/service/image/v2/images/raw/https%3A%2F%2Fd6c748xw2pzm8.cloudfront.net%2Fprod%2F8cac2a40-d508-11eb-9cdf-dbc3d9e6b59f-standard.png?dpr=1&fit=scale-down&quality=highest&source=next&width=700
Te parece bien este? Son precios medios de España, lógicamente en Madrid es más alto.
Te dejo que pongas las condiciones y yo te pongo el caso numérico que demuestra que el que compro en 2015, con la revalorización que des por buena, está en mejor situación que el que se quedo en alquiler.
Que es la inversión activa?
Soy grande y quiero más del 10% porque tengo liquidez? No tengo liquidez porque nadie me asegura ni siquiera un 4%, porque si la deuda me diese el 4% no tendría nada de liquidez.

La gente está en liquidez porque hace inversión activa.

Yo te he puesto un ejemplo de inversión indexada pasiva q a medio plazo te da un 10% anual izado. Y este método está demostrado por 100 años de historia. Si no sabes cuál es el ciclo del mercado o no eres un inversor de los buenos lo mejor es ir entrando siempre todos los meses poco a poco, habrá meses q compraras alto y otras bajo. Ese método te da el 10% que te he dicho y no hace falta q tengas ningún concepto de inversión. Basta con conger un mcsi world o un sp500.

Y la liquidez de estar todo en bolsa sigue siendo de hoy para mañana. Si necesitas la pasta es un clico de ratón. Y tienes lo q necesitas. Con un piso ato no tienes un carajo porque puede q haya no mercado o q tardes años en venderlo si lo consigues.

Dicho lo cual, buffet y otros siguen en liquidez porque aspiran a más de ese 10% anual porque son grandes. 

Y sigues diciendo q el piso vale 300 y lo coloraste por 200 en 2015. Pues resulta q eso es otra mentira mas q has soltado:
https://www.fotocasa.es/fotocasa-life/compraventa/analisis-acumulativo-precio-vivienda-venta/
El incremento ha sido de un 15% de 2015 a 2020. Así q tú pisito de 200 vale 230. Ahhh y te dejaste los 15k€ de compra venta.
Ves? No das ni un dato fiable solo teoría y mantras.

No inventes.
Tiene solo 50000 y paga el 20% de entrada y los gastos. Hasta ese momento estaba invirtiendo en bolsa.
El piso vale 300 porque esa es la revalorización de la vivienda en España en esos años, exactamente igual que el SP se ha revalorizado también.
No tiene que pagar alquiler y tú si.
El piso no es líquido hasta que se vende, exactamente lo mismo que tú no tienes el dinero hasta que no vendes, pero además tú tienes que pagar antes de tener el dinero el 25% de la plusvalía del SP.
El SP perdió bastante el año pasado en enero-marzo y se los puso de corbata a todos los inversores. El riesgo también está en el SP.
Te vuelvo a repetir que yo no necesito apalancarme porque tengo pisos, tengo inversiones y liquidez suficiente para comprar lo que quiera. En este momento muchos inversores están en liquidez con una parte importante de su cartera esperando la bajada. Además yo tengo fondos que en lo que va de año me dan el doble de rentabilidad que el SP.
Norma elemental: no poner todos los huevos en la misma cesta.

Y no solo mete todo lo q tengas, sino endeudado. Dile a tu hijito q es hora q se meta en un piso de 6 kilos q eso es poco para el. Ya tiene 1 de entrada y 5 apalancado. Ahhh y q se coja una hipoteca puente q no pasa y como estas tan seguro q ese piso vale 1, seguro q tiras por lo corto y vale 1,5 por lo menos.

O es q esos consejos solo se los das a los pringaos q se pueden pagar pisos de 200k€ y tu estas muy por encima?

Lo q no es fuerte son tus conceptos de inversión y caja. Las empresas suelen morir por caja.

Si tienes 50.000 euros de entrada para un piso y 20.000 de gastos tienes más q de sobras para empezar a invertir en bolsa.

Siguiendo tu mismo ejemplo ese tío mete los 70.000 indexados y ahora tendría unos 150.000. Porque el gasto del alquiler es el mismo q el de hipoteca.

El cuento de que el piso vale 300 es tuyo porque hasta q no lo vendas tararí que te vi. No eres capaz de entender el valor de tener cash y liquidez. Que quieres q te diga. Sigue con tus inversiones aplicando esos conceptos de endeudamiento y mu patrimonio vale x en cosas i liquidas que solo es cuestión de tiempo q alguna te salga mal y te vayas a la lona y te arruines.

Ya que eres tan listo cómprate 10 pisos apalancado, porque al final es lo mismo q le estas aconsejando a alguien q se compra uno apalancado. A ver si lo haces listillo.

Las matemáticas no son tu fuerte.
El que compra tiene 100000 y el que invierte solo 30000, gana el primero.
La contabilidad tampoco es lo tuyo, el que tiene un piso que vale 200000 y debe 150000 tiene un patrimonio de 50000. El que invierte 50000 tiene el mismo patrimonio.
Pon un caso con números como te he puesto yo.
Te vuelvo a repetir que hay muchísima gente con depósitos y por último conoces a Buffet?
Sabes cuanta liquidez tiene que no está invertida en el sp.
Mi hijo no me pide que le avale con 30 años tenia pagado el piso de 1 kilo.
El ladrillo no es ni mejor ni peor cuando se tiene dinero, pero cuando no se tiene que es el caso general la compra de la vivienda primera es la mejor opción.
Siempre estamos hablando de la vivienda para vivir no para invertir y mucho menos ahora.
Por cierto como se arruina un tío que ha sido capaz de ahorrar 50000 y dar la entrada para un piso que vale 200000.

Y eres el típico perfil peligroso por el que mucha gente se ha arruinado. Ojalá te pida tu hijo que le avales y ojo no le pase nada en la vida y te la tragues, porque yo de esos casi ya he conocido más de uno.

No le das valor a lo más importante en esta vida q es la libertad. Cuando tienes deudas no eres libre, la gente q tiene una hipoteca es esclava de su crédito. No es libre de cambiar de trabajo, de tomar según q decisiones.

Yo he visto gente perder su piso y el de sus padres pero claro tú eso no lo dirás porque siempre con el ladrillo todo sale bien.

Lo dicho si es tan bueno deja tus inversiones, métete en ladrillo y ala a disfrutarlo, pero no vendas tu mantra de vida a los demás.

Por lo demás este artículo es de la vivienda como inversión, y te he demostrado con datos objetivos (gráficas, estatuidlos, datos reales) mientra tu solo argumentas q un piso que vale 200 luego vale 300, por una cosa particular. No has dicho q piso, todos? Y si pierdes el trabajo como mucha gente que? No cuentas nada más que mantras y vaguedades. Sigo repitiéndote dame datos FIables y reales y no vengas con monserga.

El q sigues sin entender eres tú.

Una hipoteca y mantener un piso es más caro que un alquiler. 

Cuando te pides un préstamo estás en negativo y tienes mucho menos patrimonio q alguien q no debe nada.

Si alguien que tiene 50.000 y se pide 200.000 prestados tiene un patrimonio de -150.000 €.

El que vive de alquiler tendrá 0.

Y a mi me da para pagar el alquiler e invertir desde siempre listillo, lo q pasa es q eres el clásico viejito de los pisos nunca bajan y ladrillo ladrillo ladrillo. Yo tengo patrimonio pero no quiero ladrillo, seré un rara avís. Pero te digo q mis inversiones me pagan el alquiler y tengo saldo positivo y no debo nada a ningún banco.

No todo en esta vida es el pisito. Y lo q no entiendes es q muchos jóvenes piensan así (yo ya no lo soy), para que quieren un piso si lo van a heredar.

Y veo que ya no le puedes refutar q la inversión en bolsa es mejor q la de ladrillo, y tu argumento ha variado a decir que como solo te prestan para ladrillo pues empufate con el banco y compra ladrillo. Igual es mejor empufarse para montar un negocio u otra cosa, lo q pasa es que no entra en tu sesera que la gente no piense como tu

Vuelvo a decirte que creo que no tienes ni pisos ni inversiones.
El dinero no está en los árboles.
Una persona empieza a trabajar y no tiene nada. Cuando tienes unos ahorrillos por ejemplo 50000 en 2015 compra un piso  de 200000 porque le prestan el resto del dinero. Deja de pagar alquiler y al cabo de 5 años paga intereses y comunidad. Al final le queda un piso que vale 300000 euros y después de pagar el préstamo le quedan más de 100000 netos.
Tu cuando tienes esos 50000 los metes en el sp y a partir de ese momento sigues pagando alquiler. Al cabo de 5 años tienes 90000 euros y has pagado 60000 de alquiler. Neto 30000 euros.
No tiene ni uno ni otro los 200000 euros sino solo 50000.
El futuro no lo sabe nadie pero yo te reto de verdad, dime cantidad y vamos al notario te juego la cantidad que quieras a que en los próximos 5 años no se saca 8-10% en el sp.
Sabes cuánto dinero hay metido en deuda a tipos negativos.
Sabes cuánta gente tiene depósitos al 0%
Sabes cuánto perdía el sp el año pasado en marzo.
Un consejo gratis de alguien que tiene pisos, inversiones y efectivo:
Cómprate un piso para vivir con 28-30 años, después con los ahorros invierte en fondos, bolsa, etc, con 45-48 cómprate el segundo piso mejor que el primero, alquila el primero y sigue con las inversiones, con 55tusgastos de hijos disminuyen sigue invirtiendo, con 65 tienes fondos suficientes que se incrementan con el fondo de pensiones, a partir de entonces además de inversiones conserva una cantidad importante en efectivo o en fondos monetarios. Por supuesto no inviertas solo en el sp, unos 5 fondos están bien, algo de renta fija y especula con acciones.

 

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